Titularidad Registral Y Extrarregistral En Los Procedimientos Reparcelatorios...
| Autor | Vicente Laso Baeza |
Titularidad Registral y extraregistral en los procedimientos reparcelarios. A propósito de la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de Noviembre de 2000.
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CONSIDERACION PREVIA
Que el proceso urbanístico desemboca en su última fase en el dominio constituye una evidencia que no requiere excesivas explicaciones.
La ordenación contenida en los instrumentos de planeamiento quedaría así convertida en papel mojado, en simple proyecto, si no se viera seguida de la sucesiva fase de ejecución y, dentro de ella, de la gestión, entendida ésta en el sentido ordinario de ejecución jurídica del planeamiento.
En paralelo por lo tanto con la ejecución material de la ordenación su ejecución jurídica permite adecuar la estructura de la propiedad al diseño que resulta del planeamiento consiguiendo con ello no sólo hacer realidad el dibujo que en última instancia es éste, sino también hacer frente a los derechos y obligaciones de los propietarios de tal manera que su participación en los beneficios y las cargas sea conforme con el contenido de sus aportaciones según los criterios de valoración seguidos.
Siendo esto así, la participación del propietario de los terrenos y la intervención de la Administración con él en aquellos casos en los que la ejecución del planeamiento la protagonicen los particulares, por actuar a través de un sistema de actuación privado, constituye un principio elemental que permite revestir de validez a los actos adoptados cuando se han cumplido todas las formalidades pertinentes así como las exigencias de carácter sustantivo contenidas en la Ley.
A este respecto la llamada al Registro de la Propiedad ha sido una constante desde la Ley del Suelo de 1956 (Ref. ) y, en particular, el Reglamento de Reparcelaciones de 1966 en cuanto en virtud de sus pronunciamientos y vinculada por ellos, la Administración quedaba liberada de investigar las eventuales modificaciones posteriores de los asientos respectivos, siendo en cambio los terceros adquirentes los obligados a personarse en el procedimiento reparcelatorio correspondiente a fin de dar a conocer su nueva condición.
En suma, se trataba, como más adelante veremos, de que el conocimiento final sobre la titularidad de los terrenos, ya fuera el dominio o cualquier otro derecho real o carga, se reconducía a la institución especialmente creada por el Estado para garantizar la seguridad jurídica y el principio de certeza de las relaciones en el tráfico jurídico inmobiliario. Institución destinada a suministrar la «publicidad oficial de la situación jurídica de los bienes inmuebles protegiendo a quienes llevan a cabo sus transacciones confiando de buena fe en aquello que el registro publica» (Ref. ).
En este sentido, aun conociendo la naturaleza declarativa de las inscripciones registrales, salvo contadas excepciones, lo cierto es que el legislador ha ido paulatinamente aproximando la regulación estrictamente urbanística al Registro de la Propiedad hasta culminar con el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
Culminación que inevitablemente puede generar dificultades cuando las presunciones en orden a la titularidad de los derechos que resultan del Registro, son ignoradas en los proyectos reparcelatorios aprobados por la Administración y sucesivamente es pretendida su inscripción.
Es decir, la distorsión puede llegar a producirse cuando, asumido como punto de partida todo el sistema registral según viene regulado,con los indudables efectos positivos que comporta para los terceros adquirentes de buena fe que se convierten en nuevos titulares amparados por unos determinados pronunciamientos registrales, sin embargo optan voluntariamente por quedar al margen del Registro al no inscribirse su título y, por lo tanto, rechazar la protección que para su derecho ello supondría (Ref. ).
Y se produce tal distorsión ya que mientras la Administración en principio debe acudir al Registro de la Propiedad para conocer la identidad del titular registral y actuar con él como interesado, lo cierto es que el titular de derecho real, no meramente formal sino sustantivo, es una persona diferente (Ref. ).
En la compraventa de una finca, por ejemplo, el efecto transmisivo se produce como consecuencia del contrato respectivo y la entrega del bien, resultando la nueva titularidad del cumplimiento de las normas civiles, no de las registrales, en cuanto la eficacia de la escritura notarial y de la inscripción registral, constituye un complemento (Ref. ) a aquél pero no un requisito para su perfección.
