Transformación de servidumbre de luces en servidumbre de vistas
| Autor | O. Vicente Torralba Soriano |
| Cargo | Profesor adjunto de Derecho Civil |
| Páginas | 1211-1228 |
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Doña M. y doña E. son dueñas de unas tierras dentro del casco urbano de X, que miden una superficie de 1.200 metros cuadrados. Sobre parte de estas tierras existe construido un edificio de planta baja y dos pisos altos, unos cobertizos anexos y una balsa. Esta finca tiene su entrada por un callizo propio existente entre las casas números 8 y 10 de la calle Z. La finca colindante por la derecha entrando al callizo, que es la casa número 10 de la calle Z, tiene a su favor «una servidumbre de luces» que grava las tierras de doña M. y doña E. El origen de esta servidumbre se remonta al 6 de diciembre de 1940, fecha en la que el dueño de las dos fincas vendió la sirviente a los actuales propietarios. En la escritura de venta, entonces otorgada, se constituyó la servidumbre en una cláusula redactada en los siguientes términos: «Sobre la finca descrita en el párrafo segundo, bajo la letra B), que será el predio sirviente y a favor de la finca descrita en el párrafo séptimo, bajo el número segundo, que será el predio dominante, se establece la servidumbre de luces en toda la extensión de la fachada recayente sobre el predio sirviente.» De la descripción del dominante resulta tratarse de un edificio de una sola planta, que fue vendido también años más tarde. La servidumbre, en tales términos constituida, se venía disfrutando a través de cuatro grandes huecos provistos de tela metálica, que existían en elPage 1212 edificio dominante de una sola planta, destinado a garaje. Dichos huecos recaían al callizo de referencia.
El dueño del predio dominante ha derribado el edificio de una sola planta que en él existía y ha construido otro de cinco plantas. En cada una de las plantas del nuevo edificio se han construido siete ventanas de 1,36 metros de ancho por 1,73 metros de alto, recayendo todas ellas al callizo propiedad de las señoras M. y E. A consecuencia de ello se estima que el dueño del predio dominante se ha extralimitado en su derecho al convertir la servidumbre de luces en servidumbre de vistas, puesto que es posible asomarse al exterior a través de las nuevas ventanas.
A fin de poderle exigir, voluntaria o judicialmente, que reduzca su disfrute a la simple servidumbre de luces, que es su derecho, se desea saber: 1) Cómo puede ejercitarse la servidumbre de luces sin que, a la vez, se ejercite la de vistas, de acuerdo con el criterio de la doctrina y de la jurisprudencia. 2) Si puede aumentar el número de huecos en la forma que lo ha hecho, pasando de cuatro, que había, a 35, que actualmente existen.
La respuesta a la consulta que se nos ha sometido requiere, en primer lugar, que se realice la calificación jurídica de la situación vigente hasta el momento en que el dueño del predio dominante derribó el edificio de su propiedad y, sobre el solar, construyó una finca de cinco plantas con siete ventanas en cada planta de 1,36 metros de ancho por 1,73 metros de alto, recayendo sobre el callizo propiedad del predio sirviente. Una vez realizada tal calificación, se podrá determinar si el propietario del predio dominante se ha extralimitado o no en su derecho. Dicha calificación jurídica requiere el análisis de las cuestiones que se exponen a continuación.
