Venta, doble venta y venta de cosa ajena

CONSIDERACIONES GENERALES

La doble venta fue conocida en el derecho romano. Hoy día constituye un escollo difícil de salvar, ya que ella está regulada por una disposición específica (el art. 1473). Este precepto, que representa una excepción (relativa) y, quizá mejor, una rectificación del proceso normal de transmisión y de adquisición de derechos reales mediante el título y el modo, regula el mecanismo transmisivo de la propiedad cuando hay más de un comprador de la misma cosa. Concretamente, el citado artículo resuelve cuál de entre dos o más compradores debe ser preferido en la adquisición del dominio vendido, eliminando, de este modo, a los otros competidores. Pero, además, la doble venta entra de lleno en la tipología penal del fraude y, por ello, está regulada también en el Código penal.

Los civilistas no están obligados a conocer el aspecto penal del instituto que nos ocupa, es decir el fraude, ya que tal cuestión ha de ser resuelta por los tribunales penales. Sin embargo, los penalistas han de saber algo de la doble venta civil, ya que en el proceso penal podría ser exigida al vendedor responsabilidad civil ex delicto por el daño causado al comprador no adquirente. Este comprador, burlado en su interés en adquirir la cosa vendida por haber un comprador preferente y finalmente adquirente, podrá ejercitar la acción de resolución contra el vendedor por el incumplimiento de la obligación de garantía. Pero, si tal comprador demanda la indemnización por el fraude dentro de un proceso penal, no tendrá que ejercitar previa ni paralelamente la acción resolutoria en un procedimiento civil. Sencillamente, el juez penal reconocerá, en su caso, la responsabilidad civil ex delicto del vendedor.

Ahora corresponde, en este epígrafe de advertencias preliminares, salir al paso de ciertos errores comunes en la doctrina, algunos de ellos graves. El primero, p.ej., es excluir la aplicabilidad del art. 1473 al caso de una doble venta en que, después de ser consumada la primera, se celebra la segunda. En efecto, tal exclusión se explica con aparente facilidad, diciendo que el primer comprador es dueño ya por la consumación del contrato cuando se celebra la segunda venta, que, por ello, es nula por falta de objeto(1). Como, para que se de la colisión entre dos ventas, es imprescindible que ambas sean válidas, pues en caso contrario no podría entrar en conflicto la segunda venta nula con la primera válida, no habrá en el supuesto mencionado doble venta. Solamente habrá una primera venta válida y eficaz por haber sido consumada y otra posterior nula por falta de objeto. En esta última venta, habrá sido vendida una cosa ajena, no perteneciente al vendedor o, lo que es igual, no perteneciente a él al tiempo de la segunda disposición, por pertenecer al primer comprador.

Sin embargo y en contra del razonamiento expuesto, tan aparentemente impoluto, debe decirse lo siguiente: ¿qué eficacia tendría el art. 1473 si permitiera a un doble vendedor, aún más doloso, adoptar la cautela de consumar la primera venta antes de celebrar la segunda para, de este modo, eludir el art. 1473 y también el fraude penal de la doble venta? Ciertamente, tal disposición no serviría cuando más se la necesita para disciplinar a un vendedor especialmente doloso, que vende dos veces y además elude la ley {fraude simple y además fraude de ley), consumando previamente la primera venta y consiguiendo así que no haya doble venta por ser nula la segunda. Por ello, tiene ciertamente sentido que haya actualmente opiniones en el sentido de que hay doble venta (sometida al art. 1473) cuando el vendedor consumó la primera venta antes de celebrar la segunda (esta última, se dice, celebrada por un ex-dueño, no por un no dueño).

Estos razonamientos, por otra parte, apuntan a que la mejor interpretación del precepto (art. 1473) es aquélla que atribuye al primer comprador una adquisición, operada por la tradición, meramente provisional hasta que, conocido el desarrollo real de todas las circunstancias del caso previstas legalmente (qué comprador fue primero en poseer, en inscribir, si tuvo o no buena fe, etc.), pueda decidirse con base suficiente cuál de los compradores debe ser el adquirente. Mientras tanto, lo mejor para obtener una solución justa es considerar provisional toda la situación de incertidumbre creada por la doble venta. El vendedor sigue siendo entretanto dueño (interino) de la cosa vendida, pese a la consumación de la primera venta, de modo que puede todavía transmitir directamente la propiedad al segundo comprador si éste resultare preferido. El vendedor está especialmente también en condiciones de transmitir directamente la propiedad al segundo comprador cuando en la primera venta hubiese un pacto de retro o una condición resolutoria, ya que en tal supuesto el vendedor recuperaría la propiedad por el funcionamiento de la cláusula. De este modo, la consumación de la primera venta no impediría la adquisición «ex vendido» del segundo comprador.

