Desde las urbanizaciones privadas a los complejos inmobiliarios (privados)

AutorJosé Manuel Martín Bernal
CargoMagistrado Profesor Titular de Derecho Civil

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1. Planteamiento general del tema
1. Entre lo rural y lo urbano

Al margen de que por la doctrina jurídica se discuta si fueron antes en el tiempo las urbanizaciones privadas o los complejos inmobiliarios, parece que al menos desde su conocimiento en cuanto a rúbricas y contenidos, aquéllas han precedido a los complejos, en ambos casos alumbran conceptos capitales conjuntamente como la propiedad separada y los elementos comunes aunados por un régimen jurídico especial fundado en el aprovechamiento independiente con una ruptura del principio de verticalidad, y consecuentemente con una gestión institucionalizada que haría compatible esta forma de propiedad con su especial finalidad económica y social, pero que en cualquier caso suponía un mayor desarrollo económico caminando decididamente y hacia un incipiente welfare state.

La doctrina jurídico-económica coincidentemente empieza a sentir y por ello a destacar una cierta urbanofobia que reconduciría a la denominada ciudad jardín en la que se propugnan espacios y estructuras inmobiliarias capaces de aglutinar y sintetizar lo rural y lo urbano.

La anterior «filosofía», que tuvo sus antecedentes en el Reino Unido, en la celebre obra de E. HOWARD, Garden-cities of tomorrow de 1985, no fue ajena a los postulados urbanísticos que coincidentes en esa época también se dieron entre nosotros, como en el caso de ARTURO SORIA y su inacabado proyecto de ciudad-lineal de 1892 cuya finalidad no era otra (un tanto utópica desde luego) que la de «ruralizar la ciudad y urbanizar el campo» a base de sus famosas cintas urbanas.

De las brevísimas y anteriores consideraciones no sólo no puede prescindirse, sino que, como consecuencia de ello, la consecución de ese «proyecto» habría de atenerse a un avance también en el sistema de unos transportes y comunicaciones allá por la mitad del siglo XX que acercaran a los ciudadanos a barrios o zonas alejadas del centro de la ciudad para «alcanzar» -se decía- unos mejores y más elevados estándares de calidad de vida. Page 27

Lo que ahora nos importa es destacar que el fenómeno apuntado se inscribe no tanto en la indivisibilidad estructural del edificio, como en motivos estrictamente funcionales, esto es: en la necesidad de construir agrupaciones inmobiliarias para poder acceder a ciertos servicios (ocio, deportes, seguridad...) que resultarían inasequibles en el ámbito y en el plano individual, aunque ello no empezca a que muchos de los problemas sean comunes a los que afectan a las comunidades horizontales (morosidad, relaciones de vecindad...) y otros tengan perfiles bien distintos (por ejemplo, la propiedad separada, la delimitación de los elementos comunes, la organización institucional, la forma y adopción en la toma de acuerdos), para cuyo tratamiento y regulación resultan (ya resultaban antes...) estrechos los límites y parámetros de la Ley de Propiedad de 1960.

Y es que, como muy bien han apuntado ALBERTO DORREGO DE CARLOS y JOSÉ ARANDA ESTÉVEZ (1), «a consecuencia de este proceso de urbanización, favorecido también por el avance de las técnicas constructivas, ha tenido lugar una progresiva complicación de las formas inmobiliarias en estas áreas exteriores. Los grandes centros integrados de servicios (comerciales, deportivos, de transporte, residenciales..., etc.) que hoy inundan la periferia de nuestras ciudades presentan una estructura inmobiliaria definible como piramidal, pues en ellas se produce una vinculación encadenada de unidades, conjuntos y subconjuntos inmobiliarios que rompen por completo la lógica funcional y jurídica del edificio singular. Esta situación se reproduce en los centros urbanos, donde aparecen constantemente macroedificaciones con usos múltiples y aprovechamientos capitalizados extraordinariamente complejos. A todo este heterogéneo abanico de supuestos ha tratado de dar respuesta, de forma unitaria y con encomiable simplicidad, la nueva LPH de 1999 y su nuevo capítulo tercero dedicado a los "complejos inmobiliarios"».

Las razones son obvias porque si se admite con unanimidad por la doctrina que la regulación de los complejos inmobiliarios ha sido un acierto novedoso de la Ley de Reforma de la LPH, que le dedica un nuevo Capítulo III (art. 24) claramente separado de los dedicados anteriormente a la comunidad de propietarios, ha de entenderse que al menos de lege data hasta 1999 eran desconocidos por Page 28 los ciudadanos e inaplicados por los propios Tribunales, que hasta entonces se venían refiriendo a las urbanizaciones que, éstas sí (al menos con ese nombre...), al ser relativamente antiguas eran conocidas por todos y jurídicamente han ocupado en los últimos años la atención de los juristas dando lugar a una amplia bibliografía (2) y numerosa jurisprudencia (del Tribunal Supremo y de Tribunales inferiores y resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado), que han construido, aquélla y éstas, una doctrina y praxis jurídica que ha completado las normas legales (CC, LH y LPH) que han venido aplicándose a los problemas (crecientes con el tiempo, por la complejidad cada día mayor, como se ha visto...) de las modernas urbanizaciones y complejos inmobiliarios.