Teniendo en cuenta las circunstancias señaladas, y especialmente la cláusula de constitución de la servidumbre, resulta que la calificación jurídica que corresponde a la situación anterior al derribo y nueva construcción es la de servidumbre de luces constituida voluntariamente. Tal afirmación requiere algunas aclaraciones. La primera de ellas es la dePage 1213 que, como señala el profesor Castán, en el Código civil no se establece «ninguna servidumbre legal de luces y vistas, y sus preceptos lo que hacen es imponer limitaciones al derecho de propiedad, restringiendo la facultad de abrir ventanas o huecos en pared medianera, o en pared propia contigua a finca ajena (arts. 581 y 584), y regular los efectos de la servidumbre de vistas adquirida por título (art. 585)» 1. Limitando el análisis a la servidumbre de luces, es evidente que ésta no aparece regulada en el artículo 581, único precepto en el que se habla de la facultad de abrir huecos para recibir luces. Prueba de que tal situación no es constitutiva de servidumbre es que en el mismo precepto se establece la facultad de cerrar tales huecos a favor del dueño de la finca o propiedad contigua. Ahora bien: el hecho de que el Código, a pesar de que la sección quinta del capítulo II, título VIII, del libro 11, lleva el epígrafe general «de la servidumbre de luces y vistas, no establezca en el artículo 581 una servidumbre legal de luces, sino que regule unas simples «limitaciones del derecho de propiedad originadas por las llamadas «relaciones de vecindad» 2, no es obstáculo para que una servidumbre de luces se establezca voluntariamente. Así lo ha puesto de manifiesto De Buen, señalando que «es indudable que existe derecho a establecer voluntariamente una servidumbre de luces, de cuyo contenido hay que decir lo que se dice siempre del de las servidumbres de esta clase: se regirá por el título y por las reglas sentadas en el Código al tratar de las servidumbres en general... Lo que no podrá hacerse es imponer a nadie contra su voluntad la servidumbre de luces, pues aunque parezca lo contrario por sus epígrafes, el Código no la ha regulado como tal» 3. Por consiguiente, no es posible constituir forzosamente en nuestro Derecho una servidumbre de luces, pero no hay, como es lógico, ningún inconveniente en que se constituya voluntariamente. Esto último es lo que ha sucedido en el supuesto objeto de esta consulta, como se desprende claramente de la cláusula, inserta en la escritura de venta del predio sirviente, en la que se establece «la servidumbre de luces en toda la extensión de la fachada».
Habiendo ya señalado que nos encontramos ante una servidumbre voluntaria, conviene ahora determinar el contenido de la misma, fijan-Page 1214do cuáles son los derechos del predio dominante y los deberes del sirviente. Ello nos permitirá decidir si con la nueva edificación y las ventanas abiertas en ella se ha extralimitado o no el dueño del predio dominante. El artículo 598 del Código civil dice que «el título, y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las disposiciones del presente título que le sean aplicables». Por consiguiente, para determinar el contenido de la servidumbre hay que tener en cuenta el «título», es decir, el negocio genético originador de la misma. Ello debe ser así porque, como dice el artículo 594 del propio Código civil, «todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y jorma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público». Por lo demás, es evidente que, con independencia de los argumentos concretos de derecho positivo, la lógica impone que para determinar el contenido y configuración de una servidumbre voluntaria haya que estar fundamentalmente a las manifestaciones de voluntad contenidas en el negocio genético-constitutivo de la misma. Atendiendo, pues, a los postulados de la lógica y a los imperativos del Derecho positivo, tendremos que volver de nuevo a la cláusula de constitución de la servidumbre para determinar su configuración y contenido.
La cláusula en cuestión determina, en primer lugar, cuál es el predio sirviente y cuál el dominante, añadiendo a continuación que «se establece la servidumbre de luces en toda la extensión de la fachada recayente sobre el predio sirviente». La cláusula es escueta, pero en ella se encuentran los elementos necesarios para determinar en líneas generales el contenido de la servidumbre constituida. Se señala claramente que «se establece la servidumbre de luces»; por consiguiente, la finalidad perseguida es sólo la de conceder luces, finalidad que hay que tener en cuenta, puesto que, como dice Albaladeio, «el contenido de cada servidumbre se determina por el fin perseguido» 4. Además se dice que tal servidumbre se establece «en toda la extensión de la fachada recayente sobre el predio sirviente». Dato físico de considerable interés para determinar la amplitud de la servidumbre. Hay, pues, en la cláusula constitutiva dos elementos decisivos para fijar el contenido de la servidumbre: la finalidad de la misma y el dato físico relativo a su extensión o amplitud. Sin embargo, la cláusula no fija de modo concreto la forma o manera en que la servidumbre va a ejercitarse. ¿QuierePage 1215 ello decir que la forma de ejercicio de la servidumbre va a depender en cada momento del capricho del dueño del predio dominante? Indudablemente no, pues, de una parte, la servidumbre se estableció teniendo en cuenta una determinada configuración de los predios dominante y sirviente, configuración que-como se verá-viene a concretar de alguna manera la forma de ejercicio de la servidumbre. Por otra parte, sobre la base de la...
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