Últimas novedades sobre acuerdos comunitarios prohibitivos de viviendas de uso turístico y de otras modalidades de alojamiento turístico. Comentarios a la RDGSJFP de 16 de junio de 2020
| Autor | Alejandro Fuentes-Lojo Rius |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 536-554 |
536 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 783, págs. 536 a 554
1.3. Derechos Reales
Últimas novedades sobre acuerdos comunitarios
prohibitivos de viviendas de uso turístico
y de otras modalidades de alojamiento turístico.
Comentarios a la RDGSJFP de 16 de junio
de 2020
Recent developments concerning prohibitive
community agreements on tourist housing
and other forms of tourist accomodation.
Comments to the RDGSJFP of 16 June 2020
por
ALEJANDRO FUENTES-LOJO RIUS
Abogado
RESUMEN: En el presente trabajo se analiza la última doctrina de la Di-
rección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre la problemática de la
validez y eficacia de los acuerdos comunitarios prohibitivos de viviendas de uso
turístico y de otras modalidades de alojamiento turístico en edificios divididos en
propiedad horizontal a raíz de la reforma del artí cu lo17 de la Ley de Propiedad
Horizontal operada por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler.
ABSTRACT: This paper analyzes the latest doctrine of the General Directorate
of Legal Security and Public Faith on the problem of the validity and effectiveness
of prohibitive community agreements on tourist housing and other forms of tourist
accomodation in builings divided into horizontal property as a result of the reform
of Article 17 of the Spanish Horizontal Property Act introduced by Royal Decree-Law
7/2019 of 1 March, on urgent measures in housing and rental.
PALABRAS CLAVE: Vivienda de uso turístico. Limitación. Prohibición. Co-
munidad de propietarios. Estatutos comunitarios. Propiedad horizontal. Derecho
de propiedad Validez. Oponibilidad. Irretroactividad.
KEY WORDS: Tourist housing. Limitation. Prohibition. Community of own-
ers. Community statues. Horizontal property. Property rights. Validity. Opposability.
Non-retroactivity.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. CONTENIDO DE LA RESOLUCIÓN DE
LA DGSJFP DE 16 DE JUNIO DE 2020: 1. SOBRE LA VALIDEZ DEL ACUERDO COMUNITARIO
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 783, págs. 536 a 554 537
Últimas novedades sobre acuerdos comunitarios prohibitivos de viviendas de uso turístico…
PROHIBITIVO DE ACTIVIDAD DE VUT. 2. SOBRE LA VALIDEZ DEL ACUERDO COMUNITARIO PROHIBI-
TIVO DE OTRAS MODALIDADES DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO: HOSPEDERÍA, ALQUILER VACACIONAL Y
APARTAMIENTO TURÍSTICO. 3. ALCANCE DEL CONCEPTO DE IRRETROACTIVIDAD DEL ACUERDO DE
LIMITACIÓN DE ACTIVIDAD DE VUT.—III. CONCLUSIONES.—IV. ÍNDICE DE NORMAS
CITADAS EN MATERIA DE VIVIENDAS TURÍSTICAS. JURISPRUDENCIA Y
DOCTRINA OFICIAL CITADA.—V. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
La permanente tensión entre interés individual e interés común inherente a
las relaciones de vecindad y la necesidad de compaginar dichos derechos e inte-
reses concurrentes de una pluralidad de propietarios1 se ha hecho patente en los
últimos años en la problemática cuestión de la prohibición de usos en elementos
privativos de las comunidades de propietarios. En particular, con relación a la
popularizada y disruptiva modalidad de alojamiento turístico de las viviendas
de uso turístico (VUTs) y su difícil encaje convivencial en los edificios de uso
primordialmente residencial.
La problemática convivencial desatada en nuestro país por la explotación de
viviendas para uso turístico en las comunidades de propietarios determinó que
en 2019 el Gobierno español tomara cartas en el asunto reformando ad hoc la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) con la
introducción del nuevo apartado 12 en el artí cu lo17 de esta ley especial, vía Real
Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda
y alquiler (en adelante, RDL 7/2019 o Real Decreto Ley). Para una mayor clari-
dad expositiva, reproducimos el nuevo texto legal aprobado por dicha reforma:
«El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a
que se refiere la letra e) del ar tícu lo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial
turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se esta-
blezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los
gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas
modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no
tendrán efectos retroactivos».
La finalidad de la reforma legal es clara. Rebajar el excesivo quórum de la
unanimidad que prevé el artí cu lo17.6 de la LPH para la modificación del título
constitutivo o de los estatutos comunitarios para permitir a las comunidades de
propietarios prohibir la actividad de explotación de viviendas para uso turístico.
Si bien las comunidades de propietarios ya ostentaban dicha facultad prohibitiva,
la misma era inoperante en la práctica dado que el requisito de la unanimidad
se convertía en un derecho de veto del comunero que quería explotar su vivienda
para uso turístico. Todo ello con la ventaja para el legislador estatal de que el
camino ya había sido recorrido por el legislador catalán, que en 2015 reformó
el Libro Quinto del Código civil de Cataluña (Ley 5/2015, de 13 de mayo, de
modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los dere-
chos reales), mediante la sutil modificación del artí cu lo553-25.4, cuya anterior
redacción había generado verdaderos quebraderos de cabeza a tribunales y a la
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