¿Usucapión ordinaria de elementos comunes en la propiedad horizontal o adquisición a domino? Comentario a la STS n.º 623/2024 de 8 mayo (JUR\2024\137837)
| Páginas | 3355-3374 |
| Fecha | 01 Noviembre 2025 |
| Fecha de publicación | 01 Noviembre 2025 |
| Autor | Manuel Espejo Lerdo De Tejada |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2025.812.09 3355
Licencia Creative Commons vía: CC BY-NC-ND 4.0
¿Usucapión ordinaria de elementos
comunes en la propiedad horizontal
o adquisición a domino?
Comentario a la STS n.º 623/2024
de 8 mayo (JUR\2024\137837)*
1
por
MANUEL ESPEJO LERDO DE TEJADA
Catedrático de derecho civil. Universidad de Sevilla
RESUMEN: La STS n.º 623/2024 de 8 mayo se reere a la venta y entrega
de un apartamento susceptible de uso independiente, que está construido en un
espacio descrito como común en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
La comunidad de propietarios se considera propietaria, mientras que el poseedor
del apartamento considera haber adquirido por usucapión, tal como resuelve el
TS. En el comentario se maneja la hipótesis de que se haya tratado de una adqui-
sición a domino.
ABSTRACT: Sentence of the Spanish Supreme Court no. 623/2024, 8 May,
refers to the sale and delivery of a at capable of independent use, which is built in
a space described as common in the constitutive title of the horizontal property. The
condominium considers itself to be the owner, while the owner of the at considers
himself to have acquired by adverse possession, as resolved by the Supreme Court.
In the commentary, the hypothesis that it is an acquisition a domino is considered.
PALABRAS CLAVE: Usucapión en la propiedad horizontal. Adquisición
por título y modo.
KEYWORDS: Adverse possession in horizontal property. Acquisition by title
(titulus or legal ground) and delivery (traditio).
3356 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 812 - págs. 3355 a 3374 - Año 2025
¿Usucapión ordinaria de elementos comunes en la propiedad horizontal o adquisición...
SUMARIO. I. ANTECEDENTES.—II. LA ARGUMENTACIÓN DE LA
STS.—III. COMENTARIO
I. ANTECEDENTES
La extensa relación de hechos que contiene la STS que va a ser objeto de
este comentario es algo compleja de seguir y a primera vista da la impresión de
incompleta, pues omite explicitar algunos detalles que pudieran resultar muy
relevantes para la resolución del supuesto y que, quizá, habrá podido tener en
cuenta la STS, aunque no los haya explicado. Lo anterior constituye una evidente
limitación para el comentario, para la comprensión acabada de estas páginas y
de la propia STS; por mi parte, ello me llevará a diferenciar entre los hechos pro-
bados que parecen más signicativos, y los hechos que, en cambio, no resultan
del todo claros, y que formularé como meras hipótesis que pueden condicionar
la respuesta jurídica que merezca el caso, e incluso el valor de este comentario
y de la propia doctrina de la STS como jurisprudencia. Lo que no me parece
controvertida es la procedencia de la desestimación de la acción reivindicatoria
que acuerda la STS, con criterio discrepante de las sentencias de los órganos
judiciales inferiores. Y tampoco me parece dudoso que el pronunciamiento de la
STS se encuentra muy condicionado por el mal planteamiento de las alegaciones
de las partes.
El procedimiento judicial se inició con el ejercicio, el día 18 de julio de
2012, de una acción reivindicatoria por una comunidad de propietarios, y algu-
nos de los copropietarios pertenecientes a ella, contra el comprador de un apar-
tamento en documento privado (de fecha 1 de agosto de 1990). En el momento
de la compraventa dicho apartamento estaba solamente proyectado y el solar
era propiedad exclusiva del constructor-vendedor. La descripción de la nca en
la escritura de obra nueva y división horizontal otorgada exclusivamente por el
promotor-constructor-vendedor con fecha 14 de marzo de 1989, describía el edi-
cio como compuesto “de planta baja o primera, planta segunda, tercera y cuarta
y terraza”, y contemplaba la existencia de ese apartamento.
Posteriormente se produjeron varias subsanaciones de dicho título constitu-
tivo mediante sucesivas escrituras en las que se dice que intervinieron, además
del constructor, algunos adquirentes de elementos privativos. Se trataba de las
escrituras de 3 de agosto de 1990 y de 12 de marzo de 1991, en las que se hacía
constar que, además, había una planta compuesta de nueve trasteros; de la escri-
tura de 6 de junio de 1991, en la que se manifestaba que solo existen tres traste-
ros/lavaderos, cuyo uso exclusivo es anejo inseparable de unas viviendas que en
ese momento pertenecían al constructor; es justamente esta última escritura la
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