La disolución de la comunidad como título inmatriculador con aportación previa a la sociedad de gananciales

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

En el presente caso se plantea si cabe la inmatriculación de una escritura de segregación y disolución de condominio con adjudicación de las fincas resultantes a los distintos partícipes de la comunidad existente sobre la finca matriz.

Se considera como título previo, a los efectos de lo preceptuado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, una escritura de aportación de las cuotas que los miembros de la comunidad tenían sobre la totalidad de la finca matriz con carácter privativo a sus respectivas sociedades de gananciales.

La DGRN en esta Resolución, didáctica, primero, hace una exposición sobre las diferentes tesis que se han sostenido sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común.

Al respecto, señala:

* Un sector doctrinal defiende el carácter meramente especificativo de derechos de la disolución de comunidad y afirma que la característica esencial del título público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa, por lo que, por no implicar un título de transferencia inmobiliaria, la división de la cosa común no es título público inmatriculable.

* Otro sector doctrinal, defiende el carácter traslativo de la disolución.

* Y un tercer sector, sin embargo, considera que el negocio jurídico causante de la inmatriculación puede ser un título atributivo o determinativo, excluyéndose solamente los títulos meramente declarativos o los que recojan una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad, división material, agrupación o segregación.

Continúa repasando la Doctrina de la Dirección General y señala que:

En su Resolución de 14 de diciembre de 2000 (realmente de 4 de diciembre de 2000) negó a la disolución de comunidad el carácter de título inmatriculable por no acreditar fehacientemente el título de adquisición invocado por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trató sólo indirectamente el problema planteado, pues el Registrador había considerado suficiente para inmatricular la doble titulación de disolución de comunidad y compraventa, por lo que el Centro Directivo no entró en el problema. La Resolución de 18 de diciembre de 2003 abordó el supuesto de una disolución de comunidad complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por dueño el que lo es por la disolución, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son...

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