La usucapión inmobiliaria y el registro de la propiedad en Italia: un análisis comparativo con el Derecho español
| Páginas | 229-273 |
| Fecha | 01 Enero 2025 |
| Autor | Andrades Navarro, Agustín |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2025.807.05229
La usucapión inmobiliaria y el registro
de la propiedad en Italia: un análisis
comparativo con el Derecho español
Real estate adverse possession and
the property register in Italy: A small
comparative análisis with Spanish law
por
AGUSTÍN ANDRADES NAVARRO
Profesor de Derecho Civil de la US
RESUMEN: En Italia coexisten dos sistemas registrales. Uno el sistema de
la transcripción, aplicable en la mayoría del territorio italiano, y en el que se
sigue el principio del consenso traslativo. En este sistema, el conicto entre ad-
quirentes por título originario (usucapión) y título derivativo, se resuelve siempre
a favor del primero. El usucapiente siempre va a prevalecer sin ningún tipo de
límite. En cambio, en el otro sistema registral aplicable en algunas provincias de
Italia, el sistema tabular, el Registro se presume exacto e íntegro, protegiéndose
al tercero que adquiere conando en la realidad publicada por este. Signica ello
que, mientras que en el sistema común italiano (el de la transcripción) la usuca-
pión contra tabulas no tiene límite alguno, en el sistema tabular, la usucapión sí
que lo tiene: el del tercero que adquiere conando en el Registro.
ABSTRACT: Two registration systems coexist in Italy. One is the transcription
system, applicable in the majority of the Italian territory, and in which the
principle of the transfer by consensus is followed. In this system, the conict
between acquisition by original title (adverse possession) and derivative title is
always resolved in favour of the former. The adverse possessor will always prevail
without any limit. On the other hand, in the other registration system applicable in
some Italian provinces, the tabular system, the Registry is presumed to be accurate
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La usucapión inmobiliaria y el registro de la propiedad en Italia: un análisis...
and complete, protecting the third party who acquires by relying on the reality
published by the Registry. This means that, while in the common Italian system
(that of transcription) adverse possession contra tabulas (against what the Registry
publishes) has no limit, in the tabular system, adverse possession does have a limit:
that of the third party who acquires in reliance on the Register.
PALABRAS CLAVE: Usucapión. Registro de la Propiedad. Sistema de la
transcripción. Consenso traslativo. Usucapión secundum tabulas. Uscapione de-
cennale. Usucapión contra tabulas. Sistema tabular. Tercero hipotecario. Legge
Tabulare.
KEYWORDS: Adverse possession. Property register. Transcription system.
Tras lat ive con sen sus. Ad ver se p oss ess ion sec und um tab ulas . U suc apio ne
decennale. Adverse possession contra tabulas. Tabular system. Third Mortgage.
Tab u la r l aw.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. USUCAPIÓN ORDINARIA. 1.
posEsiónadusucapionem. 2. tiEmpo.—III. USUCAPIÓN Y REGISTRO DE LA
PROPIEDAD. 1. lausucapionedecennale. 2. usucapiónconTraTabulas.3. sis-
tEmatabular.—IV. CONCLUSIONES.—V. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
transmisión jurídico-real trae causa de un contrato, seguimos la teoría del título
y el modo, lo cual signica que hasta que no tiene lugar la entrega (traditio) de
la cosa objeto del contrato, no se entiende producida la transmisión. Es decir, no
nos basta con la mera celebración del contrato o negocio jurídico para transmitir
el derecho en cuestión, sino que necesitamos, además, que se produzca la efec-
tiva entrega de la cosa. Nos alejamos así, por tanto, del modelo consensualista
italiano, previsto en su art. 1376 del Codice civile, en el que sí basta con la mera
celebración del negocio jurídico (título) para que se entienda producida la trans-
misión del derecho, no necesitándose de la traditio o entrega.
Sin embargo, es importante resaltar que, en Italia, junto con este sistema
consensualista, que opera mayoritariamente en todo el territorio, coexiste otro
distinto: el sistema tabular o de libros fundarios, vigente en las provincias de
Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia, y algunas zonas de las provincias de Udine,
Belluno y Brescia. En estas nuevas provincias en las que está implantado el siste-
ma tabular, no rige el principio del consenso traslativo consagrado en el art. 1376
del Codice, sino el principio de inscripción constitutiva para las transmisiones de
Agustín Andrades Navarro
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 807 págs. 229 a 273 Año 2025231
derechos inter vivos. Es decir, que, en estas nuevas provincias, hasta que no se
inscribe el derecho en el Registro, no hay transmisión de derecho alguna, siendo,
por tanto, la inscripción constitutiva. Pero eso, como decimos, es solo excepcio-
nalmente en estas nuevas provincias, pues en el resto de Italia, se sigue el sistema
de la transcripción y el principio de consenso traslativo.
De lo dicho, se puede deducir, en consecuencia, que ni en España ni en Italia
(salvo en las provincias en las que se aplica el sistema tabular) es necesaria la
inscripción/transcripción del negocio adquisitivo en el Registro de la propiedad
para adquirir el derecho real (no obstante, en el caso de Italia, resulta necesario
hacer alguna precisión a este respecto a raíz del art. 2644 del Codice civile, como
veremos con posterioridad). En el caso de España, como decimos, basta con la
celebración del negocio jurídico (título) y la entrega de la cosa (modo), y en el
caso de Italia, con la simple celebración del negocio jurídico (título).
Pero ¿qué ocurre cuando el tradens no es el verdadero propietario de la cosa
transmitida?
Obviamente, en virtud de la regla nemo plus iuris ad alium transferre potest,
quam ispe haberet, nadie puede transmitir lo que no tiene. Por tanto, en estos
casos, aunque se haya producido la entrega de la cosa en virtud de justo título,
no se produce la adquisición (al menos, no inmediata) del derecho. No obstante,
sí existe la posibilidad de adquirirlo por medio de la prescripción adquisitiva o
usucapión.
La usucapión en el Derecho italiano se encuentra regulada en el libro tercero,
titulo VIII del Codice civile (arts. 1158-1167). En el art. 1158, se recoge la deno-
minada usucapión ordinaria (en nuestro Derecho se correspondería con nuestra
usucapión extraordinaria) que es aquella que permite adquirir la propiedad y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles sin más requisitos que la posesión
ad usucapionem durante el tiempo jado en la ley, que es 20 años. No obstante,
el Codice civile, también recoge una modalidad de usucapión abreviada en el
art. 1159, la denominada usucapione decennale. Sin embargo, y a diferencia de
lo que ocurre en nuestro Derecho, esta usucapión abreviada es una usucapión
necesariamente tabular. Es decir, para poder hacer uso de ella, se necesita obli-
gatoriamente, junto con otros requisitos, transcribir el derecho en el Registro. Es
una usucapión que siempre se va a producir de conformidad con el Registro, y
no al margen de él. Y a cambio de esa mayor exigencia de requisitos, en la usu-
capione decennale, el plazo adquisitivo se reduce a los 10 años, frente a los 20
En el caso de la usucapione decennale, al ser una usucapión que se produce
de conformidad con el Registro, no se plantea conicto alguno entre la realidad
extrarregistral y la realidad publicada por el Registro. El problema es cuando la
usucapión, en lugar de hacer coincidir ambas realidades (registral y extrarregis-
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