El traspaso de locales de negocio

AutorJosé María Zaforteza Socías
Cargo del AutorAbogado
Páginas133-142

Page 133

23. 1 - Concepto e introducción

Traspasar un local de negocio es cederlo a otra persona, mediante precio y sin el género; el adquiriente se convierte en inquilino, subrogándose en los derechos y obligaciones del contrato. (Así define el traspaso el art. 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964). El género que haya en el local, el mobiliario y existencias, es independiente del traspaso y las partes pueden negociarlo como quieran. Para realizar el traspaso es conveniente tener en cuenta las nuevas normas sobre duración de los arrendamientos de locales de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 ya que en estos se reforma la prórroga forzosa estableciendo unos lazos de duración variada, según los casos, y que exponemos de forma abreviada al final del presente capítulo y con más amplitud en el que titulamos "Duración de los arrendamientos". Así, los arrendamientos de estas fechas ahora tienen una duración concreta que es conveniente conocer. (Lo dispone la Ley de Arrendamientos de 1994, de 24/11, BOE del 25, en su disposición transitoria 3.a).

23. 2 - Normas sobre el traspaso de locales de negocio, aplicables a todos los arrendamientos que sean anteriores al 1° de enero de 1995

(Ley de Arrendamientos Urbanos de 24/12/64, arts. 2, 3 y del 29 al 42, hoy vigentes por las disposiciones transitorias 1.a y 3.a de la Ley de Arrendamientos de 1994). Page 134

La definición:

traspasar un local de negocio consiste en cederlo a otro mediante precio y sin género; el otro se convierte en el nuevo inquilino. El género que haya en el local, las existencias, es independiente del traspaso y las partes pueden negociarlo como quieran.

No tienen derecho de traspaso:

* Los locales destinados a depósito o almacén (lugar de almacenamiento).

* Los locales destinados a escritorios y oficinas, cuando en ellos se ejerzan actividades de comercio, industria o enseñanza con fin lucrativo, o actividades económicas por personas públicas, estén abiertos o cerrados al público.

* Los despachos de profesiones liberales.

* Los arrendamientos de industria con local incluido.

* Los locales que se alquilan por temporada.

* Los locales destinados a casinos exclusivos para sus socios. Evidentemente, aunque los arrendamientos de los locales citados no tengan el derecho de traspaso si dueño e inquilino se entienden no hay problema.

No se considera traspaso

Mientras subsista, no se considerará traspaso la asociación que sólo entre ellos realizan los hijos del inquilino fallecido de un local de negocio, aunque forme parte de ella el cónyuge que sobreviva. Tampoco se considerará traspaso la cesión de un local de negocio alquilado que se haga a una cooperativa o unidad sindical constituida por trabajadores que allí estuvieran empleados pero sí se considerará traspaso si de éstos pasa a otro.

Si por ministerio de la Ley una empresa individual tiene que convertirse en cualquier forma sociedad, no se estimará causado el traspaso del local que ocupare.

Tampoco se causará traspaso en los casos de transformación, fusión o escisión de sociedades o entidades públicas o privadas, pero el dueño Page 135 tendrá derecho a aumentar la renta como si el traspaso se hubiera efectuado.

Condiciones para poder traspasar

No es necesario el consentimiento del arrendador (el dueño). El inquilino debe llevar un año por lo menos establecido en el local, explotándolo de forma continuada.

El inquilino debe señalar un precio cierto para el traspaso y comunicar al dueño (o su apoderado o administrador) de forma fehaciente si decisión de traspasar y el precio convenido con el aspirante. El dueño tiene una opción en 30 días; vean después.

El adquiriente contraerá la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de un año y destinarlo durante este tiempo, por lo menos, a negocio de la misma clase que venía ejerciendo el saliente.

El traspaso se tiene que hacer en escritura pública y en ella detallar que se ha cumplido la condición anterior y la cantidad comunicada al dueño. En los ocho días siguientes al cumplimiento de la condición anterior, el inquilino comunicará al dueño, de forma fehaciente, el traspaso realizado, el precio pagado, nombre, apellidos y domicilio del nuevo inquilino y que éste se ha obligado a estar en el local sin traspasarlo un año y...

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