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Transacción judicial ordena cancelar transmisiones previas habiendo hipoteca

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Supuesto: Se presenta en el Registro testimonio de auto de homologación de transacción judicial acompañado de mandamiento en el que, como consecuencia de aquélla, en la que se reconoció la nulidad de determinadas transmisiones, se ordena la cancelación de las inscripciones registrales correspondientes a las transmisiones de la finca.

El registrador considera que no puede cancelarse la hipoteca sin consentimiento del acreedor hipotecario, que no ha sido parte en el procedimiento, acreedor que tiene la condición de tercero (STS 18 de marzo de 2008). Considera además que la cancelación de las inscripciones de venta requeriría sentencia firme (arts 3 y 82 LH y 174 RH)

La recurrente impugna la calificación alegando que ni se pretende la cancelación de la hipoteca, ni en ningún momento la resolución judicial trata de ese tema.

La DGRN, que advierte que solo abordará (art. 326 LH) el defecto atribuido al título por el registrador, desechando cualquier otro tema, estima el recurso.

1) Parte de una premisa: La hipoteca continúa subsistente por mucho que se cancele la inscripción de dominio a favor de los constituyentes de la misma. Por tanto, como ha dicho anteriormente el Centro Directivo y el Tribunal Supremo (Sentencias de 5 y 20 de marzo de 2007) subsistirá sin alteración sobre el mismo objeto hipotecado mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra el acreedor hipotecario. Además el acreedor hipotecario no tiene por qué verse afectado por la declaración de nulidad del título adquisitivo del deudor (principio de fe pública registral, art. 34 LH, que se extiende al adquirente que inscribe)

2) El problema radica entonces en dilucidar si, dada tal subsistencia de la hipoteca, debe cancelarse el título declarado nulo inscrito a favor del hipotecante o, por el contrario, debe ser mantenida esa inscripción. Se decanta por la cancelación.

Para ello, parte de la diferencia de objeto a que se refieren los arts 33 y 34 LH, pues éste no es una excepción de aquél. El art. 33, al expresar que la inscripción no convalida los actos nulos refleja que nuestro sistema registral no es de fuerza convalidante, la inscripción no tiene la virtud taumatúrgica de hacer válido lo que es nulo.

Trasladando tal criterio al caso ahora planteado, si la inscripción no convalida los actos nulos, declarada la nulidad por los Tribunales, debe practicarse la cancelación correspondiente (art. 79.3 LH). Pero tal cancelación no puede afectar al derecho del...

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