Otro error común es la exclusión de la doble venta de cosa ajena(2), por no haber pertenecido nunca al vendedor, del ámbito regulador del art. 1473. El razonamiento esgrimido para tal exclusión es que, en principio, la venta de cosa ajena es nula por falta de objeto. Naturalmente, esta tesis se mantiene pensando que el vendedor está obligado a transmitir la propiedad. Siendo nulas las dos ventas por falta de objeto, o sea de la propiedad, no colisionarán entre sí nunca, puesto que es presupuesto imprescindible para ello que los dos contratos transmisivos sean válidos (¿cómo va a haber conflicto entre dos cadáveres contractuales?). Frente a ello, hay que objetar: 1° Lo más probable es que el vendedor no esté obligado a transmitir la propiedad sino solamente la pacífica tenencia y a responder de la evicción. Por ello, aún no siendo dueño el vendedor, transmitiría doblemente, en su caso, la pacífica tenencia. 2o Si posteriormente el vendedor adquiriese el dominio, lograse que el dueño (no vendedor) ratifique la venta (o las ventas) o que venda, a su vez, directamente a uno de los compradores, aquél transferirá luego la propiedad al comprador que resulte preferente para la adquisición. Además, el vendedor puede, sin necesidad de que actúen los indicados procedimientos adquisitivos del dominio a favor de un comprador, garantizar simplemente la pacífica tenencia pactando con el dueño un acuerdo de no agresión. En tales supuestos, el vendedor transmite doblemente la pacífica tenencia, sin perjuicio de transferir posteriormente, si acaso, el dominio.

Otro error inadmisible, explicable únicamente por la ignorancia del sistema de transmisión y adquisición de los derechos, además de por la falta de base conceptual(3), es el siguiente: vendido un bien inmueble doblemente, se consuma la primera venta antes de la segunda mediante la entrega de la cosa vendida, pero el segundo comprador inscribe de buena fe antes que el primero. En tal caso, la tesis que vamos a combatir, pensando que la primera venta ha producido, por virtud de su consumación, la adquisición en el primer comprador, defiende que la propiedad pasa luego del primer comprador al segundo, por ser éste al final preferente, quien no la recibe, por lo tanto, directamente del vendedor. Esta tesis es rechazable de plano por las siguientes razones:

Si fuese correcto que el primer comprador es dueño durante un tiempo, el que media entre la consumación de la primera venta y la posterior determinación de la preferencia adquisitiva a favor del segundo comprador, el primer comprador podría durante ese tiempo enajenar con plena eficacia la cosa, puesto que es dueño pleno en ese período cronológico, impidiendo así la adquisición del segundo comprador.

Si fuese correcto que el primer comprador es dueño temporalmente, él podría imponer eficazmente a la propiedad limitaciones duraderas, incluso perpetuas o indefinidas (p.ej. censo), por más tiempo del que es dueño. Y no es sensato que un dueño temporal, el primer comprador, imponga limitaciones al dominio con las que ha de pechar el segundo comprador, dueño definitivo.

No es lógico que, siendo necesariamente la segunda venta válida, porque, si no, no podría colisionar con la primera, y siendo el segundo comprador preferido para la adquisición, éste reciba la propiedad, no directamente del vendedor (doble), sino de un intermediario, el primer comprador.

No hay conexión entre los compradores que autorice aquí la aplicación del pago por tercero, en virtud del cual el primer comprador «pagaría» al segundo, entregándole la propiedad, a cuenta de un tercero, el (doble) vendedor. Y no es posible aplicar aquí el pago por tercero porque para ello es necesario que quien paga lo haga voluntariamente (art. 1158), en contra de lo que ocurre en el caso de la doble venta, en la que el primer comprador, que además se le supone propietario hasta el momento, entregará presumiblemente en contra de su voluntad la propiedad al segundo.

No hay ninguna otra posible base jurídica, que autorice al primer comprador a pagar al segundo, porque el primero carece de «título» en virtud del cual pudiera realizar el modo o tradición. Ya que cada uno de los compradores tiene un título con el doble vendedor pero no con el otro comprador. Y además no hay representación del vendedor a favor del primer comprador para la realización de la tradición en el segundo.

Aun suponiendo que el primer comprador fuese dueño prioritario por la consumación anterior de la primera venta, no podría entregar la propiedad al segundo, a quien le estamos suponiendo preferente por inscribir antes, ni siquiera vendiéndosela por virtud de una tercera venta. En tal caso, el segundo comprador recibiría el dominio directamente del doble vendedor, pese a «suponer» que éste no es dueño ya desde la consumación de la primera venta. Ello se debe a que la tercera venta entre el primer comprador y el segundo, refuerza la segunda venta de la doble venta. Es decir erradica de...