Las trabas de la LOE para liquidar una «promotora»
| Autor | Albert Torra I Juanola |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 2003-2012 |
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Si bien una empresa promotora puede disolverse y nombrar un liquidador, e incluso llevar a cabo todas las operaciones de liquidación, la liquidación de la sociedad no podrá inscribirse en el Registro Mercantil hasta que no se cumplan los dos requisitos exigidos por el artículo 20.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). Page 2004
El artículo 20.2 de la LOE, establece que: «Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido».
De la atenta lectura de este artículo y de las remisiones que se efectúan unos a otros, se advierten algunas anomalías de redacción que hacen confuso el entendimiento del mismo y de los plazos que establece la norma, creando una inseguridad jurídica a los promotores.
En concreto, el artículo 20.2 establece una serie de requisitos para que el Registrador Mercantil pueda inscribir en el Registro la liquidación de una sociedad promotora:
- En primer lugar, que debe de haber transcurrido los plazos de prescripción de las acciones que se «refieren» en el artículo 18. La primera dificultad es la «literalidad de las palabras», ya que dice «las acciones a que se refiere...» que -como veremos- son algunas más de las que se regulan o establecen ex novo en dicho artículo. El artículo 18 establece distintos plazos de prescripción de las acciones. En su primer párrafo establece que:
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) «las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños (.)».
En el artículo 17 se regula la responsabilidad de los diferentes agentes, que responderán en función que los daños deriven de elementos de acabado, de elementos constructivos o de elementos estructurales -el detalle es algo mayor-, durante el plazo de uno, tres o diez años, a contar desde la fecha de la recepción de la obra.
Es decir, el plazo de responsabilidad empieza a correr desde la recepción de la obra. El daño que se origine por vicios o defectos durante el lapso de tiempo de uno, tres o diez años en función de la tipología del mismo, queda sujeto a responsabilidad. No obstante, el artículo 18 establece que producido el daño, empieza a contar desde esa producción el tiempo de dos años de prescripción de la acción.
La prescripción, a diferencia de la caducidad, puede interrumpirse y deberá de iniciarse de nuevo dicho plazo y transcurrir otros dos años para entender que el perjudicado por los daños si no ha Page 2005 reclamado judicialmente dentro de ese plazo ya no podrá hacerlo nunca pero, además, para los contratos o promociones no sujetas al Código Civil sino al Código Civil de Catalunya, dicho plazo de prescripción está afecto también a causas de suspensión del cómputo de ese plazo -según se dispone en la Primera Ley del Código Civil de Catalunya-.
-
) y lo anterior, lo es «(.) sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual», sea éste derivado del propio contrato de arrendamiento de servicios, contrato de obra o compraventa final de la edificación realizada al consumidor final.
En materia de contratos, debemos referirnos también a todas aquellas acciones que se pueden interponer tanto al amparo de la regulación del Código Civil, como de la regulación propia de algunas Comunidades Autónomas y la jurisprudencia que interpreta dichas normas (unas y otras), con los respectivos plazos de prescripción que se señalen para cada una de las acciones que las normas prevean.
El artículo 18, en su segundo párrafo, se refiere a la acción de repetición -regulada también por el anterior art. 17- la cual tendrá también un plazo de prescripción de dos años a contar desde la sentencia firme o desde el pago extrajudicial. Es igualmente predicable lo dicho anteriormente respecto de la prescripción y, además, de que ambos inicios que prevé no son disyuntivos, sino que pueden ser coincidentes o yuxtapuestos -por existir sentencia firme y haberse efectuado un pago parcial o total de la sentencia de modo extrajudicial sin...
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