Tema IV. Régimen urbanístico del suelo. Clasificación

AutorJosé Luis Vicente Palencia
Páginas43-60

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Régimen urbanístico del suelo

CONTENIDO URBANÍSTICO DEL DERECHO DE PROPIEDAD

· Está delimitado por la función social de la propiedad. Es el conjunto de derecho y deberes, que resultan de la clasificación y la calificación del suelo.

· La ordenación urbanística no confiere a los propietarios de terrenos, construcciones o instalaciones derecho alguno a indemnización, salvo por infracción del principio de prohibición de las vinculaciones singulares y en los supuestos legalmente establecidos.

· Los derechos y deberes urbanísticos tienen carácter real, quedando el adquirente subrogado en el lugar del transmitente ya sea inter vivos o mortis causa.

DERECHOS Y DEBERES GENERALES DE LA PROPIEDAD DEL SUELO

DERECHOS (Art. 11 LSCM)

Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes, y en el planeamiento urbanístico. Nos encontramos, por consiguiente, ante un derecho de configuración legal, tal característica ha sido recordada con frecuencia por el TS, advirtiendo éste que el mismo puede ser eliminado y/o modulado por el legislador en supuestos específicos (por todas, STS de 4-4-2000 ).

DEBERES (Art. 12 LSCM)

· a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación urbanística.

· b) Conservar y mantener el suelo natural y, en su caso, su masa vegetal en las condiciones precisas para minimizar riesgos de erosión o incendio, o que afecten a la seguridad o salud pública, o que puedan producir daños o perjuicios a terceros o al interés general, incluido el ambiental; comprensivo del deber de usar y explotar el suelo de forma que no se produzca contaminación indebida de la tierra, el agua y el aire, ni tengan lugar emisiones ilegítimas en bienes de terceros.

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DERECHOS Y DEBERES GENERALES DE LA PROPIEDAD DEL SUELO

· c) Realizar las reforestaciones y los trabajos y obras de defensa del suelo y su vegetación que sean necesarios para mantener el equilibrio ecológico, minimizar los procesos erosivos, impedir la contaminación indebida del suelo y prevenir desastres naturales. En particular, proceder a la reposición de la vegetación en toda la superficie que la haya perdido como consecuencia de incendio, desastre natural o acción humana no debidamente autorizada, en la forma y condiciones prevenidas en la legislación correspondiente y en los planes y programas aprobados conforme a la misma.

· d) Respetar las limitaciones que deriven de la colindancia con bienes que tengan la condición de dominio público natural, en los que estén establecidos obras o servicios públicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales sujetos a explotación regulada.

· e) Cumplir los planes y programas sectoriales aprobados conforme a la legislación administrativa reguladora de las actividades a que se refiere la letra c), así como los aprobados para la protección de los espacios naturales, la fl ora y la fauna.

· f) Permitir la realización por la Administración pública competente de los trabajos de restauración o mejora ambiental que sean necesarios.

· g) Respetar las limitaciones que para la utilización urbanística del suelo supone la determinación de superficies mínimas y características de unidades aptas para la edificación.

· h) Conservar las edificaciones, las construcciones y las instalaciones existentes de modo que cumplan en todo momento los requerimientos mínimos exigibles para la autorización de su uso, procediendo a las obras y los trabajos de mantenimiento, reparación, saneamiento y, en su caso, rehabilitación. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos.

· i) Solicitar y obtener en la forma dispuesta en la presente Ley las autorizaciones administrativas preceptivas para cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido.

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CLASES DE SUELO Y CATEGORÍAS

(Art. 13 LSCM) El planeamiento general, o, en su caso, el territorial, clasifican el suelo en las siguientes clases:

·Suelo urbano

·Suelo urbanizable

·Suelo no urbanizable de protección

En la clase de suelo se distinguen las categorías primarias y secundarias, estas ultimas serán definidas reglamentariamente en su caso.

SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO

(Art. 12.2 TRLS 2/2008), Suelo Rural: el preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización y el suelo para el que los instrumentos de ordenación prevean o permitan su paso a suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización.

