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Venta de finca sin entrega de la posesión

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AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

En este apartado se plantea la cuestión de la venta de finca sin entrega de la posesión de la cosa vendida.

Contenido
  • 1Planteamiento general
  • 2Doctrina general sobre posesión
  • 3Doctrina de la DGRN
  • 4En Cataluña
  • 5Nota fiscal
  • 6Recursos adicionales
  • 7En formularios
    • 7.1En doctrina
  • 8Legislación básica
  • 9Legislación citada
  • 10Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Planteamiento general

La pregunta que planteamos es la siguiente: ¿Hay transmisión del dominio cuando el vendedor se reserva la posesión de la cosa vendida.?

El tema que comentamos nada tiene que ver con la venta con reserva de dominio, tan frecuente en el campo de la venta de vehículos en que la empresa que financia la compra se reserva el dominio hasta el total pago; véase el tema Condiciones suspensivas en la venta de una finca

El caso que analizamos se da en la práctica con cierta frecuencia y es el siguiente:

Una persona vende una  finca, concretamente una vivienda o un despacho, pero desea continuar ocupando la finca que ha vendido durante un cierto tiempo (normalmente corto, a la espera de poder disponer, por el título que sea, de otra vivienda o local).

Imaginemos que se ha concertado una venta, con pago en unos determinados plazos y llega el pago final; las dos partes contratantes están de acuerdo en formalizar la compraventa en escritura pública, pero el vendedor (por ejemplo: no le han entregado la nueva vivienda donde se va a trasladar) ha de continuar ocupando la finca que ha escriturado.

Cuando en la escritura pública se pacta que el vendedor continuará ocupando la finca vendida hasta el día X, sin el pago de cantidad alguna: ¿qué ha ocurrido? ¿ha habido transmisión del dominio?, ¿por qué título continúa poseyendo el vendedor.?

Doctrina general sobre posesión

De acuerdo con la Sentencia nº 593/2008 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 26 de Junio de 2008[j 1] el art. 430 del Código Civil (CC) al trata de la posesión no dispone un concepto unitario de la misma, y distingue entre la posesión natural y la civil; según destacada doctrina científica, ambas posiciones se caracterizan por consistir en la tenencia de una cosa y el disfrute de un derecho ("corpus") y se diferencian en la intención de haber la cosa o derecho como suyos ("animus"), sólo aplicable a la posesión civil; la doctrina jurisprudencial ha señalado que el "animus" de haber la cosa o derecho como suyos del poseedor civil equivale a poseer la cosa en concepto de dueño o el derecho en concepto de titular del mismo por lo que las restantes posiciones fácticas posesorias serán únicamente de posesión natural.

De acuerdo con ello, el propietario vendedor al conservar la posesión de la finca vendida, ya no la va a poseer como dueño, sino que simplemente ostenta una posesión natural sujeta al pacto concreto. Pero seguimos preguntando: ¿habrá habido transmisión del dominio?

Doctrina de la DGRN

La cuestión ha sido abordada por la DGRN en varias ocasiones, como en la Resolución de 25 de enero de 2001[j 2] y Resolución de 31 de marzo de 2001[j 3] y últimamente en la Resolución de 8 de septiembre de 2005.[j 4]

La Resolución de la DGRN de 31 de marzo de 2001[j 5] interpreta la siguiente cláusula de la escritura:

La parte compradora queda posesionada en concepto de dueña en virtud de éste otorgamiento de la finca comprada, pero la posesión material de la misma no se entregará hasta el 30 de noviembre de 1997 en cuya fecha, totalmente desocupada y en el mismo estado de conservación en que actualmente se encuentra, se entregará la llave de la misma.

El Registrador no admitía la inscripción, al indicar:

No ha habido entrega de la cosa vendida, sin que pueda entenderse, en base al art. 1462 del Código Civil (CC) y a lo dicho en la escritura, que en este caso, el otorgamiento de la misma equivalga a la entrega de la cosa, ya que de dicha escritura resulta claramente lo contrario, pues dice que la posesión material no se ha transmitido en el momento del otorgamiento.

Y la DGRN dice:

La decisión del Registrador de no inscribir basada en que la escritura, concebida con la cláusula expresada, no produce la tradición, no puede mantenerse . En efecto, cuando el párrafo segundo del art. 1462, CC exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material...

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