Introducción. Tutela y desvaríos en las políticas legislativas sobre la vivienda
| Autor | Francisco Lledó Yagüe |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil. Abogado |
| Páginas | 15-25 |
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Hoy en día, pese a las consideraciones de orden económico financiero y de las normas cada vez más restrictivas que marcan las diferentes normativas supraestatales, la vivienda pese a los imponderables de la aguda crisis y de los efectos de la denominada “burbuja inmobiliaria” sigue siendo en la conciencia del ciudadano (sobre todo quien esta arraigado en la cultura latina) un bien por el que se desembolsa el mayor montante económico, en una economía familiar.
Así se ha dicho con razón que el precio de la adquisición de una vivienda, es junto con la del vehículo, los mayores esfuerzos en la tesorería doméstica del ciudadano. De hecho, pese a la devaluación del sector inmobiliario, adquirir una vivienda es el equivalente a duros años de trabajo (quien tenga la suerte de mantener la estabilidad en el empleo, pese a las amenazas de primas de riesgo, activos tóxicos y/o bancos malos.
Todo un eufemismo, pese a voluntaristas políticas gubernamentales que ensalzan los valores y beneficios de las políticas de alquiler de viviendas. No debemos olvidar que conforme se reconoce en nuestra Carta Magna, la vivienda es un derecho, que programáticamente reconoce el legislador constituyente en el art. 47 CO “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, a cuyo fin corresponde a los poderes públicos promover las condiciones necesarias, y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este Derecho.
Todo ello se expresa ad pompam vel ostentationem en un país en el en el que las entidades financieras se han convertido en verdaderas inmobiliarias, al quedarse en sus balances con aquellas propiedades inmobiliarias (suelo, viviendas en construcción y/o constructores en el mercado inmobiliario.
La crisis, y la opacidad verdadera del agujero financiero, (debido al excedente de sus recursos inmobiliarios), unido a unas confusas y poco clasificadoras políticas en cuanto al criterio sobre el crecimiento y/o austeridad en la Unión Europea, ha conducido a una situación crítica en el ámbito financiero por la falta de recursos jurídicos y por las duras condiciones de lo que en el argot popular llamamos “rescate en el sector bancario”.
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Naturalmente que este excedente de viviendas sin vender y el hecho que hoy en día las entidades tengan que provisionar sus “activos sanos”, nos recrea un panorama desolador. Los llamados “bancos malos” harán mas patente, si cabe la radiografía del “riesgo promotor” del sector financiero. El “banco malo” suscita problemas o interrogantes en cuanto al precio de las viviendas. Este un tema capital en el Sareb (Sociedad de activos procedentes de la reestructuración bancaria). Desde luego dependerá de las “opciones reales” en un mercado hoy por hoy muy devaluado, como lo es el inmobiliario. No hay que olvidar que las viviendas del “Sareb” no forman parte del fondo social del alquiler creado por el Gobierno. Otra incógnita, es saber ciertamente quienes serán los accionistas del Banco malo y la participación del FROB, y como repercutirá a la “financiación pública”. Recuérdese que en las viviendas del “Sareb”, solo entran los activos adjudicados cuyo valor neto “contable” supera los 100.000 €. A nuestro juicio, lo que va a ocurrir es que al final la deuda del “Sareb” pasará subsidiariamente sobre el Estado.
Sin evadirnos del tema principal de esta introducción que no es otra que hablar en clave legal y/o jurisprudencial de la vivienda lato sensu, no podemos tampoco obviar estas consideraciones que hoy más que nunca han provocado la mayor crisis económica, financiera y de credibilidad en el sistema de normativas y los mecanismos reguladores desde “la Transición”.
Es evidente que cuando hablamos de suelo y promociones inmobiliarias debemos conocer las “competencias”, del ordenamiento urbanístico en el que las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos tienen un papel preponderante.