Y lo mismo ocurre con el resto de los derechos reales con excepción de aquellos cuya inscripción tenga carácter constitutivo.
El tema anunciado, y que es tratado en la Sentencia cuyo contenido fundamental se recoge seguidamente, plantea en fin un problema de coordinación entre principios urbanísticos, civiles (Ref. ) e hipotecarios, los cuales están llamados a colisionar cuando su aplicación dogmática es llevada hasta sus últimas consecuencias. Así ocurre por la intervención conjunta del principio urbanístico de subrogación legal, el principio de legitimación pasiva en el procedimiento administrativo derivado de la titularidad civil y los diversos principios hipotecarios cuando, como parece aconsejable, se pretendiera la inscripción del título reparcelatorio correspondiente.
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LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 24 DE NOVIEMBRE DE 2000
La Sentencia de la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso-administrativo de 24 de noviembre de 2000 plantea de modo claro una manifestación de la cuestión que se acaba de anunciar.
Con motivo por ello de su traslado a un supuesto específico, a continuación se resaltan las consideraciones de la Sentencia más destacables, que además en su aplicación práctica a otros supuestos análogos plantea idéntico problema.
El recurso en cuestión se interpuso contra la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación de la unidad de actuación número 1-Este del término municipal de Genovés (Valencia), teniendo por hechos probados documentalmente los siguientes:
«Entre las fincas aportadas a la unidad reparcelable consta que la madre del demandante, Doña Leonor. .. .. ., era la titular registral de las parcelas números 4 y 5 (superficies según fichas individuales del Proyecto: 7. 792 m² y 1. 247 m², respectivamente) , si bien de hecho la titularidad dominical por sucesión correspondía al demandante, salvo las parcelas 4A (214 m²) y 4B (511 m²) que habían sido vendidas por documento privado a D. Juan. .. .. . y a D. Ricardo. .. .. ., respectivamente.
Como resultado de la reparcelación se adjudicaron a Doña Leonor. .. las parcelas resultantes número 6 (760 m²) , número 7 (214 m²) , número 8 (511 m²) y número 9 (3. 245, 082 m²) .
Ante tal contenido del proyecto de reparcelación la acción ejercitada tiene el siguiente alcance:
Ataca el actor la adjudicación realizada por la Administración en base a criterios estrictamente registrales, sin tener en cuenta que por título privado las fincas 4A y 4B pertenecían a terceros, siendo adjudicadas, sin embargo, a Doña Leonor con los números 7 y 8, con las mismas superficies que las aportadas y en idéntica ubicación
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Frente a tal pretensión, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valencia de 2 de junio de 1995, recurrida en casación, dice lo siguiente:
Esta apreciación actora debe estimarse toda vez que la Administración no puede disociar la realidad jurídica de la registral, máxime si tanto en vía administrativa como en la jurisdiccional reconoce la existencia de contratos privados de compraventa y la condición de interesados en calidad de propietarios de Don Juan. .. y Don Ricardo. ..
Por ello no puede la Administración acudir a criterios formalistas para desconocer en las adjudicaciones lo que conoce previamente, posibilitando con ello los agravios comparativos y haciendo caso omiso de la realidad dominical
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En la parte que importa de la Sentencia dictada en primera instancia, dejando al margen cuestiones relativas a las indebidas dimensiones de las parcelas adjudicadas que determinan igualmente la anulación parcial del proyecto de reparcelación, se anula también el mismo parcialmente con el siguiente efecto:
La indebida adjudicación a Doña Leonor. .. deberá modificarse, siendo los adjudicatarios los propietarios reales de las parcelas aportadas 4A y 4B
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Por su parte, el Tribunal Supremo confirma la estimación parcial del recurso contencioso-administrativo, declarando no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación del Ayuntamiento de Genovés, lo cual se efectúa en los siguientes términos:
El principio cardinal que rige la reparcelación, en materia de titularidades, es el de que los expedientes han de tramitarse con quien sea el propietario. Por tanto, es el propietario del terreno la persona con quien ha de entenderse las diligencias propias de todo expediente reparcelatorio. A efectos de averiguar...
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