Valoraciones urbanísticas según la Ley 6/98, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. Relación con el valor de mercado y el valor catastral. Aplicación a supuestos expropiatarios

AutorRafael Mur Soteras
CargoArquitecto
Páginas53-110
  1. INTRODUCCIÓN

    Ante todo, debemos aclarar que para realizar cualquier valoración, del tipo que sea, se requiere una gran dosis de sentido común y algo de «olfato». Si además se conocen las técnicas de valoración y la legislación aplicable a cada caso concreto, mucho mejor, pero lo segundo sin lo primero puede dar lugar a aberraciones que, aunque tengan apoyo técnico y legislativo, no dejan de ser eso: ¡aberraciones! En el caso concreto de las valoraciones expropiatorias, este tipo de aberraciones pueden llevar a situaciones injustas, tanto para el expropiado como para el expropiante o el beneficiario de la expropiación.

    En mi opinión, los artículos que conforman una ley no pueden interpretarse si no es dentro de todo el contexto de la misma, por lo que, antes que nada, recomendaría a cualquier arquitecto que vaya a realizar una valoración expropiatoria a la que resulte aplicable la Ley 6/98 que, por encima del articulado concreto de la Ley, tenga muy presente lo que se manifiesta en el apartado 3. de su exposición de motivos, que es, a fin de cuentas, lo que pretende desarrollar la Ley y que se reproduce a continuación, destacando en cursiva algunos párrafos de especial interés:

    3. En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación.

    Se elimina así la dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma, que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas.

    Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuenta su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento.

    Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos- sin desarrollo previsible a corto plazo- el método alternativo será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional.

    En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de cálculo consistirá en la aplicación al aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio previo de dichos valores.

    Finalmente, y para el caso de que no existan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado.

    La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cada caso estuvieren pendientes, así como los costes financieros de gestión y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal y como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero.

    El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de la gestión urbanística y en una reducción de los costes innecesarios que su prolongación en el tiempo inevitablemente añade

    .

    De igual modo, y antes de entrar en la interpretación y aplicación del articulado concreto destinado a valoraciones (Título 3o de la Ley 6/1998), recomendaría a cualquier técnico que no olvidara en ningún momento lo que anteriormente se preceptúa en las Disposiciones Generales de la Ley, y especialmente en su artículo 5, que también reproducimos y comentamos a continuación:

    Artículo 5. Reparto equitativo de beneficios y cargas.

    Las leyes garantizarán en todo caso el reparto de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, entre todos los propietarios afectados por cada actuación urbanística, en proporción a sus aportaciones

    .

    El justo reparto de beneficios y cargas ya constituía un principio fundamental en el RDL 1/92 que, en su artículo 30.1 b), expresaba que una de las finalidades de la actuación urbanística debe ser:

    Impedir la desigual atribución de los beneficios y cargas del planeamiento entre los propietarios afectados e imponer la justa distribución de los mismos

    .

    Lo que sucede es que la Ley 6/1998 no sólo mantiene el principio, sino que, cuando expresa «las leyes garantizarán», lo está imponiendo a las futuras leyes autonómicas y, cuando cita «entre todos los propietarios afectados por cada actuación urbanística», matiza más el ámbito de este justo reparto.

    De hecho, la Ley del Suelo de 1976 ya establecía este precepto de forma reiterada en sus artículos 3.2.b), 83-4, 97.2., 117.1.b) y 117.3, y, con seguridad, si no se hubiera perdido el horizonte del justo reparto de beneficios y cargas, no se hubieran pretendido en el pasado determinadas valoraciones expropiatorias al amparo de un lectura sesgada del articulado de la Ley de 1976.

    Todos hemos visto diversas hojas de aprecio de la Administración en las que, a un suelo urbano totalmente consolidado afectado de vial se le adjudicaba el aprovechamiento derivado de aplicar a la superficie afectada el índice de edificabilidad de 0,2 m2t/m2s, establecido por el artículo 169 de las Normas Urbanísticas del Plan General Metropolitano para determinados Sistemas, amparándose en que el artículo 105.2 de la Ley del Suelo de 1976 y el artículo 146 c) del Reglamento de Gestión establecían como aprovechamiento base para la determinación del valor urbanístico en suelo urbano «el aprovechamiento permitido por el plan...».

    Y, no contentos con aplicar este aprovechamiento, altamente reducido en relación a las fincas del entorno que se beneficiaban directamente de esa afectación de vial, se consideraba también como rendimiento o valor unitario de dicho aprovechamiento el valor fiscal de repercusión individualizado de la parcela afectada, que había sido especialmente reducido a efectos catastrales, precisamente con base en la afectación que motivaba la expropiación. Y todo ello estaba también amparado en una interpretación «fácil» del art. 105.1 de la ley del Suelo del 76 o del artículo 145 del Reglamento de Gestión.

    Ha tenido que ser la Jurisprudencia la que matizara estos temas, decantándose hacia el justo reparto de beneficios y cargas frente a otras interpretaciones más sesgadas de la Ley.

    Reproducimos a continuación párrafos significativos de algunas de las múltiples sentencias que se expresan en este sentido:

    Sentencia de 8 de Enero de 1993 (Rep. Aranz. 14): «... en la determinación del justo precio de los bienes y derechos expropiados, así como no cabe tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia del Plan o proyecto de obra que dan lugar a la expropiación, de conformidad a lo expuesto en el art. 36 de la LEF, la aplicación del mismo principio que inspira el mencionado precepto, conduce en justa correspondencia a que no se puedan tener en cuenta los deméritos que experimente el bien expropiado por el Plan que justifica su transmisión coactiva».

    Sentencia de 16 de Febrero de 1995 (Rep. Aranz. 1.241): «Por lo que el destino de equipamiento docente público y viales no puede determinar la minusvaloración de la parcela, por tanto, al hacerse así, se incurre en infracción del art. 3.2.b de la Ley del Suelo, Texto Refundido de 1976, invocado como motivo casacional, máxime cuando la reducción, en función del concreto destino de la finca expropiada, se efectúa sobre la base de unos valores fiscales que sirven de base para la liquidación de la Contribución Territorial Urbana, según parece deducirse del tenor literal del acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación, al ser reiterada la doctrina de que la calificación del suelo como zona verde, viales, etc., sólo opera a efectos de ejecución y desarrollo del Plan, pero no de su valoración urbanística, que habrá de efectuarse con los criterios establecidos en los artículos 105 de la Ley del Suelo y 146 del Reglamento de Gestión, en función únicamente de su clasificación como urbanos o urbanizables en cualesquiera de sus clases».

    De igual modo, y en sentido contrario, todos hemos visto hojas de aprecio de los expropiados en las que se pretendía asimilar, a efectos valorativos, una gran superficie de suelo...

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