La nueva ordenación urbanística del medio rural en el principado de Asturias

AutorCarlos Fernández Ferreras
CargoLicenciado en Derecho Secretario de Administración Local Técnico Urbanista

La primera parte se publicó en el número 259 de esta misma revista.

II Parte

5.3. Consecuencias de la vulneración de las prohibiciones de efectuar fraccionamientos de terrenos rústicos en contra de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, y de llevar a cabo una parcelación urbanística en suelo no urbanizable

La vulneración de la prohibición de efectuar fraccionamientos y divisiones de terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria tiene como consecuencia la nulidad, y no producción de efectos con relación a terceros, del acto o negocio jurídico por cuya virtud se produzca la división, contraviniendo el régimen de las unidades mínimas de cultivo que resulte de aplicación en la Comunidad Autónoma. Es la consecuencia que establece el artículo 24.2 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, de aplicación en todo el territorio nacional, por su carácter de legislación plena.

En el orden urbanístico, la parcelación de terrenos rústicos con fines edificatorios (parcelación urbanística) está terminantemente prohibida por el artículo 20.2 de la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, así como por los artículos 136.3 de la Ley 3/ 2002, de Régimen del Suelo y Ordenación Urbanística, y 6.1 de la Ley 6/1990, de Edificación y Usos en el Medio Rural, en la nueva redacción dada a éste por la Disposición Adicional Segunda de la anterior, con la excepción prevista en el artículo 7.2 de esta última con respecto a los «Núcleos Rurales» en los que existe esta posibilidad en los términos que señale el Plan General de Ordenación o las Normas Subsidiarias vigentes, o, en su caso, las normas de la Comunidad Autónoma.

Por lo tanto, salvo la excepción indicada, la realización de una parcelación urbanística en suelo no urbanizable, estando prohibida, supone la comisión de una infracción urbanística, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley 3/1987, de 8 de abril, reguladora de la Disciplina Urbanística, según la redacción dada por la Disposición Adicional Cuarta de la Ley 3/2002, que podrá ser muy grave cuando se realice en suelo no urbanizable de especial protección, de interés y de costas [nuevo art. 15.bis 2.a)], o grave en las restantes categorías de suelo no urbanizable [art. 15 bis 3 a], o incluso leve52, y que dará lugar a la incoación del correspondiente expediente sancionador y a la adopción de las medidas previstas en la Ley para la protección de la legalidad urbanística vulnerada. Concretamente, el art. 15 quáter establece las sanciones correspondientes, en cuantías que van desde los 300.501 euros a 1.202.000 euros para las infracciones muy graves; de 6.001 euros a 500.500 euros para las graves y de 150 euros a 6.000 euros en el caso de las leves.

Aparte de las consecuencias apuntadas, el artículo 46.2 de la Ley 3/2002 señala que «Los Planes Generales de Ordenación no podrán reclasificar ni recalificar suelo que, siendo no urbanizable, haya sufrido un proceso irregular de parcelación urbanística o incendio forestal, mientras no hayan transcurrido veinte y treinta años, respectivamente, desde que se hubieran producido tales hechos, salvo en casos excepcionales y por causas de interés público o social, previa autorización del Consejo de Gobierno, y asegurando la participación o el control públicos de las plusvalías que eventualmente se generen».

Parece claro que con esta limitación intenta la Ley impedir que los daños al medio ambiente sean provocados por los especuladores urbanísticos. En esta misma línea de protección, el vigente Código Penal de 1995, dentro del Capitulo regulador de los delitos de incendio, y concretamente en su artículo 355, contempla medidas de preservación de la calificación urbanística e interdicción de determinados usos, facultando a los Jueces y Tribunales para que acuerden que la calificación del suelo en las zonas afectadas por un incendio forestal no pueda modificarse en un plazo de hasta treinta años. Igualmente podrán acordar que se limiten o supriman los usos que se vinieran llevando a cabo en las zonas afectadas por el incendio, así como la intervención administrativa de la madera quemada procedente del incendio. No prevé el Código Penal, en cambio, similares medidas para el caso de parcelaciones urbanísticas en el suelo no urbanizable, no obstante la nueva regulación de los delitos contra la ordenación del territorio (especialmente art. 319), que prevé la imposición de penas de prisión de seis meses a tres años, multa de doce a veinticuatro meses e inhabilitación especial para profesión u oficio, por tiempo de seis meses a tres años, a los promotores, constructores o técnicos directores que lleven a cabo una construcción no autorizada en suelos destinados a viales, zonas verdes, bienes de dominio público o lugares que tengan legal o administrativamente reconocido su valor paisajístico, ecológico, artístico, histórico o cultural, o por los mismos motivos hayan sido considerados de especial protección; o bien la pena de prisión de seis meses a dos años, multa de doce a veinticuatro meses e inhabilitación especial para profesión u oficio, por tiempo de seis meses a tres años, a los promotores, constructores o técnicos directores que lleven a cabo una edificación no autorizable en el suelo no urbanizable.

