La venta de cosa ajena: distinción de supuestos
| Autor | M.ª del Carmen Gómez Laplaza |
| Páginas | 45-87 |
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Venta de cosa ajena es la que realiza una persona sobre una cosa que no le pertenece en todo o en parte y sin tener representación de su dueño para disponer de ella. En otras palabras: es una venta en la que el vendedor carece del poder de disposición sobre la cosa1.
Un comprador sólo podrá tomar en consideración una venta en los casos en que el vendedor tenga una relación con la cosa vendida, una apariencia de poder de disposición (titular registral, poseedor, copropietario o representante aparente del propietario) o, al menos, que acredite tener una cierta ascendencia sobre el propietario, haciendo creer al comprador que tiene aptitud para gestionar con aquél el traspaso de la propiedad a favor de éste.
Por el contrario, la venta de una cosa de la que el vendedor no tiene apariencia de poder de disposición sobre la cosa o ascendencia sobre el propietario es una hipótesis meramente teórica. Nadie estaría dispuesto a desembolsar un dinero para adquirir una cosa que no guarda una aparente relación con la persona que quiere venderla.
Es verdad que un juicio sobre la apariencia jurídica requiere tener un conocimiento técnico sobre la validez de los contratos y que una persona que ignore por completo el Derecho puede resultar engañada sobre el contenido del poder de disposición que tiene la otra parte contratante. Pero aún es más cierto que el Derecho no protege a los que ignoran las normas (art. 6.1 CC) y que el contenido insu?ciente o la falta absoluta del poder de disposición podrían ha-
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ber quedado de mani?esto si la otra parte contratante hubiera sido diligente al ejercitar sus derechos y hubiera contado con un asesoramiento jurídico e?caz. En los más importantes timos, los dos tratantes quieren engañar.
Una persona puede vender una cosa que no le pertenece cuando es un representante que tiene un poder bastante para disponer de la cosa del representado. Por el contrario, el representante no podrá hacerlo cuando su poder sea insu?ciente, lo que incluye el supuesto en que no cuenta con la necesaria autorización judicial para llevarlo a cabo. La STS 22 abril 2010 (RJ 2010, 2380) del Pleno de la Sala 1ª, declaró nula o inexistente la venta realizada por el padre viudo de una casa perteneciente a la comunidad postganancial, por carecer de la representación de sus hijos menores al no haber obtenido la preceptiva autorización judicial2.
Nuestro Código civil no aborda el tema de la validez o invalidez de la venta de cosa ajena en general, aunque da algunas pistas, estando dividida nuestra doctrina al respecto, como es lógico en estas situaciones de carencia de regulación.
Los autores que niegan la validez de la venta de cosa ajena, que son una minoría en el panorama actual, parten de la base de que la mayor parte de la energía traslativa reposa en el título. Se requiere que el enajenante sea dueño en el momento de la celebración del contrato, pues nadie puede transmitir lo que no tiene. La entrega es un mero acto material, que completará la adquisición del derecho de propiedad cuando la cosa pertenezca al disponente; por el contrario, cuando no pertenezca, el defecto estará en el título, que no será justo ni servirá para la usucapión ordinaria. Es la concepción imperante en el Derecho francés (art. 1599 Code civil)3.
Cuando el vendedor oculta al comprador que la cosa es ajena, podría considerarse que estamos ante un caso de dolo como vicio de la voluntad y el contrato
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sería anulable4. Como el contrato anulable puede con?rmarse tácitamente por transcurso del plazo de caducidad, la compraventa podría llegar a ser válida e inatacable por defectos de raíz; pero en este caso tendríamos un contrato válido que no llegaría a transmitir la propiedad al comprador pues el vendedor carece del poder de disposición sobre la cosa.
El Derecho romano admitía la venta de cosa ajena en el Digesto, aunque el verdadero dueño podía reivindicarla. También la admitió la quinta Partida.
El origen romano de la venta de cosa ajena se ha explicado de la siguiente manera: La teoría del título y modo consagrada en el artículo 609.II CC parte de los presupuestos de la traditio romana, que constituía un auténtico acto de disposición que debía reunir una serie de requisitos:
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El tradens debía ser propietario, es decir, tener poder de disposición.
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Un contrato válido que albergara la voluntad de las partes de transmitir y adquirir el derecho real.
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La tradición traslativa del dominio debía transmitir la posesión o adoptar una forma de entrega ?cticia5.
La mayor parte de nuestra doctrina considera válida esta ?gura porque:
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No existe ningún precepto que obligue al vendedor a ser propietario.
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La obligación de saneamiento en caso de evicción por parte del vendedor presupone un contrato válido de venta de cosa ajena.
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La carencia de poder de disposición por parte del vendedor no afecta al título, que es válido, sino a la entrega, al carecer el tradens de poder de disposición. Por eso establece el artículo 1160 CC: “En las obligaciones de dar no será válido el pago hecho por quien no tenga la libre disposición de la cosa debida y capacidad para enajenarla”.
Según los partidarios de esta teoría, la carencia del poder de disposición puede ser superada mediante la rati?cación por parte del dueño de la cosa y,
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a falta de esta rati?cación, con la inscripción registral de la venta reuniendo los requisitos del artículo 34 LH o con la usucapión ordinaria (art. 1957 CC). La venta de cosa ajena sería un contrato válido, un justo título, pero no produce los efectos que debería producir en caso de que se veri?cara la entrega, la transmisión de la propiedad, de ahí que la posesión del comprador, la buena fe y el justo título sólo se convierten en requisitos de la usucapión ordinaria (art. 1957 CC), salvo que se hayan producido los requisitos exigidos por el artículo
34 LH para la adquisición a non domino, que exige un título válido, ya que, si no lo fuera, se aplicaría el artículo 33 LH y la inscripción no convalidaría los contratos nulos. La propiedad del tradens es un requisito de la e?cacia real de la tradición, no es un requisito de la validez del título6.Para algún autor, la validez de la venta de cosa ajena viene, a su vez, exigida por la mera presencia en sede de compraventa del saneamiento en caso de evicción, que constituye una de las obligaciones del vendedor y presupone asimismo un contrato válido de venta de cosa ajena7: “al deber ser el justo título un contrato válido, emerge un argumento legal contundente para sostener que, salvo que concurran otras circunstancias, la mera ajenidad del derecho que se ha programado transmitir, no implica per se nulidad del contrato, ni supone necesariamente infracción de deberes contractuales”8.
El negocio obligacional constituye uno de los requisitos de la tradición y es el fundamento jurídico de la transmisión, pero en ningún caso se hace reposar en el contrato toda la potencia transmisiva, ya que la tradición es la responsable de la transmisión jurídico real. Consecuencia de este planteamiento fue la admisión indiscutible de la validez de la venta de cosa ajena en el Derecho romano. La venta sólo genera obligaciones y el poder de disposición no es un requisito del contrato, sino de la tradición como modo de adquirir. El comprador de cosa ajena ha celebrado un contrato válido, por más que la entrega que siguió al contrato no constituyó tradición como modo de adquirir, debiendo recurrir al instituto de la usucapión.
La entrega no produce los efectos que normalmente debe producir cuando el título es válido, lo que se trata de justi?car explicando que no es una entrega apta para adquirir, aunque lo sería para traspasar la posesión al comprador, permitiendo que comience a...
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