(Art. 12.3 TRLS 2/2008), Suelo Urbanizado, aquel que estando integrado en una malla urbana cumpla alguno de estos requisitos: estar urbanizado, contar con las infraestructuras y servicios necesarios o estar ocupado por la edificación.

1. SUELO URBANO

¿QUE ES?

Los terrenos que formando parte de una trama urbana (Art. 14 LSCM)

· Los que reúnen la condición de solar: completamente urbanizados y sean aptos para la construcción o edificación.

· Los ya urbanizados: acceso rodado, por vía urbana municipal, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales, alumbrado público y suministro de energía eléctrica.

· Que estén ocupados por la edificación o construcción al menos en su 2/3 partes.

· Que estén urbanizados en ejecución del planeamiento urbanístico.

En consecuencia, el suelo urbano ostenta carácter reglado, no existiendo discrecionalidad de la Administración para la declaración y clasificación de unos terrenos como tal, si no se cumplen los presupuestos legalmente exigidos; y en el mismo sentido, los terrenos que cumplen tales requisitos habrán de ser clasificados como urbanos.

Los solares pueden ser definidos como las parcelas resultantes de conformidad con la legalidad o los instrumentos urbanísticos pertinentes que tienen atribuidas un aprovechamiento urbanístico y se encuentran urbanizadas cumpliendo las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el planeamiento correspondiente.

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CATEGORÍAS

· Suelo Urbano consolidado (SUC): los solares o parcelas que por su grado de urbanización, pueden adquirir la condición de solar, mediante obras accesorias y simultaneas a las de edificación.

· Suelo Urbano no consolidado(SUNC): precisada de obras de urbanización a realizar en régimen de actuaciones integradas de ejecución del planeamiento, incluidas las de reforma interior, renovación, mejora urbana u obtención de dotaciones urbanísticas, que requieren la distribución equitativa de los beneficios y cargas previstos por el planeamiento, que será necesario tramitar.

2. EL SUELO URBANIZABLE

¿QUE ES?

(Art. 15.1 LSCM) Está configurado con carácter residual; de forma que serán objeto de esta clasificación los terrenos que así lo disponga el planeamiento, por no poder ser clasificados como suelo urbano o no urbanizable de protección, pudiendo ser objeto de transformación, mediante su urbanización o cualquiera de las otras formas previstas en la ley, en las condiciones que el planeamiento establezca, Todo ello sin perjuicio de su situación básica de suelo rural según el art. 12 de la Ley 2/2008 del Estado.

CATEGORÍAS

· Suelo urbanizable sectorizado (SUS): Integrado por los terrenos que el planeamiento general prevea expresamente que deben transformarse en suelo urbano y que, para ello, se dividen en sectores, prevé su urbanización en un período cercano.

· Suelo urbanizable no sectorizado (SUNS): restantes terrenos adscritos al suelo urbanizable, cuyo desarrollo no tiene una previsión cercana. Siendo su régimen de usos hasta que se apruebe el correspondiente plan de sectorización, el establecido para el suelo no urbanizable de protección.

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3. EL SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN

¿QUE ES?

Podemos definir el suelo no urbanizable, con carácter general, como aquel que no va a ser objeto de transformación.

(Art. 16.1 LSCM) tendrán esta condición los terrenos en que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

· Que deban incluirse en esta clase de suelo por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con el planeamiento regional territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.

· Que el planeamiento regional territorial y el planeamiento urbanístico consideren necesario preservar por los valores agrícolas, forestales, ganaderos o por sus riquezas naturales.

Podemos advertir la potestad discrecional de la que la ley dota al planeador. La discrecionalidad de la Administración para clasificar el suelo como no urbanizable deberá basarse o motivarse, siendo disconforme a derecho la clasificación si no existen motivos de racionalidad.

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¿QUE ES?

La clasificación del suelo como no urbanizable podrá ser impugnada por los interesados, siendo necesaria prueba suficiente que acredite la posible arbitrariedad del planificador.

Correlativamente, la Administración o planificador deberá justificar y explicitar los valores que justifiquen la clasificación.

(Art. 16.2 LSCM) Reitera, conforme a lo dispuesto en el artículo 13.2 de la ley, la posibilidad de que el planeamiento...

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