La protección de los usuarios en la contratación hipotecaria: el préstamo hipotecario responsable
| Autor | Mª Teresa Bendito Cañizares |
| Cargo del Autor | Prof. Titular de Derecho Civil, UNED |
| Páginas | 69-76 |
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Cuando se habla de la normativa de protección de los usuarios en la contratación hipotecaria, hay que comenzar, a nivel nacional, por la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible (en adelante, LES), porque su art. 29 intitulado la Responsabilidad en el crédito y protección de los usuarios de servicios financieros, condensa a mi modo de ver, los dos tipos de información que son necesarios para lograr la seguridad del mercado hipotecario, en definitiva, la trasparencia en la negociación de este tipo de préstamos: a) la información precisa de la capacidad económica del potencial cliente prestatario para proceder a evaluar su solvencia y b) la información comprensiva del préstamo hipotecario para el potencial cliente o futuro prestatario.
La combinación de estos dos tipos de información en el número 1 del art. 29 está en el origen del tan deseado “préstamo responsable”. Y en efecto, un servicio financiero como un préstamo hipotecario, será responsable si las partes se comportan en su negociación y perfección del crédito y posterior adquisición del derecho real de hipoteca que lo garantiza, de la forma en que lo dice la norma y, por supuesto, su desarrollo reglamentario: con transparencia.
Hoy es la Orden EHA/2889/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (en adelante, Orden EHA), la que refunde como ella misma expresa, aquella normativa reglamentaria que había venido ocupándose del viejo Principio de transparencia que ya había consagrado el art. 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito. En definitiva, refunde derogándolas tanto la Or-
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den de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las entidades de crédito como la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre trasparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios1(en adelante, Orden 1994).
Orden EHA que no se olvide, también afectará, como dice la Ley de Economía Sostenible, a la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (en adelante, Ley 2/2009), que se enmarca en la llamada legislación financiera de trasparencia, con la diferencia, como saben, de que ésta se refiere a aquellos préstamos hipotecarios que se conceden por entidades no crediticias y que recogen, sin embargo, la andadura de estos reglamentos.
Analicemos pues someramente la evaluación de la capacidad financiera del prestatario hipotecario y la transmisión y comprensión eficaz del acto jurídico de préstamo hipotecario como las dos medidas que se nos indican deben desarrollarse para ganar la transparencia que conducirá a la concesión de un “préstamo responsable”, no sin antes decir que las enunciadas son medidas que se desarrollan al unísono de aquellas otras que propenden deshacer la vulnerabilidad del consumidor de créditos hipotecarios frente a su concesionario, y principalmente: a) de la subrogación del acreedor a instancia del deudor en la relación crediticia garantizada con hipoteca que propone la Ley 2/1994 y que procura una modificación o novación no extintiva de los créditos hipotecarios a instancia del deudor hipotecario, facilitándole así una rebaja del saldo deudor y una mayor y leal competitividad en el mercado; y b) del control del contenido del contrato a través de la calificación como abusivas de ciertas
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prácticas contractuales en el sector de préstamos hipotecarios como la cláusula que narra el cambio del tipo de interés por voluntad unilateral del empresario (art. 85.3.2 y 3 LGCU2).
La antigua y obvia medida de diligencia de proceder a la evaluación previa de la solvencia del deudor ya incluida desde la Orden 1994 (art. 5), reaparece en la escena jurídica 17 años después, en 2011, en plena crisis económica, tanto con la LES (art. 29), como con la Ley 16/2011, de 24 de junio que traspone la Directiva europea 2008/48, de 23 de abril, relativa a los contratos de crédito al consumo (art. 14).
Y si entonces esa medida diligente de investigación de la capacidad financiera del prestatario del crédito hipotecario se configuró como obligación propia de las entidades crediticias desde 1994, su predicamento respecto de las entidades no crediticias e incluso, de los intermediarios de dichos créditos, no se...
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