La venta extrajudicial de finca hipotecada. Cuestiones sustantivas. Especial referencia a la vivienda habitual

AutorTeresa Asunción Jiménez París
CargoProfesora titular de Derecho civil Universidad Complutense de Madrid
Páginas2415-2435
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 792, págs. 2415 a 2435. Año 2022
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1.7. Concursal
La venta extrajudicial de finca hipotecada.
Cuestiones sustantivas. Especial referencia
a la vivienda habitual *
The extrajudicial sale of a mortgaged property.
Substantive issues. Special reference to habitual
residence
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora titular de Derecho civil
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: La venta extrajudicial de finca hipotecada presenta una natura-
leza diversa a la de un procedimiento jurisdiccional de ejecución en la medida
en que supone el despliegue de un pacto privado entre acreedor y deudor que
facilita a aquel el ejercicio del ius vendendi o ius distrahendi, facultad estructural
del derecho de hipoteca, a través de un procedimiento de jurisdicción voluntaria
controlado por el notario. Este funcionario público ha de intervenir necesariamen-
te en el procedimiento para asegurar los intereses del acreedor, del deudor y del
hipotecante, así como de terceros titulares de derechos posteriores a la hipoteca
que se ejecuta. También por exigencias de la prohibición del pacto comisorio que
contiene el Código Civil. Para poder abrir un procedimiento de venta extrajudicial
es preciso que la obligación garantizada consista en una obligación pecuniaria y
que la cuantía de esta esté determinada al iniciarse la venta extrajudicial; además
es preciso que se haya hecho constar en la escritura de hipoteca y en el Registro
de la Propiedad la cláusula de venta extrajudicial con sus requisitos formales y
de contenido; que se haya pactado el vencimiento anticipado de la obligación y
que la deuda se liquide con arreglo a las estipulaciones pactadas en la escritura
de constitución de hipoteca (en caso de amortizaciones progresivas, de interés
variable y de interés moratorio).
ABSTRACT: The extrajudicial sale of a mortgaged property has a different na-
ture from that of a jurisdictional enforcement procedure insofar as it involves the
deployment of a private agreement between creditor and debtor that facilitates the
exercise of the ius vendedi or ius distrahendi, structural power of the mortgage
right, through a voluntary jurisdiction procedure controlled by the Notary. This
public official must necessarily intervene in the procedure to ensure the interests of
the creditor, the debtor and the mortgagor, as well as third-party holders of rights
* Este trabajo se realiza en el marco del Proyecto de Investigación «La protección
jurídica de la vivienda habitual: un enfoque global y disciplinar» con referencia PID2021-
124953NB-I00, dirigido por la catedrática de Derecho civil, Dra. Matilde CUENA CASAS.
Teresa Asunción Jiménez París
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subsequent to the mortgage that is executed. Also due to the prohibition require-
ments of the commission agreement contained in the Civil Code. In order to open
an extrajudicial sale procedure, it is necessary that the guaranteed obligation consists
of a pecuniary obligation and that the amount thereof is determined at the begin-
ning of the extrajudicial sale; it is also necessary that the extrajudicial sale clause
with its formal and content requirements have been recorded in the mortgage deed
and in the Property Registry; that the early expiration of the obligation has been
agreed and that the debt is settled in accordance with the stipulations agreed in
the mortgage constitution deed (in the case of progressive amortizations, variable
interest and default interest).
PALABRAS CLAVE: Venta extrajudicial. Vivienda habitual. Tasación. Domici-
lio del hipotecante. Apoderamiento para el otorgamiento de la escritura de venta.
KEY WORDS: Extrajudicial sale. Habitual residence. Appraisal. Domicile of the
mortgager. Power of attorney for the granting of the deed of sale.
SUMARIO: INTRODUCCIÓN.—II. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS DE
LA VENTA EXTRAJUDICIAL.—III. NORMATIVA SUPLETORIA DE LA RE-
GULACIÓN CONTENIDA EN LA LEY HIPOTECARIA Y EN EL REGLAMEN-
TO HIPOTECARIO.—IV. SOBRE LA CONSTITUCIONALIDAD DE LA VENTA
EXTRAJUDICIAL.—V. LEGALIDAD DE LA CLÁUSULA DE VENTA EXTRAJUDI-
CIAL.— VI. REQUISITOS DE ORDEN SUSTANTIVO PARA LA APERTURA DE
ESTE PROCEDIMIENTO: 1. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO. 2. REQUISITOS
DE ADMISIBILIDAD DEL PROCEDIMIENTO: A) El pacto de venta extrajudicial: a) Requisitos
formales. b) Requisitos materiales o de contenido. B) El vencimiento anticipado de
la obligación. C) La liquidación de la deuda con arreglo a las estipulaciones pactadas
en la escritura de constitución de hipoteca.—VII. CONCLUSIONES.—VIII.ÍNDICE
DE RESOLUCIONES CITADAS.—IX. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
Para el cobro del crédito hipotecario el acreedor dispone de diferentes pro-
cedimientos, con importantes diferencias entre sí. Por un lado, el procedimiento
declarativo ordinario, conducente a una sentencia que habrá de ser objeto de
ejecución ulterior y en el que el acreedor ejercita la acción personal derivada
del crédito. Por otro lado, el acreedor también puede acudir al procedimiento de
ejecución ordinaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el único fundamento
del derecho de crédito documentado en la escritura pública, siempre que esta
reúna los requisitos para ser considerada título ejecutivo de acuerdo con el ar-
tícu lo517.2.4.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil. Pero los
más genuinamente hipotecarios, los realmente especiales, son el procedimiento
de ejecución judicial directa, que se tramita con las especialidades de los ar-
tícu los681 a 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la venta extrajudicial del
ar tícu lo129 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 a través de los cuales
el acreedor ejercita la acción real hipotecaria1.

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