Como dice NUDI ANTONIO1, los expertos van a tener que luchar con tantas leyes y reglamentos como Comunidades Autónomas y tantos planteamientos municipales como municipios, además de tener que conocer los instrumentos de gestión urbanística, pues estos determinan los derechos y obligaciones inherentes al activo inmobiliario, lo que redundará en la valoración de “ese activo”.
Una de las claves, por lo menos a nivel de mercado interno va a constituir las “sociedades inmobiliarias” en donde las entidades depositarán sus activos para acelerar su venta, aunque incomprensiblemente no sean segregados de los “balances”. En fin, como he comentado me circunscribiré al análisis de “pura técnica” legislativa y no disertaré sobre opciones de política legislativa.
Expuesto lo anterior, entiendo que estas “sociedades” inmobiliarias deberán reconducir el “parque” de viviendas excedentarias, y resituarlas en el mercado, a un “precio” como se ha denominado “políticamente razonable”. Curiosa, la ambigüedad del citado concepto tan opaco, como jurídicamente indeterminado.
Pues bien, aclarado el concepto de “precio razonable”, entiendo que éste en todo caso deber ir acorde con las rentas de las familias, y las posibilidades reales de inversión. Ciertamente, no dejará de ser ésta una afirmación teórica si las medidas de inyección
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económica en los bancos, bien desde el Gobierno, o bien desde el Banco Central Europeo, y otros organismos como el FMI no vienen acompañados realmente del capital suficiente para que los Bancos puedan de forma habitual conceder créditos a las familias y/o pequeñas y medianas empresas.
Es evidente que será necesario el apoyo de la Unión Europea, y que nuestras entidades financieras deberán buscar su respaldo en el Banco Central Europeo. Y ello, porque el exceso de viviendas, fue aumentando en nuestro país por una inversión especulativa, como consecuencia de un “aumento de precios”. Quería que cada vez las entidades financieras tenían –muy a su pesar– mayor stock de viviendas, lo que estranguló el factor de “generación de empleo”. No ha habido eficiencia en el uso de los recursos…
Naturalmente, que esta reconducción de las “viviendas de excedente financiero”, debe ir unida a una eficaz política en el mercado de alquiler de viviendas. El Gobierno, últimamente ha dictado Decretos leyes que han modificado la ley de arrendamientos urbanos. Si bien, las medidas reales para impulsar este mercado, no son, exclusivamente bajar de cinco a tres años el periodo mínimo de alquiler, o acelerar desahucios rápidos. Se equivoca el legislador ésta es una consecuencia del problema, pero no el problema mismo. Donde debe incidir el legislador es en el análisis de la cantidad de la renta a desembolsar. Habrá que buscar fórmulas lógicas.
Pondré un ejemplo en la conciencia popular, se piensa que cuando uno paga de alquiler una cantidad estimable, prefiere pagar una hipoteca, porque el precio más o menos en muchas ocasiones es el mismo, de suerte que con el dinero del alquiler, parece un “destino a fondo perdido…”.
Naturalmente, si el mercado de alquiler fuese excedente quizá los precios podrían reajustarse, pero mientras le resulte al ciudadano más rentable pagar una hipoteca que un alquiler optará por la adquisición de la vivienda y no por el arrendamiento.
Esta reflexión, es la que deben tener en cuenta nuestros políticos cuando se compara con el “mercado exterior”, se les olvida comentar que en el Norte de Europa, por ejemplo, no hay cultura de propiedad. Existe otra conciencia, y otros parámetros en su análisis. No basta con acudir a un obsoleto “ranking” y desconsolarse por el papel secundario de nuestros mercados de alquiler.
Téngase en cuenta, que la tendencia de la población española a la compra de la vivienda en propiedades es del 82.5 %.
Otro de los problemas sobrevenidos, ha sido el elevado índice de morosidad y/o embargos. Lo que ha provocado en un restrictivo mercado de crédito, y/o descendente consumo, que los afectados por las ejecuciones hipotecarias, hayan tenido que seguir pagando, como consecuencia de la “devaluación” en el mercado, la diferencia entre la valoración antigua y la actual.
Y...
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