La “tolerancia razonable” del acreedor en la futura regulación del artículo 25 bis de la Ley 5/2019, de 15 de marzo
| Páginas | 1635-1668 |
| Fecha | 01 Octubre 2025 |
| Fecha de publicación | 01 Octubre 2025 |
| Autor | José María GARCÍA RODRÍGUEZ |
| Materia | Derecho Constitucional |
ADC, tomo LXXVIII, 2025, fasc. IV (octubre-diciembre), pp. 1635-1668
La «tolerancia razonable» del acreedor
en la futura regulación del artícu lo25 bis
de la Ley5/2019, de 15 de marzo
JOSÉ MARÍA GARCÍA RODRÍGUEZ
Profesor contratado doctor de Derecho bancario
Universidad Internacional de La Rioja (UNIR)
RESUMEN
Tras seis años de la transposición de la Directiva2014/17/UE en el orde-
namiento jurídico español, el legislador español se encuentra, nuevamente,
ante el reto jurídico de transponer la Directiva2021/2167, para lo cual, ya se
está tramitando en el Congreso de los Diputados el Proyecto de Ley de admi-
nistradores y compradores de créditos. El presente artícu lo tiene como objeti-
vos, en un primer lugar, poner en valor la Directiva2014/17/UE, como factor
relevante a la hora de reforzar el sistema hipotecario español, teniendo en
cuenta el Informe de la Comisión al Parlamento Europeo y al Consejo relativo
a la revisión de la Directiva2014/17/UE, con la revisión de las particularida-
des que surgieron en España. El segundo objetivo será analizar el concepto de
«tolerancia razonable» del acreedor en la futura regulación del artícu lo25 bis
de la Ley5/2019, recogida en el Proyecto de Ley de administradores y compra-
dores de créditos, como transposición de la Directiva2021/2167.
PALABRAS CLAVES
Artícu lo25 bis. Crédito inmobiliario. Directiva2021/2167. Ley5/2019.
Tolerancia razonable.
The creditor’s «reasonable forbearance» in the
future regulation of Article25 bis Law5/2019
ABSTRACT
Six years after the transposition of Directive2014/17/EU into Spanish
law, Spanish lawmakers are once again facing the legal challenge of transpo-
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ADC, tomo LXXVIII, 2025, fasc. IV (octubre-diciembre), pp. 1635-1668
José María García Rodríguez Estudios Monográficos
sing Directive2021/2167, for which the Credit Administrators and Credit
Purchasers Bill is already being processed in the Spanish Congress. The
objectives of this article are, first, to highlight the importance of Directi-
ve2014/17/EU as a relevant factor when it comes to strengthening the Spa-
nish mortgage system, taking into account the Report from the Commission
to the European Parliament and of the Council regarding the review of Direc-
tive2014/17/EU, with a review of the peculiarities that arose in Spain. The
second objective will be to analyze the concept of The creditor’s « reasonable
forbearance» in the future regulation of Article25 bis of Law5/2019, inclu-
ded in the the Credit Administrators and Credit Purchasers Bill, as a trans-
position of Directive2021/2167.
KEY WORDS
Article25 bis. DIRECTIVE2021/2167, Law5/2019. Reasonable forbea-
rance. Residential immovable property.
SUMARIO: I. Introducción.–II. Valoración de la Directiva2014/17/UE
y su transposición en el ordenamiento jurídico español.–III. Análisis de
la futura regulación del artícu lo25 bis de la Ley5/2019.–IV. Conclu-
siones.–Bibliografía.–Webgrafía.–Jurisprudencia.–Legislación.
I. INTRODUCCIÓN
El16 de junio de2019 entró en vigor la Ley5/2019, de15 de
marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en lo
sucesivo, LCCI). Una norma que cambió el panorama de la conce-
sión y formalización de los préstamos hipotecarios a particulares,
dotando de mayor protección a éstos, ya fuera en su condición de
prestatarios, o de fiadores, o de simples garantes hipotecarios, a la
vez que incrementó, posiblemente, la estabilidad financiera hipote-
caria, con el fin de conseguir una financiación responsable y aleja-
da de situaciones de sobreendeudamiento no deseadas.
Esta transformación se llevó a cambio con la imposición, entre
otros, de ciertos deberes de información y transparencia a los inter-
vinientes en el estudio, concesión y formalización de una opera-
ción de crédito inmobiliario. La LCCI se aplica desde el represen-
tante designado por un intermediario de crédito que inicia las
conversaciones para comercializar un préstamo, hasta el registra-
dor de la propiedad que termina inscribiendo o denegando la ins-
cripción de una garantía hipotecaria.
Tras seis años de su entrada en vigor, parece que todos los inter-
vinientes, incluidos los particulares así como las asociaciones de
consumidores, están de acuerdo en manifestar la satisfacción gene-
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La «tolerancia razonable» del acreedor en la futura regulación…
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ral que les merece esta nueva norma, que ha modificado la forma,
tanto jurídica como económica, en cómo se conceden préstamos
hipotecarios en España.
Y, también se dice la forma económica, porque el artícu lo11
LCCI «Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestata-
rio» recoge el deber al que están obligadas todas las entidades pres-
tamistas de conceder, sólo si el resultado del estudio de la solven-
cia de la operación concreta concluye que es probable que la
financiación concedida sea devuelta.
Deber que ya venía siendo aplicado, desde2011, en España a
través de la concesión de financiación responsable para evitar
situaciones de sobreendeudamiento, como ocurrió en la crisis
financiera de2008 de las hipotecas subprime.
En concreto, el artícu lo18 de la Orden EHA/2899/2011, así
como en el anejo6 de la Circular5/2012, complementan la obliga-
ción de evaluación indicada en la LCCI, obligando a las entidades
prestamistas a que tengan en cuenta una serie de principios a la
hora de conceder un préstamo responsable 1.
Por lo que la LCCI no se circunscribe sólo a configurar un sis-
tema de protección jurídica al deudor y a sus garantes (todos ellos
personas físicas), sino también a implicarse en la parte más finan-
ciera de la concesión de un préstamo, como es la solvencia y la
capacidad de pago o devolución del dinero por parte de la parte
prestataria y, en su defecto, de los garantes de la operación.
Partiendo de esta satisfacción general en la vigencia de la
Ley5/2019, y a lo largo de estos seis años de aplicación práctica de
la misma, en el presente artícu lo se va a valorar la Directi-
va2014/17/UE, mediante el estudio del Informe11 de mayo
de2021 de la Comisión al Parlamento Europeo y al Consejo relati-
vo a la revisión de la Directiva2014/17/UE.
Esta valoración se llevará a cabo en el segundo apartado de este
artícu lo, en el que también se analizará las particularidades de la
LCCI con respecto a la legislación homóloga que se ha desarrolla-
do en otros países europeos, en los que también se ha transpuesto
la Directiva2014/17/UE. Particularidades de la transposición reali-
zada en España que han mejorado, en opinión de este artícu lo, sus-
tancialmente la norma, reduciendo todavía más las reclamaciones
y las situaciones de sobreendeudamiento.
En el tercer apartado, se analizará la futura reforma del
artícu lo25 bis de la LCCI que está tramitándose, tras la aproba-
ción de la Directiva2021/2167 y la publicación del Proyecto de
Ley de administradores y compradores de créditos, así como
posibles propuestas de mejora que se podrían introducir en dicho
1 G R,2019, p.70.
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