Tema VIII. Ejecución del planeamiento. La gestión
| Autor | José Luis Vicente Palencia |
| Páginas | 85-101 |
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La ejecución urbanística se define como el conjunto de procedimientos establecidos en la legislación para la transformación del uso del suelo y, especialmente, para su urbanización y edificación, adaptando el mismo al planeamiento.
La fase o actividad de ejecución urbanística exigirá, con carácter previo, dos requisitos: aprobación de la ordenación pormenorizada y de la modalidad de gestión.
Gestión urbanística A través de la cual se efectúa la transformación del suelo ( art. 79 de la LSCM).
La fase de Gestión consta de dos operaciones: La Material Urbanizadora y edificatoria, y la Jurídica tal y como indica la STSJ de La Rioja, de 31-7-2000:
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La Material Urbanizadora y edificatoria: Proceso industrial de transformación de suelo, consistente en las obras de urbanización u ordinarias, transformando las diversas parcelas en solares, para que pueda materializarse el derecho deber de la edificación conforme a Plan, tanto posterior como simultáneamente a la urbanización.
Los proyectos técnicos de la ejecución material son:
PROYECTO DE URBANIZACIÓN
Es aquél instrumento que diseña y organiza las obras precisas y necesarias para la ejecución material de la ordenación pormenorizada y de los elementos de las redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos de la ordenación estructurante (Art. 80.1 de la LSCM).
El Art. 80.2 LSCM establece que, los proyectos de urbanización:
No podrán contener determinaciones propias del planeamiento urbanístico, debiendo cumplir las previsiones y, en su caso, requerimientos que para ellos establezca dicho planeamiento.
Deberán estar autorizados por técnico con habilitación legal suficiente y definir las obras que comprendan con la precisión suficiente para ser llevadas a cabo bajo la dirección de técnico distinto del autor del proyecto de que se trate.
Podrán ser formulados por cualquier persona, pública o privada, y se aprobarán por los municipios por el mismo procedimiento de aprobación de los Estudios de Detalle, salvo que se tramiten simultáneamente con el correspondiente planea-
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miento urbanístico o deban seguir el procedimiento prescrito para la aplicación del sistema de ejecución privada.
Tienen naturaleza de proyecto de obras, lo que conlleva, la no sujeción de las obras contenidas a licencia municipal (A modo de ejemplo, STS de 16 de junio de 1989 ).
PROYECTO TÉCNICO DE OBRAS DE CONSTRUCCIÓN, EDIFICACIÓN, INSTALACIÓN O REHABILITACIÓN
Son aquéllos instrumentos precisos para la ejecución del planeamiento cuando sea necesaria la realización de actos de uso del suelo y/o actuaciones edificatorias ( Art. 80.3 de la LSCM).
En cuanto a los actos de uso del suelo y el ejercicio de actividades hay que estar a lo dispuesto en el Art.84 bis de la Ley 7/1985 de Bases del Régimen Local, en su redacción dada en el número 20 del Art. 1 de la Ley 27/2013 de Racionalización y sostenibilidad de la Administración Local. Que establece, que con carácter general, el ejercicio de actividades no se someterá a la obtención de licencia u otro medio de control preventivo.
De igual manera en cuanto a la inexigibilidad de licencias hay que tener en cuenta lo establecido en la Ley 2/2012 de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid.
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La Jurídica: Proceso de transformación jurídica de la propiedad a través de procesos de reparcelación o expropiación. La gestión jurídica permitirá la justa distribución de los beneficios y cargas del planeamiento, la regularización de la configuración de las fincas y la situación del aprovechamiento en zonas aptas para edificar conforme a plan.
REPARCELACIÓN
Proceso mediante el cual se produce la reorganización de la propiedad, sin sustitución del propietario, en la transformación de las fincas afectadas por la actuación y de los derechos sobre ellas para su adaptación al planeamiento urbanístico, adjudicando las parcelas resultantes en sustitución de las primitivas, en proporción a los derechos de cada propietario. (Art. 86.1 LSCM)
Para la transformación se aplicará el criterio de proporción directa de los valores aportados a la reparcelación.
EXPROPIACIÓN
Mediante este sistema, la Administración aplica la expropiación a todos los bienes y derechos incluidos en el ámbito de actuación, sector o unidad de ejecución, (Art. 117.1 de la LSCM), sustituyendo al propietario del suelo para, posteriormente, proceder a realizar las obras de urbanización y, en su caso, edificación por el beneficiario de la expropiación.
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SUJETOS DE LA ACTIVIDAD DE EJECUCIÓN (Art. 72 LSCM)
· Corresponde a las Administraciones Públicas:
- La dirección, inspección y control de toda la actividad de ejecución, sea pública o privada.
- La ejecución propiamente dicha, a través de actuaciones aisladas o integradas en los casos en que le corresponda.
· Sujetos privados: La ejecución, en los demás casos, de acuerdo con lo dispuesto en la LSCM, sean o no propietarios.
INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DE LA EJECUCIÓN (ART. 73 LSCM)
· Ejecución Privada:
- Cambio del sistema de ejecución y en su caso, la ejecución por sustitución.
- Adopción de medidas disciplinarias por la administración.
· Ejecución Pública:
- Posibilidad de reclamación de los afectados de compensaciones e indemnizaciones, en el supuesto de que lo soliciten, y tenga previsión o soporte legal.
FORMAS DE GESTIÓN DE LA ACTIVIDAD PÚBLICA
La Administración de la CM y los Municipios podrán desarrollar la actividad.
La actividad administrativa de ejecución se desarrollará, en régimen de gestión pública, mediante las formas o modalidades, de gestión directa o indirecta, pre-vistas en la propia legislación urbanística o en la legislación de régimen jurídico y contratación de las Administraciones Públicas.
GESTIÓN PROPIA (ART. 74.1 LSCM):
- Mediante las modalidades de gestión admitidas por la legislación del régimen jurídico y de contratación.
GESTIÓN EN RÉGIMEN DE COOPERACIÓN (ART. 74.2 LSCM):
- Consorcios.
Su régimen gozará de personalidad propia. Sus funciones o competencias resultarán de sus estatutos, y se regirán, en primer lugar, por éstos. Asimismo, les será de aplicación la LSCM.
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La elaboración de los estatutos se efectuará por las Administraciones, y se aprobará por los órganos competentes de cada una de ellas. Los estatutos deberá publicarse en el BOCM.
- Mancomunidades de municipios.
Delegación de competencias.
Utilización de otras Administraciones (encomiendas de gestión).
SOCIEDADES URBANÍSTICAS (ART. 75 LSCM):
- Podrán constituir sociedades urbanísticas la Administración de la Comunidad de Madrid, los municipios, las entidades públicas dependientes o adscritas a ellas y los consorcios por ellas creados;
- participación: íntegramente pública o mixta;
- fines: redacción, gestión y ejecución de instrumentos de planeamiento; consultoría y asistencia técnica; prestación de servicios y actividad urbanizadora, ejecución de equipamientos, gestión y explotación de las obras resultantes;
- límites: nunca podrán directamente ejecutar materialmente las obras.
CONDICIONANTES LEGALES PARA LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO
La fase o actividad de ejecución urbanística exigirá, con carácter previo, dos requisitos: Aprobación de la ordenación pormenorizada y de la modalidad de gestión. Asimismo, en el supuesto de necesidad de ejecutar obras de urbanización o actos de uso de suelo y actuaciones edificatorias, será necesario la aprobación de los correspondientes proyectos de urbanización y proyectos técnicos de obras.
Ordenación pormenorizada. Será precisa la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento urbanístico correspondiente a cada clase de suelo para establecer su ordenación pormenorizada ( Art. 78.1 de la LSCM)
La ordenación pormenorizada deberá incluir unas determinaciones temporales relativas a los plazos mínimos y máximos ( Art. 78.2 de la Ley) para la:
- Ejecución de sectores y, en su caso, unidades de ejecución;
- Edificación de solares y rehabilitación y conservación de la edificación existente.
Modalidad de gestión urbanística: Determinación y clases. Como se comentó con anterioridad, a través de ella se efectúa la transformación del suelo ( Art. 79 de la LSCM). Podrá llevarse a cabo mediante actuaciones integradas o actuaciones aisladas.
Respecto de las actuaciones integradas, haremos dos precisiones:
- Se aplicarán como regla general;
- Su definición consistirá en la delimitación de la unidad de ejecución y fijación del sistema de ejecución.
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En cuanto a las actuaciones aisladas, sólo serán de aplicación en los siguientes supuestos:
- Infraestructuras, equipamientos y servicios públicos de las Administraciones Públicas ordenados en virtud de plan especial: obtención del suelo, urbanización, edificación y puesta en servicio.
- Ejecución de obras públicas ordinarias.
- En la edificación de suelo urbano consolidado, incluso cuando se necesiten obras accesorias de urbanización para adquirir la condición de solar. En este supuesto, el planeamiento lo deberá de prever específicamente.
DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE BENEFICIOS Y CARGAS
QUÉ ES LA EQUIDISTRIBUCIÓN
Se trata de un principio de la ejecución urbanística y uno de los fines a cumplir. A través de la misma, se consigue repartir los aprovechamientos y las cargas y beneficios de forma equitativa entre todos los propietarios afectados comprendidos en determinados ámbitos territoriales delimitados previamente. (Art. 82.1 de la LSCM).
Premisa de cualquier equidistribución será que nos encontremos ante suelos de la misma clase y categoría, formalizándose la misma de diferentes formas según cuál sea la modalidad de gestión urbanística ( Art. 82.2 de la LSCM):
QUÉ SON LAS ÁREAS DE...
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