Trascendencia de la Ley Hipotecaria del año 1861

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Entre los actos conmemorativos del centenario de nuestra memorable Ley Hipotecaria del 8 de febrero de 1861, figura la celebración del presente acto en la sede de esta Real Academia de Jurisprudencia y Legislación; y ha sido dispuesto que en él tomase parte mi modesta persona, que tanto se honra en pertenecer a esta docta Corporación, asi como al ya centenario Cuerpo de Registradores de la Propiedad.

No puedo menos que testimoniar la satisfacción: que esta coyuntura me depara, y agradezco al mismo tiempo la gentileza que ello significa.

El título de este discurso me permite destacar los méritos que concurrieron y el alto grado de valentía que representó la formulación y aprobación de la Ley Hipotecaria de 1861, principalmente habida cuenta de la época en que la misma apareció y del estado

NOTA.-Conferencia dada en la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación, el día 5 de mayo de 1961, con motivo del Primer Centenario de la mencionada ley, que publicamos con autorización de la citada Academia.Page 586 que entonces se encontraba la legislación sobre la materia en los países latinos e incluso en los germánicos.

En este cometido procuraré armonizar la brevedad de esta disertación con el deseo de evitar, en cuanto sea factible, la repetición de ideas y consideraciones, en parte ya vertidas en publicaciones nuestras, producto de una ya añeja dedicación al estudio del Derecho Hipotecario o inmobiliario registral.

Los legisladores que prepararon y llevaron a buen fin la Ley Hipotecaria del año 1861 se dieron perfecta cuenta, naturalmente, de la importancia que la misma entrañaba para el país, y aunque se diga que no llegaron a medir todo el real y potencial alcance o trascendencia que el nuevo sistema tenía para el régimen de la propiedad inmueble de España, hay que reconocer que su esfuerzo fue considerable, por lo que dicha Ley es merecedora de los más cálidos elogios, no sólo por el elemento normativo que desarrolló en torno a su objetivo fundamental de proteger registralmente al tercero adquirente y con ello asegurar el tráfico jurídico inmobiliario, sino también por el valor de los elementos que en estado primario, o todavía no desenvueltos por completo, en ella se contenía.

Es sabido que la Comisión que elaboró la Ley Hipotecaria de 1861 repetidamente había manifestado, a través de sus componentes, y así lo hizo constar en la magnífica Exposición de Motivos que la encabezó, que los objetivos que la Ley perseguía:

Asentwr la propiedad territorial sobre sólidas bases que le dieran fijeza, seguridad y certidumbre, mediante la publicidad de las transmisiones del dominio de inmuebles, y la constitución y transmisión de los derechos reales sobre los mismos.

Y establecer la publicidad d\g las hipotecas, para facilitar la obtención de dinero a los propietarios de bienes inmuebles y garantizar debidamente a los que se lo prestaran:

La necesidad de comprender en la nueva Ley todo lo relativo al primer objetivo propuesto era inexcusable, por su carácter funPage 587 dafnental-dijo el gran hipotecarista Bienvenido Oliver-, y la Comisión entendió que aquella fijeza, seguridad y certidumbre de la propiedad inmueble únicamente podía lograrse por medio de la inscripción en el Registro de la Propiedad inmueble de todas las mutaciones, cambios y modificaciones jurídicas acaecidas en ella. Pero la Comisión-agrega-no trató en la Exposición de Motivos de la Ley la materia relativa a la aseguración de la propiedad inmueble con la misma extensión y profundidad que la referente al derecho real de hipoteca, diferencia que él mismo considera inexplicable, porque el primer objetivo era básico, ya que el otro era mera consecuencia. Y tanto fue así que cuando dicha Exposición de Motivos procura explicar en qué consiste la publicidad registrai, expresa que ella quiere decir que desaparezcan las hipotecas ocultas, que ninguna carga o títulono inscrito afecte al que adquiera la finca o la reciba en hipoteca, etc., de todo lo cual resultaba que este concepto de publicidad, tal como la Comisión lo expuso, era muy distinto del sistema que trataba de introducir y que en la realidad introdujo.

La preocupación básica fueron ciertamente las hipotecas-afirma dicho insigne hipotecarista.-, y el mismo Ministro de Gracia y Justicia, que presentó el proyecto, dijo en una sesión de las Cortes (la del 6 de enero de 1861), que de lo primero que debió ocuparse la Comisión fue asegurar la propiedad inmueble porque era la base de la hipoteca. Y en la misma idea coincidieron varios parlamentarios que intervinieron en el correspondiente debate en las Cortes, en el que por un destacado vocal de la Comisión, y parlamentario, llegó a decirse, al defender la sistemática adoptada por la Ley Hipotecaria, que otro ilustre vocal de la misma Comisión, don Claudio Antón de Luzuríaga, era partidario de iniciarla con un articulo definitorio del derecho r.eal de hipoteca, y hacerla seguir de la regulación de la misma, para dejar a una segunda parte dela Ley lo relativo a la inscripción de la propiedad inmueble y de los demás derechos reales sobre ella. Ea el mismo sentido uno délos diputados, que precisamente era de los que entonces dirigían la oposición hacia la Ley Hipotecaria, se lamentó en las Cortes de las innovaciones tan radicales que la Ley introducía en el país, criticándola por haber ido más allá de las exigencias racionalesdel crédito hipotecario. Y otro diputado del mismo grupo expresóPage 588 que la Ley que se discutía no era lo que debía ser, pues había de limitarse a regular el derecho de hipoteca.

