Cláusula de sumisión a arbitraje. Resolución de contrato de multipropiedad (Comentario a la Sentencia de 9 de octubre de 1997 de la Audiencia Provincial de Baleares)
| Autor | Emilio Capmany Bermejo |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. Letrado en Comisión en la DGRN |
| Páginas | 107-111 |
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Primero. Se plantea el recurso de apelación por los actores contra la sentencia que absolvía la instancia al haber apreciado la excepción dilatoria de sometimiento de la cuestión litigiosa a arbitraje. Por tanto habrá que analizar la viabilidad de ésta u alguna otra de las excepciones alegadas por los demandados y, si éste fuera el supuesto, una vez rechazadas entrar en el debate sobre el fondo del asunto. Las excepciones de sometimiento a arbitraje viene fundada, y por ello es acogida por el juzgador a quo, en el n.º 9 del clausulado que aparece en reverso del contrato suscrito por las partes. Lo primero que llama la atención de su lectura detenida es una cierta contradicción: después de afirmar que las partes se someten al procedimiento de arbitraje «institucional», se obligan a cumplir dicho acuerdo renunciando de manera expresa a su propio fuero, y posteriormente, se someten para el caso de que se tuviera que acudir a la jurisdicción ordinaria a los Tribunales de Barcelona. Por tanto en un solo párrafo se encierran dos cuestiones que sino son contradictorias sí resulta al menos chocante que sean tratadas conjuntamente: la sumisión a arbitraje y la sumisión a los Tribunales de Barcelona. ¿Por qué la segunda si la primera ya cubre todas las hipótesis? Con independencia de esa reflexión, y entrando ya en la cláusula de sumisión que aquí nos trae, resulta que siendo como es elemento integrante de un clausulado de un contrato de adhesión no puede ser aceptada de forma discriminada, sino que debiera ser, al menos, específicamente suscrita por ambas partes como prueba de aquiescencia al mismo. Sabido es que los contratos de adhesión o sometidos a condiciones generales son aquéllos en que una de las partes, predisponente, por la especial posición que ocupa en la relación impone a la otra, parte débil del contrato, unas cláusulas que están pensadas no para ese contratante concreto, sino para todos y cada uno de aquellos que contraten con el predisponente. En este supuesto el principio fundamental que debe regir en materia contractual, que no es otro que la igualdad de las partes y del que parte el art. 1255 Ce se ve sino eliminado, sí comprometido de forma relevante. Ello ha llevado a que tanto los legisladores como los tribunales hayan intentado corregir esa situación de desigualdad obligando al predisponente a llevar a cabo toda una serie de actuaciones conducentes a probar su buena fe a la hora de contratar. En este sentido, la ley de contrato de seguro de 1980 ya supuso el primer aldabonazo, posteriormente refrendado por la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios. Pues bien, el adquirente de multipropiedad es consumidor y por tanto le es de aplicación la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios. Efectivamente, ello es así porque queda perfectamente amparado por el art. 1.2 LGDCU cuando lo describe como «persona física o jurídica que adquiere, utiliza o disfruta, como destinatario final, un bien inmueble». Si esto es así, ex art. 2.1 de esta ley es acreedor «de la protección de sus legítimos intereses económicos» (ap. a) y «de la protección jurídica en situaciones de inferioridad, subordinación e indefensión» (ap. f). Partiendo de este presupuesto, no se puede desconocer que los contratos que celebran las empresas dedicadas a la comercialización de complejos en régimen de multipropiedad o tiempo compartido son contratos de adhesión o sujetos a condiciones generales. Condiciones generales que vienen definidas por el art. 10.2 LGCU como «el conjunto de las redactadas previa y unilateralmente por una empresa o grupo de empresas para aplicarlas a todos los contratos que aquélla o éste celebren, y cuya aplicación no puede evitar el consumidor o usuario, siempre que quiera obtener el bien o servicio de que se trate». Este tipo de contratos predispuestos deben reunir las condiciones que se encarga de enumerar este mismo art. 10, y que por lo que ahora a nosotros interesa, exige la «concreción, la claridad y sencillez en la redacción de las mismas», deben estar informadas por los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones lo que lleva a la exclusión de las cláusulas abusivas entendiendo como tales «aquéllas que perjudiquen de manera desproporcionada o no equitativa al adquirente o supongan su colocación en una posición de desequilibrio».
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Y lo que es más trascendente, ex art. 10.4, párrafo 1.a, las cláusulas que no cumplan esos requisitos se consideran nulas y se tienen por no puestas. La consecuencia del discurso, sin duda, será que sería nula de pleno derecho ex art. 10.4, 1.9 de la LGCIJ la cláusula 9.8 del contrato de compraventa por cuanto va contra la exigencia de concreción, claridad y sencillez, y...
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