5.4. La exigencia de licencia urbanística y las colaboraciones notarial y registral como actuaciones encaminadas a controlar el cumplimiento de las normas sobre parcelación o división de suelos no urbanizables

Con independencia de las consecuencias previstas en el apartado anterior, y para controlar el cumplimiento de las normas sobre división de suelos no urbanizables o rústicos, diversas legislaciones autonómicas sujetan a licencia las segregaciones, divisiones y parcelaciones de terrenos53, incluso algunas sancionan con la nulidad su realización sin licencia54.

El artículo 1 de la Ley 3/1987, de 8 de abril, reguladora de la Disciplina Urbanística en el Principado de Asturias, sujeta a licencia urbanística, entre otros actos, las parcelaciones urbanísticas; por lo tanto, en el caso de los «Núcleos rurales», único supuesto en que están permitidas en el suelo no urbanizable, en los términos que establezcan el Plan General de Ordenación o las Normas Subsidiarias Municipales, en su caso, habrá de solicitarse licencia para poder llevarse a cabo.

Por lo que se refiere a las parcelaciones agrarias o rústicas, a las que la Ley 6/1990, de Edificación y Usos en el Medio Rural, se refiere con la denominación de «segregaciones o divisiones de fincas que carezcan de fines edificatorios», esta Ley expresamente dice, en su artículo 6, que no requerirán licencia urbanística para llevarse a cabo, a diferencia de lo que contemplan otras legislaciones autonómicas que sí la exigen55. Este precepto impone a los Notarios y Registradores, que autoricen o inscriban los respectivos actos de segregación o división, la obligación de hacer constar que los mismos no atribuyen derechos edificatorios sobre las fincas resultantes, en los términos de la legislación estatal aplicable.

Con independencia de lo expuesto, ha de tenerse en cuenta lo previsto en los artículos 258 números 2 y 3 [relacionados con la indivisibilidad de las parcelas], y 259.3 [referido al régimen de las parcelaciones] del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 que, tras superar la prueba de la constitucionalidad [STC 61/1997, de 20 de marzo], han mantenido su vigencia, según la Disposición Derogatoria Única de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; preceptos éstos que, por su carácter de legislación plena [a tenor de la Disposición Final Única 2. del propio Texto Refundido de 1992], resultan de obligado cumplimiento para todas las Comunidades Autónomas.

El último de los preceptos mencionados, en garantía de la prohibición de divisiones, segregaciones o fraccionamientos contrarios a lo dispuesto en la legislación agraria y de la prohibición de parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable, impone a los Notarios y Registradores de la Propiedad la obligación de exigir la acreditación del otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento, para poder autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos.

La necesidad de acreditar el otorgamiento de la licencia municipal, o la declaración municipal de su innecesariedad, para poder autorizar y luego inscribir en el Registro de la Propiedad actos de división, segregación o parcelación de terrenos, ha sido puesta de manifiesto reiteradamente por la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre otras, en Resoluciones de 13 de mayo de 1994 [RJ 1994/4396], 5 de enero de 1995 [RJ 1995/183], 17 de enero de 1995 [RJ 1995/623], 16 de junio de 1995 [RJ 1995/5327], 8 de mayo de 1999 [RJ 1999/3255], o 26 de junio de 1999 [RJ 1999/4748].

Ha de tenerse también presente el Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, en el que se contemplan una serie de preceptos que guardan relación, precisamente, con la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de parcelación (arts. 78 a 82). De dicha regulación destacamos la imposición a los Registradores de la Propiedad de la obligación de exigir la acreditación del otorgamiento de la licencia que estuviere prevista en la legislación...

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