Esta fue una de las causas de adoptarse oficialmente la denominación de Ley Hipotecaria, aunque Cárdenas, ponente de la misma, la calificara de Código de la propiedad territorial.

Mas a pesar de aquella denominación y de que la preocupación de los legisladores de 1861 fuese el derecho real de hipoteca inmobiliaria, en esta Ley se contenían las normas suficientes para que quedara establecido en España un sistema inmobiliario registral que entonces, en pleno auge en las naciones latinas del llamado sistema de transcripción, constituía una excelente creación legislativa, que además encerraba en su seno los gérmenes necesarios para que, merced a ulteriores desenvolvimientos, llegara a alcanzar la legislación inmobiliaria registral española la línea de los ordenamientos más avanzados y a la vez más ponderados sobre la materia.

No es que pueda ser atribuido a los legisladores regístrales del año 1861 el fenómeno del legislar inconsciente. Cierto que las leyes, sobre todo las altamente innovadoras, una vez promulgadas se desconectan de sus creadores y producen un resultado normativo que a veces alcanza proporciones mayores que las pensadas originariamente. Los legisladores de 1861 se dieron cuenta de la importancia de la Ley, aunque no midieran de un modo absoluto la relevancia jurídica toda de su sustancia actual y potencial que en la misma se comprendía, cosa perfectamente explicable en aquellos tiempos.

Concretamente, respecto del aseguramiento de la propiedad inmobiliaria por medio del Registro, el aspecto al que se atribuyó más importancia en la Ley Hipotecaria del año 1861 fue, natural. mente, el de la protección de terceros adquirientes, a base de hacer prevalecer el título viscrito sobre el no inscrito en hipótesis como .las de la doble venta sucesiva de una misma finca a favor de personas distintas, y en las demás de índole análoga, para ampliarlo notablemente a otro campo de gran alcance, pero siempre dentro de la pauta fundamental de que lo no inscrito en el Registro no podía afectar o perjudicar al tercer adquirente que, ampamdo en él, hubiere registrado su adquisición.

Sobre esta idea, que constituyó el fulcro o punto centraldePage 589 apoyo contemplado y, en cierto modo, plasmado por nuestra Ley Hipotecaria de 1861, girará principalmente esta disertación, a base de diferenciar la parte normativa de la misma, ya casi formada o evolucionada, y la parte restante, necesitada de ulteriores desenvolvimientos perfeccionadores, que reformas legislativas sucesivas cuidaron de destacar e incrustar en el cuerpo de la Ley.

Consideramos útil para nuestro empeño partir de la referida cuestión, típica de la doble venta, que resuelta, fuera de toda idea registral, por la Ley Quoti.ens del Codex de Justiniano (3, 32, 15), pasó a las Leyes de Partidas y fue glosada por nuestros antiguos juristas clásicos, entre ellos Gregorio López y Antonio Gómez, conforme a la solución romana de dar preferencia al comprador que antes hubiera obtenido la tradición de la cosa vendida (cui res fuerit tradita).

El proyecto del Código civil en 1851 no siguió esta fórmula romana respecto de los bienes inmuebles: prescindió del mecanismo adquisitivo del titulo y el modo y, por tanto, de la tradición; pero como adoptaba el sistema inmobiliario de Registro, dispuso en su artículo 1.859 que en dicho caso de doble venta de inmueble pertenecería «la propiedad al atíquirente que haya, inscrito antes su título».

La Ley Hipotecaria de 1861 no recogió este precepto, sino que en forma más general, e indudablemente pensando en la existencia de varios títulos contradictorios relativos a una misma finca o derecho real inmobiliario, dispiiso en su artículo 23 que los títulos inscribibles que no se hayan inscrito «no podrán perjudicar a tercero». Después, el Código Civil, en su artículo 1.473, vino a repetir (aparentemente sin grandes variaciones) aquella norma del proyecto de Código Civil de 1851, al disponer que de mediar inscripción en aquel caso de doble venta de un mismo inmueble, «la propiedad pertenecerá al adjúrente que antes la haya inscrito en el Registro».

La fórmula del artículo 23 de nuestra primera Ley Hipotecaria venía a coincidir, al menos en su formulación legal, con la empleada por preceptos de varias Leyes inmobiliarias regístrales euroPage 590peas de aquellos tiempos y señaladamente con la del artículo 3.° de la Ley francesa de transcripciones del año 1855, según...