La venta extrajudicial de finca hipotecada (II). Cuestiones procedimentales. Especial referencia a la vivienda habitual
| Autor | Teresa Asunción Jiménez París |
| Cargo | Profesora titular de Derecho civil Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 2909-2928 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 793, págs. 2909 a 2928. Año 2022
2909
1.7. Concursal civil
La venta extrajudicial de finca hipotecada (II).
Cuestiones procedimentales.
Especial referencia a la vivienda habitual *
The extrajudicial sale of a mortgaged property.
Special reference to habitual residence
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora titular de Derecho civil
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: La venta extrajudicial se inicia con el requerimiento que el
acreedor dirige al deudor, requerimiento que debe ser analizado por el notario.
En este sentido, el notario debe consultar el Registro Público Concursal, com-
probar la inexistencia de cláusulas abusivas y la corrección de la liquidación.
En el procedimiento el notario debe solicitar a instancia del acreedor la certi-
ficación de dominio y cargas, acreedor que debe constar inscrito como titular
de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El requerimiento de pago se
notifica al deudor y al hipotecante no deudor y se notifica la iniciación de las
actuaciones al titular de la última inscripción de dominio y a los titulares de
asientos posteriores a la hipoteca que resulten de la certificación registral. Si
ni el deudor, ni el hipotecante no deudor, ni el tercer poseedor, ni el titular de
una carga posterior a la hipoteca verifican el pago, se procederá a la subasta
del bien de forma electrónica a través del Portal de Subastas de la Agencia
Estatal Boletín Oficial del Estado. La subasta y su resultado se documentan
en un acta que protocoliza el notario, concluyendo el procedimiento con el
otorgamiento de la escritura de venta y la certificación de la deuda pendiente,
en su caso. Para la toma de posesión del inmueble el acreedor deberá recurrir
a los Tribunales ordinarios.
ABSTRACT: The extrajudicial sale begins with the requirement that the creditor
addresses to the debtor, a requirement that must be analyzed by the notary. In this
sense, the notary must consult the Public Bankruptcy Registry, verify the absence of
abusive clauses and the correctness of the liquidation. In the procedure, the notary
must request, at the request of the creditor, the certification of domain and charges,
a creditor who must be registered as the owner of the mortgage in the Property
Registry. The payment requirement is notified to the debtor and the non-debtor
mortgagor, and the initiation of the proceedings is notified to the holder of the last
* Este trabajo se realiza en el marco del Proyecto de Investigación «La protección jurí-
dica de la vivienda habitual: un enfoque global y multidisciplinar» con referencia PID2021-
124953NB-I00, dirigido por la catedrática de Derecho civil, Dra. Matilde CUENA CASAS.
Teresa Asunción Jiménez París
2910
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 793, págs. 2909 a 2928. Año 2022
domain registration and to the holders of post-mortgage entries resulting from the
registration certificate. If neither the debtor, nor the non-debtor mortgagor, nor the
third holder, nor the holder of a post-mortgage charge verify the payment, the as-
set will be auctioned electronically through the Auction Portal of the State Agency
State official newsletter. The auction and its result are documented in an act that
is notarized by the notary, concluding the procedure with the granting of the deed
of sale and the certification of the pending debt, if applicable. To take possession
of the property, the creditor must resort to the ordinary Courts.
PALABRAS CLAVE: Venta extrajudicial. Requerimiento de pago. Subasta.
Causas de suspensión. Escritura de venta.
KEY WORDS: Extrajudicial sale. Demand for payment. Auction. Causes of
suspension. Deed of sale.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA
PARA ENTABLAR EL PROCEDIMIENTO.—III. COMPETENCIA TERRITORIAL
DEL NOTARIO.—IV. EL REQUERIMIENTO DEL ACREEDOR.—V. ANÁLISIS
DEL REQUERIMIENTO DE PAGO POR EL NOTARIO: 1. CONSULTA AL REGISTRO
PÚBLICO CONCURSAL. 2. COMPROBACIÓN DE LA INEXISTENCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. 3. COM-
PROBACIÓN DE LA CORRECCIÓN DE LA LIQUIDACIÓN.—VI. SOLICITUD DE LA CERTIFICA-
CIÓN DE DOMINIO Y CARGAS.—VII. NOTIFICACIÓN DEL REQUERIMIENTO
DE PAGO AL DEUDOR Y AL HIPOTECANTE NO DEUDOR.—VIII. NOTIFICA-
CIÓN DE LA INICIACIÓN DE ACTUACIONES AL TITULAR DE LA ÚLTIMA
INSCRIPCIÓN DE DOMINIO Y A LOS TITULARES DE ASIENTOS POSTERIO-
RES A LA HIPOTECA.—IX. LA RESPUESTA AL REQUERIMIENTO DE PAGO
Y LAS NOTIFICACIONES.—X. LASUBASTA.—XI. CIERRE DEL ACTA POR EL
NOTARIO Y PROTOCOLIZACIÓN DE LA MISMA.—XII. EL OTORGAMIENTO
DE LA ESCRITURA DE VENTA.—XIII. DESTINO DEL PRECIO DEL REMATE.
—XIV.CAUSAS DE SUSPENSIÓN DE LA VENTA EXTRAJUDICIAL.—XV. DEU-
DA PENDIENTE Y EJECUCIÓN ORDINARIA POSTERIOR.—XVI. EL LANZA-
MIENTO FORZOSO O DESAHUCIO DE LOS OCUPANTES.—XVII. EL PRO-
CEDIMIENTO DEL AR TÍCU LO 41 DE LA LEY HIPOTECARIA COMO MEDIO
PARA LA TOMA DE POSESIÓN DEL INMUEBLE.—XVIII. CONCLUSIONES.
—XIX.ÍNDICE DE RESOLUCIONES CITADAS.—XX. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
Como señalamos en un trabajo anterior, la venta extrajudicial tendría una na-
turaleza diversa a la de un proceso jurisdiccional de ejecución. Su fundamento
radicaría en el consentimiento anticipado del deudor para la venta de la finca. Si
bien el ius vendendi no es un elemento añadido a la hipoteca sino que integra su
contenido esencial, como el acreedor no puede llevar a cabo unilateralmente tal fa-
cultad debido a la proscripción del pacto comisorio (arts.1858 y 1884 CC), se hace
preciso, por un lado, la existencia de un pacto entre las partes que autorice la venta
extrajudicial de la finca y, por otro lado, un control de legalidad de tal venta. De ahí la
existencia de un procedimiento para la venta extrajudicial controlado por el notario
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba