Temas fiscales en la extinción de comunidad

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

La extinción de comunidad tiene importantes consecuencias fiscales.

Pueden verse las reglas y los efectos generales de la extinción de comunidad en el tema Reglas generales de extinción de comunidad

Los impuestos a examinar son los siguientes:

Contenido
  • 1 Impuesto de actos jurídicos documentados
    • 1.1 Regla general
    • 1.2 Supuesto de finca indivisible
  • 2 Supuesto de actualización del valor. IRPF
    • 2.1 Extinción de comunidad entre consortes casados en régimen de separación de bienes.
  • 3 Impuesto sobre el Valor añadido.
  • 4 Plus valía
  • 5 Impuesto en casos especiales
    • 5.1 Extinción parcial de comunidad
    • 5.2 Propiedad horizontal y extinción de comunidad
    • 5.3 Extinción de comunidad sobre varias fincas una con un usufructuario
  • 6 Ver también
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Impuesto de actos jurídicos documentados Regla general

La extinción de comunidad estará sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, (que varía, en algunas Comunidades, según escalas), excepto que nos hallemos ante los llamados excesos de adjudicación, que se sujetan al Impuesto de Transmisiones, en cuanto al exceso.

El art. 7.2 b del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados sujeta a Transmisiones patrimoniales … «b) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1056 (segundo) y 1062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.»

La base de la extinción de la comunidad (independientemente de que haya o no un exceso de adjudicación) es el valor de los bienes adjudicados, sin deducción de las deudas que puedan gravarles; en este sentido la Sentencia nº 60474/2013 de TSJ Comunidad de Madrid (Madrid), Sala de lo Contencioso, 28 de Febrero de 2013: [j 1]

No se puede perder de vista que el acto jurídico documentado supone no solo la atribución de la propiedad sino también de las deudas que corresponden al bien adjudicado, por ello es razonable incluir la totalidad del valor del bien sin descontar las deudas...
Supuesto de finca indivisible

1. No tributa por Impuesto de transmisiones el exceso de adjudicación:

Si se extingue la comunidad sobre finca indivisible , (clásico problema de una pareja titular pro indiviso de una vivienda que rompe la relación) téngase en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 1999 [j 2] y Sentencia nº 93/2012 de TSJ Cataluña (Barcelona), Sala de lo Contencioso, 26 de Enero de 2012, [j 3] en el sentido de que la compensación derivada de la adjudicación ahora formalizada, no es un exceso de adjudicación sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y, por tanto, solo procede la liquidación por Actos Jurídicos Documentados y concepto Disolución de Comunidad. Por tanto, si la cosa común es una sola y es indivisible o desmerecería su división y se adjudica a un comunero a calidad de pagar a los demás la diferencia, tal pago es un elemento equilibrador de la equivalencia y proporcionalidad que debe presidir toda división o partición, pero no es propiamente exceso de adjudicación , y por ello no se pagará por Transmisiones ni por actos Jurídicos por tal exceso, sino sólo Impuesto de Actos Jurídicos por el valor del total bien por concepto de disolución de comunidad .

En el mismo sentido, la Consulta vinculante 2009/V2732 de 10 de Diciembre de 2009 [j 4] que nos habla de los excesos de adjudicación que no tienen la consideración de transmisiones patrimoniales onerosas - de los que se denominan inevitables-, conforme a lo dispuesto en el art. 7.2, TRLITPAJD en relación con el art. 1062, CC, párrafo primero, que dispone que:

Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

2. Base liquidable:

Se ha discutido si es el valor de toda la finca o el valor de la cuota del comunero que dejar de formar parte de la comunidad (si son dos titulares por mitad, sería el valor de este 50% del que deja la comunidad).

Según la STS 1484/2018, 9 de Octubre de 2018, [j 5] si se extingue la comunidad de una finca indivisible adjudicándola a un comunero, (que paga al otro el valor de su cuota), la base imponible a efectos del impuesto de AJD, es la parte en el valor del inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación (no el total valor de la finca).

Y la STS 382/2019, 20 de Marzo de 2019 [j 6] resuelve que: a) la extinción de un condominio, en el que se adjudica a uno de los condóminos un bien indivisible, del que ya era titular dominical de una parte de este, a cambio de su equivalente en dinero, no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas sino a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados; y b) el valor de lo que se documenta en una convención de esta clase no puede equivaler al de la totalidad del bien, inmueble en este caso, que es objeto de división, sino sólo el de la parte que se adquiere ex novo y sobre el que estrictamente recae la escritura pública".

En esta línea, la STS 1013/2019, 9 de Julio de 2019 [j 7] que trata los dos temas fundamentales mencionados, señala:

a). El supuesto de extinción de comunidad sobre una finca indivisible: no es una transmisión patrimonial en sentido propio sino, pura y simplemente, la especificación de un derecho preexistente.

b). La base imponible es única y exclusivamente el valor de la parte que se adquiere ex novo.

Supuesto de actualización del valor. IRPF

Si se actualiza el valor del bien o bienes cuyo condominio se extingue se produciría una ganancia patrimonial, haya o no exceso de adjudicación.

Por lo tanto, si al hacer la división de un bien en común, se acuerda adjudicarlo a una de las partes compensándose a la otra en metálico o en especie, con un valor superior al de la adquisición, hay ganancia patrimonial por la diferencia (diferencia entre el valor de adquisición y el valor actualizado al hacer la compensación) y ello aunque la finca por ser indivisible no haya de pagar TP. La razón de la diferencia con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que no opera si se trata de bien indivisible (una mera concreción de un derecho abstracto preexistente), es que en el IRPF, el hecho imponible en los casos de incrementos patrimoniales tiene lugar por el propio incremento, que no se produciría si se diese a los bienes objeto de la división el mismo valor de adquisición, pero no cuando ese valor es superior o el exceso se cubre con dinero procedente de uno de los titulares. (STSJ Andalucía 298/2020, 18 de Febrero de 2020). [j 8]

La STS 1269/2022, 10 de Octubre de 2022 [j 9] resume su doctrina tradicional en dos temas, diciendo:

1º.- Siempre hemos partido de que no hay transmisión gravable en el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) por el hecho de que uno de los copropietarios se adjudique la totalidad del inmueble, compensando al resto en metálico. La justificación de que ello sea así, es que la extinción del condominio solo supone una especificación o concreción de los derechos que ya se tenían antes, en la situación de copropiedad. (STS, 28 de Junio de 1999). [j 10]

2º.- También se ha señalado que tampoco hay un exceso de adjudicación -que tributaría en el ITP- por el hecho de que un copropietario se adjudique la totalidad del inmueble, que es más de lo que le hubiera correspondido si se hubiera dividido el bien, adjudicando a cada uno su parte, porque ello es consecuencia de la indivisibilidad de dicho bien.

Y tratando el problema de la adjudicación del bien a un comunero, compensando en dinero a los demás, afirma:

En los casos de división de la cosa común respetando la cuota de participación no hay alteración patrimonial, pero sí la habrá en los casos en que se produzca unactualización del valor del bien recibido, como ocurre cuando el copropietario recibe una compensación en metálico por un importe superior a la cuota que le correspondía en el condominio.

Extinción de comunidad entre consortes casados en régimen de separación de bienes.

El problema que se plantea es si está o no sujeta al impuesto de actos Jurídicos Documentados la extinción de comunidad entre consortes casados en régimen de separación de bienes. La doctrina legal de la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 [j 11] es que la exención prevista en el art. 45.1 bis) de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados sólo es de aplicación a la disolución en que haya un régimen económico matrimonial de efectiva comunidad de bienes... con lo que no habrá exención en la extinción de comunidad sobre bienes que pertenezcan a los cónyuges casados en régimen de separación de bienes...

Otro problema planteado es el que hace referencia a los excesos de adjudicación cuando la vivienda familiar íntegramente se adjudica a uno de los cónyuges y el régimen era el de separación de bienes; la administración llegó a defender que en tal caso había una donación; pero la STS 963/2022, 12 de Julio de 2022 [j 12] entiende que no hay ni donación ni animus donandi, por lo que se aplica la regla general: los excesos de adjudicación declarados que resulten de las adjudicaciones de bienes que sean efecto patrimonial de la disolución del matrimonio, aunque el régimen sea el de separación de bienes, no se encuentran sujetos cuando sean consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de la vivienda habitual del matrimonio.

Impuesto sobre el Valor añadido.

Se plantea en la extinción de comunidad de viviendas o entidades.

Dos...

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