Tipología del justo título en la usucapion. Crónica de una cuestión pendiente
| Autor | Mariano Yzquierdo Tolsada |
| Cargo | Catedrático de Derecho Civil |
| Páginas | 547-679 |
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Algunas resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo en los dos últimos años permiten dudar sobre la recta comprensión por el Alto Tribunal de cuestiones que, siendo clásicas y poseyendo unPage 548 bagaje dogmático perfectamente consolidado a lo largo de los siglos, deberían estar bastante claras. Pero no es así.
Todos cuantos nos dedicamos a la enseñanza del Derecho civil hemos podido comprobar con qué frecuencia no pocos alumnos quieren ver en la usucapion un modo de adquirir la propiedad que tiene algo de seductor. Eso de que alguien adquiera la propiedad de una finca porque la ha comprado en escritura pública a nadie sorprende. Tampoco que uno se haga con la propiedad de un reloj de pulsera porque lo encuentra en plena calle, lo lleva a la Oficina Municipal de Objetos Perdidos y su dueño no lo reclama pasados unos plazos. Es igual de natural que se consiga la titularidad de algo por sucesión hereditaria o por donación. Pero eso de que se pueda adquirir la propiedad por el simple de hecho de poseer la cosa de otro durante un tiempo sin que su dueño se queje... eso son ya palabras mayores. En el mal alumno suelen darse una de dos (o ambas) tendencias: o rápidamente se imagina que en la usucapion siempre hay un listillo que cada mañana se levanta y tacha la fecha del calendario para sumar un día más a su período de posesión mientras masculla un «¡ya falta menos!»; o, cuando se le presenta cualquier supuesto práctico en el que se da cita algún problema contractual con precisión de fechas, comienza a contar desaforadamente períodos de tiempo por si alguno de los protagonistas ha usucapido algo. Se presenta así a este modo de adquirir como un hechizante juego de tramposos, como una partida de póquer en la que siempre hay algún jugador con ases en la manga, al que se mira de antemano con un cierto guiño de envidia cómplice, como si hubiera que guardarle el secreto en reconocimiento a su astucia.
De más está decir que lo primero (la posición del listillo del calendario) es cierto que ocurre en la modalidad de usucapion extraordinaria, cada vez que el poseedor sabe que recibió la cosa de un no dueño, o que tomó posesión originariamente de la cosa que tenía dueño, con ánimo de haberla como propia. Pero lo segundo es más grave, pues siembra el error de que la usucapion sirve para arreglar cualquier problema relacionado con un contrato anulable, rescindible, revocable o resoluble. Y lo peor no es que el error resida en la mente de algún alumno despistado, o que lo podamos leer de vez en cuando en la respuesta de un examen o de un supuesto práctico de Licenciatura, sino que lo manifieste de manera clamorosa una sentencia del Tribunal Supremo.
Desde luego, los que no sólo hemos explicado la usucapion en las aulas de la Universidad, sino que también hemos dedicado a ella buenos años de estudio con algún fruto en forma de publicación,1Page 549 hemos dudado siempre que en nuestro Tribunal Supremo se tengan las cosas claras en materia de usucapion. Es conocida la doctrina de nuestro más Alto Tribunal que predica que el donatario de una finca, donada en documento privado (y por tanto, faltando a la donación el requisito esencial de la forma pública, art. 633 CC), no puede sanar la nulidad de la donación ni siquiera por medio de la usucapion extraordinaria, pues le falta la posesión en concepto de dueño2. Igual de conocidos son los pronunciamientos contradictorios de la jurisprudencia a la hora de interpretar el período «será justo título la inscripción» del artículo 35 LH, que ha llevado a decir a Albaladejo que «no cabe sino llegar a la conclusión de que globalmente el TS está algo desnortado sobre cuál es el espíritu del "será justo título la inscripción" del artículo 35 LH, y por ello no ha consolidado una jurisprudencia al respecto, sino que, como hemos visto, da bandazos, algunos casi de zozobrar»3.
