La terminación y entrega de la obra
| Autor | Francisco Martínez Mas |
| Cargo del Autor | Abogado |
1. LA TERMINACION DE LA OBRA
1.1. Concepto de terminación de la obra
La última fase del proceso constructivo y de la consumación del contrato de obra esta integrado fundamentalmente por cuatro etapas, siendo éstas las siguientes:
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La terminación de la obra.
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La entrega de la obra.
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La recepción de la obra.
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La liquidación de la obra.
De las cuatro etapas mencionadas, las tres primeras están relacionadas entre sí, concatenadas en el tiempo y a la doctrina y a la jurisprudencia le es difícil su distinción, así como atribuirles autonomía jurídica propia2.
El Código Civil no despeja la duda sobre lo que debe de entenderse por obra finalizada.
Para la mayor parte de la doctrina, por finalización de la obra ha de entenderse cuando la misma está en condiciones de ser entregada por haber cumplido el constructor su obligación principal de acuerdo con lo pactado. Este es el criterio manejado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1.984 al señalar que:
"... una obra está terminada cuando está en condiciones de ser ocupada inmediatamente y sin necesidad de trabajo complementario alguno ...".
De lo anteriormente expuesto, se desprende que sólo debe entenderse finalizada una obra cuando la misma está en condiciones de ser entrega. Tratándose de un edificio de nueva construcción, estará el mismo completamente terminado cuando contenga todos los elementos e instalaciones necesarias para empezar a funcionar, cumpliendo con ello la finalidad para la cual se construyó.
Define GARCIA CONESA la finalización de la obra como "aquel momento en el tiempo del proceso de ejecución en el que se puede afirmar que se ha dado cumplimiento a todos los requisitos físicos y técnicos exigidos en los planos y proyectos, de modo y manera que hagan la obra ya útil y servible para el fin conforme al cual la encargó el comitente o, en su defecto, en función de los usos comerciales o mercantiles".3
A tenor de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1.999, la terminación de la obra se acredita mediante la expedición del Certificado Final de Obra, el cual deberá estar suscrito por el director de obra y por el director de ejecución de obra y debidamente visado por los respectivos Colegios Profesionales. Asimismo, el Certificado Final de Obra forma parte del acta de recepción, la cual, a su vez, forma parte del libro del edificio.
A nuestro juicio, la finalización o terminación de la obra ha de ser estudiada desde una doble perspectiva. A saber:
Desde el punto de vista de las relaciones contractuales existentes entre constructor y promotor, por finalización de obra ha de entenderse cuando la misma está en condiciones de ser entregada y recibida por el promotor. En este sentido, puede entenderse que una obra está terminada incluso cuando la misma adolezca de defectos constructivos de poca importancia o transcendencia (simples imperfecciones o defectos de terminación o acabado) o no tenga las autorizaciones administrativas pertinentes, como la cédula de habitabilidad o cédula de primera ocupación.4
Desde el punto de vista de las relaciones contractuales existentes entre promotor y el adquirente del inmueble, entendemos que para que la obra pueda tener la consideración de terminada o finalizada es necesario, no sólo que la misma esté en condiciones de ser entregada y recibida por el promotor, sino que además es necesario que la obra cumpla la finalidad para la cual se construyo y, en este sentido, tratándose de edificios destinados a viviendas, es necesario que tenga las respectivas licencias administrativas y autorizaciones de las compañías suministradoras de agua, gas, etc.
1.2. Notas características
Podemos señalar como notas que caracterizan al concepto de terminación de la obra las siguientes:
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Constituye el punto de partida de la última fase del proceso constructivo y de la consumación del contrato del contrato de obra.
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Constituye una condición indispensable para que la obra pueda ser puesta a disposición del promotor (entrega) y que esté la reciba (recepción). En este sentido, establece el artículo 6, apartado 1, de la LOE lo siguiente:
"La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste".
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Una vez finalizada la obra, si la misma no adolece de defectos de construcción de cierta relevancia o gravedad, sino de simples imperfecciones, se entiende que el constructor ha cumplido con su obligación principal de resultado, siendo ésta la realización de la obra encargada.
