Venta de fincas con disminución de cabida solicitándose la coordinación catastral. Dudas de identidad

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Supuesto de hecho.

Con ocasión de la inscripción de una escritura de compraventa en unión de otra complementaria, referidas a dos fincas registrales, se pretende la coordinación gráfica de dos fincas con el Catastro, incorporándose la representación gráfica de las dos fincas al folio registral.

La situación de las dos fincas es la siguiente: (i) La primera de las fincas presenta una disminución de cabida inferior al 10% respecto de la cabida inscrita y también se rectifican los linderos. La registradora expone dudas sobre la identidad de la finca, basando las mismas en la magnitud de la disminución de cabida pretendida y en la variación del número de parcelas catastrales que integran la finca. (ii) La segunda finca presenta una disminución de superficie respecto de la cabida inscrita que supera con creces el 10%. Tampoco se accede a la inscripción de la representación gráfica y la consiguiente disminución de cabida.

Planteamiento.

La cuestión gira en torno a los diversos procedimientos actualmente previstos para modificar la descripción registral de las fincas, concretamente la superficie, y tanto si se trata de aumento como de disminución de cabida, pues han de tener el mismo tratamiento.

Reitera la Resolución que tras la plena entrada en vigor de la Ley Hipotecaria (1 de noviembre de 2015) cabe sistematizar los procedimientos de rectificación de las fincas registrales en tres grupos:

  1. Los que sólo modifican la superficie de la descripción literaria sin incorporar la representación gráfica de la finca (artículo 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria): están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita y no están dotados de ninguna tramitación previa.

  2. Los que permiten inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca, tomando como base la certificación catastral descriptiva y gráfica. (Arts. 9 letra b) y 201.3 letra b L.H). Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa.

  3. Los que permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de...

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