Muy llamativa resulta la sentencia de 30 de octubre de 1998 (RAJ 8354). Un local de la entreplanta de un edificio, considerado como elemento común en la escritura e inscripción de obra nueva, venía siendo poseído en concepto de dueño por un caballero, a la sazón el constructor del edificio. En el título constitutivo aparecía como rellano de uso común para guardar bicicletas y coches de niños, pero él estuvo, desde 1963 y durante años, arrendándolo y pagando gastos de comunidad. La comunidad no se opuso a esta situación, al menos hasta la muerte del poseedor en 1982, momento en el que sus causahabientes continuaron poseyendo el rellano en igual concepto de dueño. La demanda, finalmente planteada en 1992, solicitaba la declaración de elemento común en copropiedad de los dueños de los pisos, así como la puesta a disposición de la comunidad del local. En primera instancia se desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Oviedo la estimó. Estaba claro que la posesión durante veintiocho años no era suficiente para provocar la adquisición por usucapion extraordinaria.
Finalmente, el Tribunal Supremo declaró haber lugar al recurso, en una sentencia asombrosa en la que se dice que bastaba con la usucapion abreviada de diez años, al existir buena fe y justo título. Pero tanto una como otra condición es literalmente inventada por elPage 550 Tribunal Supremo, al confundirlas con la posesión: «la buena fe del causante y de sus herederos es incuestionable, pues no en vano siempre ejercieron la posesión de forma pública, notoria y pacífica, lo que denota una forma de actuar durante más de veintiocho años, contraria a la ocultación o cualquier otro tipo de maquinación». Obsérvese la rimbombante declaración sobre el justo título: «(...) [E]n cuanto al justo título del artículo 1957 en relación con el 1952 CC, es claro que se integra por esa actuación posesoria legitimadora de un derecho de uso exclusivo, indiscutible, si bien su defecto en pos a su constitución como título determinante de la propiedad privativa de los recurrentes, se obtiene por el lapso en ese disfrute en pos a la asunción dominical ad usucapionem».
Sobran los comentarios. Nadie discute que la posesión había sido pública, pacífica e ininterrumpida. Pero lo que está meridianamente claro es que no había ni buena fe ni justo título, con lo que solamente podría lograrse la adquisición por usucapion extraordinaria de treinta años (art. 1959 CC). Pero como al Magistrado ponente le debió parecer que veintiocho eran muchos años, llevó a cabo una acrobática argumentación: es la propia posesión la que constituye la buena fe y la que sirve para deducir la existencia de justo título. Concurriendo entonces ambos, bastaban diez años para usucapir el local.
La sentencia de 17 de julio de 1999 (RAJ 6771) sólo puede arrojar una conclusión, que me permito adelantar: si había dudas acerca del recto entendimiento del instituto de la usucapion por parte del Tribunal Supremo, a partir de ahora ya no hay duda alguna. No se conoce con precisión mínima lo que es la usucapion ni para qué vale. Curioso resulta también que tampoco acertasen las resoluciones del Juzgado de Primera Instancia ni de la Audiencia de Valladolid: las tres sentencias que ha conocido este litigio están equivocadas, y cada una por una razón distinta.
El 30 de noviembre de 1979, don Justino vendió en documento privado a don Rafael una finca rústica de su propiedad sita en Simancas (Valladolid), por un precio de 2.175.000 pesetas. Se convino que éste entregase en concepto de arras o señal la cantidad de 200.000 pesetas, que una segunda cantidad de 987.500 pesetas fueran entregadas el día 1 de marzo de 1980, y que otra idéntica cantidad se entregase el 1 de septiembre del mismo año. Don Justino entregó a don Rafael la posesión de la finca vendida.Page 551
El 1 de marzo de 1980 las partes acordaron prolongar el otorgamiento de la escritura pública y la entrega de la primera mitad del precio hasta el día 15 de marzo. El 7 de abril del mismo año, don Justino expresó ante Notario que el comprador había entregado las 200.000 pesetas de señal, pero no el resto del precio en ninguna de las resultantes del fraccionamiento acordado. El Notario hizo el oportuno requerimiento al comprador en orden a la resolución del contrato, resolución a la que, en la misma acta notarial, el comprador vino a oponerse.
Con posterioridad al expresado requerimiento, don Justino...
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