1.3. La mora del constructor en la terminación de la obra 5
1.3.1. Concepto de mora
En los contratos de obra es frecuente que las partes estipulen un plazo de ejecución de las obras, fijando su día inicial y su día final.6
Si llegado el momento de finalización de la obra, el constructor no ha cumplido con su obligación, puesto que la misma todavía está en proceso de ejecución, se produce una situación de incumplimiento, cuyas consecuencias jurídicas son diferentes según estemos en presencia de un supuesto de "incumplimiento definitivo" o ante un supuesto de "retraso", el cual puede convertirse en mora si se cumplen determinados presupuestos o requisitos.
El Código Civil concibe la "mora" como un supuesto más de las causas que dan lugar a la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de las obligaciones, estableciendo al respecto el artículo 1.100 lo siguiente:
"Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación.
No será sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista:
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Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente.
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Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación.
En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro" .
De acuerdo con su significado usual, "mora" es lo mismo que "retraso". Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, ambos términos tienen significado diferente, en cuanto que la mora es siempre retraso culpable en el cumplimiento de la obligación; pero, por el contrario, no todo retraso en el cumplimiento de la obligación da lugar a la producción de los efectos jurídicos propios de la mora.7
En este sentido, el Tribunal Supremo suele concebir la mora como un cumplimiento tardío, que no impide su posterior cumplimiento, señalando al respecto la Sentencia de 30 de junio de 1971, en su Considerando Cuarto lo siguiente:
"... la mora es el retraso culpable que no quita la posibilidad del cumplimiento tardío de la obligación, porque si por consecuencia del retraso desapareciera la posibilidad de cumplir la obligación, más que mora habría incumplimiento total...".
Para que la mora produzca sus efectos jurídicos, se exige, como regla general, una intimación o reclamación por parte del acreedor al deudor (constitución en mora); por el contrario, el retraso no exige ninguna especialidad, tan sólo que el deudor no cumpla con su obligación dentro del plazo pacto.
En un sentido técnico-jurídico, podemos conceptuar la mora como "el retraso culpable de la prestación, que no impide el cumplimiento tardío".8
Por su parte, define ALBALADEJO la mora del deudor como el "retraso jurídicamente relevante en el cumplimiento de la obligación (que ni impide ni hace inútil el cumplimiento tardío) del que es responsable aquél".9
De lo anteriormente expuesto, se desprende que las notas que definen la mora en el cumplimiento de las obligaciones son dos:
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Que el retraso sea por causas imputables al deudor.
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Que el retraso no impida el cumplimiento de la obligación, puesto que si la prestación deviene imposible o inidónea para satisfacer el interés del acreedor, se está en presencia de un supuesto de incumplimiento definitivo.
1.3.2. El retraso en la terminación de la obra como causa de indemnización de daños y perjuicios
El retraso en la entrega de la obra se traduce en un incumplimiento contractual que no da lugar a la resolución del contrato, salvo que la prestación, por cualquier circunstancia, devenga imposible o se hubiese pactado de forma expresa que el plazo de terminación fuese término esencial para la validez de lo pactado.
Para que el retraso en la terminación de la obra constituya en mora al constructor, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.100 del Código Civil y de las enseñanzas de la doctrina y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que lo interpreta, es necesario la concurrencia de los siguientes requisitos:
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Que se trate de una obligación suceptible de retraso.
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Que la obligación sea exigible, vencida y líquida.
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Que el retraso en la terminación de la obra sea por causas imputables al constructor.
Este requisito, aunque no esta expresamente reconocido en el Código Civil, encuentra su apoyo legal en el principio general de culpabilidad que rige en nuestro Derecho de obligaciones y en la exoneración de responsabilidad por caso fortuito (artículos 1.101, 1.105, 1.182 y 1.183).
Para que el constructor se exonere de responsabilidad por retraso en la entrega de la obra, debe probar que dicho retraso no ha sido por causas imputables a él, sino que se produjo de forma fortuita (artículos 1.105, 1.182 y 1.183 del Código Civil) o que fue provocado el retraso por actos propios del promotor (por ejemplo, por haberse ejecutado obras no previstas en el proyecto y han dado lugar a un aumento de obra o por el incumplimiento de alguna de las obligaciones del promotor etc.).
El Tribunal Supremo ha entendido que existe mora del constructor cuando se entrega la obra en condiciones no aptas para su ocupación, y en este...
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