2. La aparición del art 24 LPH

De esa situación jurídica anterior a la reforma de la LPH de 1999 y aparición de su art. 24, cabe destacar muy sistemáticamente (3):

  1. En cuanto a la jurisprudencia, ha habido una línea ascendente en la aplicación, al lado de las reglas privadas establecidas en cada caso por los interesados en el marco de su autonomía de la voluntad y título constitutivo correspondiente (cfr. SSTS 26 de junio de 1995 y 5 de julio de 1996, y STC 3 de noviembre de 1989), de la Ley de Propiedad Horizontal (conjunta o alternativamente con el CC) en unos casos por analogía (SS 13 de noviembre de 1985, 28 de mayo de 1986, 3 de diciembre de 1993), y en otros casos de forma directa, tesis que se ha ido imponiendo (SS 23 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1995, 30 de mayo de 1997, entre muchas). Por otro lado, ha admitido la compatibilidad de las comunidades de propietarios de un edificio o bloque con las supracomunidades (complejos conjuntos urbanizados) (SS 23 de septiembre de 1991, 3 de diciembre de 1993, 26 de mayo de 1995, 5 de julio de 1996, etc.), así como la existencia de las comunidades y supracomunidades «de hecho» (sobre estas últimas, cfr. SS 25 de mayo de 1992 y 2 de febrero de 1994).

  2. Por lo que respecta a la DGRN, ha ido resolviendo los pro- Page 29blemas relacionados con la inscripción de esos complejos inmobiliarios privados (tanto de las fincas como de los estatutos o reglas privadas); y a ella debemos la muy encomiada técnica del triple folio (R 2 de abril de 1980), el reconocimiento de la posibilidad de creer subcomunidades o subconjuntos (cfr. RR 9 de abril de 1991 y 4 de marzo de 1993, entre otras).

  3. La aplicación del régimen de la propiedad horizontal -y de los criterios basados en el caso más frecuente del edificio único y verticalidad- a las urbanizaciones y complejos inmobiliarios, basados eminentemente en la horizontalidad (propiedad horizontal tumbada, se le llamó: cfr. R 2 de abril de 1980), no siempre fue fácil: de ahí la necesidad de algunas soluciones nuevas, como la técnica del triple folio mencionado.

II Consideraciones sobre la denominación adoptada
1. Gestación de la reforma de los complejos inmobiliarios

La doctrina jurídica se muestra concorde a la hora de destacar la confusión terminológica en la materia analizada como consecuencia de la ausencia de referencias legislativas o jurisprudenciales mínimamente seguras, y de las adaptaciones, más o menos libres, que han venido realizando nuestros autores de las denominaciones con las que las legislaciones cercanas a la española designan las formas más avanzadas de agrupación inmobiliaria (desde los ensembles inmobiliers, del Derecho francés al condominio complesso regulado en las leyes italianas), como han destacado DORREGO y ARANDA (4).

De forma sistemática, los anteriores autores, y/o DORREGO DE CARLOS por separado, han destacado que «si bien todas estas denominaciones, y otras muchas existen, carecen de tradición y fijeza en nuestro Derecho y rara vez han alcanzado un significado unívoco, homologable doctrinal o jurisprudencialmente, que permita utilizarlas como categoría conceptual para la explicación del fenómeno jurídico que estamos analizando. Resulta, por consiguiente, mucho más útil abandonar por el momento todas estas ex- Page 30 presiones y pasar a examinar cómo se han ido desenvolviendo estas nuevas formas inmobiliarias en nuestra práctica jurisprudencial y registral, así como en el del Derecho vivo que constituyen los estatutos de las comunidades de propietarios».

Analizados los pasos que se irían dando antes de llegar a la reforma, se concluye advirtiendo que «en la gestación de la reforma y nueva redacción de la LPH 1999 no aparecía inicialmente una referencia y regulación específica de los complejos inmobiliarios privados -explicable, habida cuenta de su origen: proposiciones de ley, tras la modificación de la LPH 1960, en el primer momento; una enmienda (la núm. 35) del Grupo Socialista a la proposición de Ley 122/000062 de 3 de febrero de 1997 del Grupo Parlamentario de CiU- que proponía la inclusión en la futura LPH de un Capítulo III (con siete breves artículos) sobre «Del régimen de los Complejos Urbanos» dio lugar a la...

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