La usucapión de comuneros
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Cargo | Profesora Doctora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija |
| Páginas | 3167-3174 |
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La usucapión o prescripción adquisitiva es la institución jurídica que nos permite la adquisición de la propiedad, o de otros derechos reales, a través de la posesión, siempre que ésta reúna, como es de todos conocido, los requisitos de ser pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño. Admitiendo, además, dos modalidades, según se tenga o no justo título para usucapir y buena fe, o se carezca de ellos, dando lugar a la usucapión ordinaria —más breve en plazos— o la extraordinaria.
Nos planteamos qué peculiaridades tiene la usucapión cuando ésta se produce en el seno de una comunidad de propietarios o copropiedad, de tipo romana, que es la que contempla nuestro Código Civil.
Las posibilidades de esta usucapión pueden ser dos: Que uno sólo de los comuneros usucapa para toda la comunidad, es decir, que lleve a cabo una posesión, con actos dominicales él sólo, frente a terceros, pero en nombre de la comunidad, y gane ese derecho para todos los que conforman la copropiedad; y dos, la posibilidad de que sea uno sólo de los comuneros el que realice la posesión en concepto de dueño de toda la cosa común y que acabe ganando, por prescripción adquisitiva, la propiedad sobre la misma en exclusiva, es decir, frente al resto de los comuneros que perderían el derecho de propiedad sobre aquélla. Como ya veremos, este segundo supuesto es el más conflictivo, pues, parece complicado que uno sólo de los comuneros posea en exclusiva en concepto de dueño la cosa común, cuando el artículo 394 del Código Civil afirma que cada copartícipe puede servirse de la cosa común sin perjudicar el interés de la comunidad, ni impedir al resto su utilización, y el artículo 1.933 del Código Civil afirma expresamente que la prescripción ganada por un comunero aprovecha a todos los demás. Hay que salvar este escollo para conseguir la usucapión contra los comuneros, y demostrar la posesión exclusiva y en concepto de dueño.
Requisito general de toda usucapión, sea ordinaria o extraordinaria, es que la posesión apta para usucapir ha de ser siempre pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño. Entendiendo por esta última, la que se ejercita a través de actos dominicales, es decir, creando la apariencia externa de que el que posee la cosa es dueño de la misma. Y este requisito es básico para que opere la usucapión, y ¿cómo se va a cumplir cuando la cosa pertenece a varias personas a la vez? El usucapiente está claro que posee en exclusiva y concepto de dueño su parte o porción en la cosa, pero con respecto al resto es un condueño, y por tanto ¿un mero tenedor o precarista? En este caso, no se cumpliría el requisito de poseer en concepto de dueño y se excluiría la usucapión.
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Por otra parte, hay que advertir que el Código Civil no contempla expresamente esta posibilidad de la usucapión de comuneros, por lo que su regulación debe basarse en la regulación general de la comunidad de bienes, en la de la prescripción adquisitiva, y por supuesto, al ser un fenómeno eminentemente posesorio, en la de la posesión; preceptos todos ellos que traeremos a colación, sin que de manera específica, como ya hemos dicho, regulen este supuesto.
El supuesto de hecho que aquí contemplamos está perfectamente admitido y no ofrece dudas, amén de que es completamente distinto del siguiente que vamos a examinar.
En este caso, un solo comunero posee una cosa, que no es de la comunidad, realizando actos dominicales sobre la misma, y llega a adquirir el dominio para toda la comunidad, pues así se desprende del propio artículo 1.933 del Código Civil1. Se trataría de una usucapión frente a terceros.
Es, precisamente, el caso contemplado en este artículo, en virtud del cual, la usucapión consumada por un comunero, lo es en beneficio de la comunidad, y la prescripción ganada por uno de ellos, lo es para todos, en armonía con el propio artículo 394 del Código Civil2, y tal y como dice la STS de 27 de enero de 1984: «cada comunero, al pretenderse conservar la cosa común, mientras favorece a sus condóminos en los actos que produzcan ganancias o ventajas, no les puede perjudicar en los que resulten nocivos», refiriéndose a la posibilidad de usucapir para todos ellos; o la STS de 24 de julio de 1998, al decir que, uno de los coherederos a los que se refiere la sentencia, «poseyó, no en concepto de dueño, sino en calidad de heredero y en beneficio de los demás coherederos (…). Por otra parte, la posesión necesaria para prescribir ha de ser en concepto de dueño y según el artículo 436 del Código Civil se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto que se adquirió la posesión mientras no se pruebe lo contrario».
En este sentido, también la STS de 30 de septiembre de 1958 afirma que «los titulares sucesivos del derecho pueden, pese a las mutaciones personales que el transcurso del tiempo determine, ganar por prescripción el dominio de la cosa poseída en interés común, con la posibilidad aneja a esa declaración, de vindicar la cosa frente a los que, sin título alguno eficaz se apropian ilícitamente de ella o perturben la posesión».
La doctrina admite igualmente y sin problemas esta posibilidad legalmente contemplada, baste ver como DÍEZ PICAZO afirma que es suficiente que concurran en un comunero los requisitos típicos de la usucapión para que ésta prospere, siempre que haya poseído en beneficio de la comunidad. Igualmente, LACRUZ BERDEJO manifiesta que la posesión por un comunero de una cosa debe presumirse que es siempre en beneficio de la comunidad, y si fuera alPage 3169 contrario, en exclusiva, es cuando debe probarse. Igualmente ALBALADEJO, considera que «el artículo 1.933 se refiere a que lo poseído sea un derecho ajeno, que la usucapión hace adquirir conjuntamente a la persona que los poseía y a las demás por quienes ejercía la posesión en concepto de dueño por su parte para él, y de dueño para los demás por las partes de éstos»3. Por lo tanto, a priori, esta usucapión ganada para la comunidad es la regla general, tal y como admite y contempla el propio Código Civil4.
Este supuesto, por el contrario, contempla el caso de un comunero, condueño de la cosa que pretende adquirir junto con los demás copropietarios, y que poseyendo él en exclusiva la cosa común, trata de adquirir la propiedad completa de ésta, con la correspondiente exclusión de los demás en el dominio, adquiriendo sus correspondientes participaciones. Si lo consigue, el resto de comuneros perdería esa condición, y por lo tanto no podrían ejercitar la...
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