TEMA 8. Escrituras y actas más comunes en la notaría. Requisitos a solicitar al solicitante
| Autor | Juan Candela Cerdán |
| Páginas | 131-145 |
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En la Notaria, en su quehacer diario, ofrece un abanico de escrituras que van, de alguna forma, aparejadas a la escritura principal que es la compraventa; así nos podremos encontrar con permutas, donaciones, agrupaciones, segregaciones, declaraciones de obra nueva, etc.
Vamos a dar un pequeño detalle de lo que significa cada una de ellas y los documentos necesarios para su preparación:
Es una escritura traslativa, conmutativa, bilateral y consensual.
— Traslativa: porque se transmite la propiedad de la cosa o bien de una persona a otra.
— Conmutativa: porque existe una compensación, generalmente en metálico, abonando el que adquiere al que vende.
— Bilateral: porque intervienen dos partes, parte compradora y vende-dora.
— Consensual: porque precisa del consentimiento de ambas partes, que se ratifican y firman.
Requisitos para su formalización:
— El título de propiedad (Si es una compraventa, abriremos la escritura por las estipulaciones, y comprobaremos en la PRIMERA, como adquirió el dominio de la finca, dirá en pleno dominio y para su sociedad de gananciales, para si privativamente, o por mitades e indivisas partes, que adquiere la nuda propiedad o el usufructo... etc). Es fundamental abrir la escritura por allí, porque nos dirá siempre quién tiene el dominio y porqué. Luego nos iremos al final de la escritura donde figu-
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rará su inscripción en el Registro de la Propiedad, allí nos fijaremos si hay alguna nota del registro de denegación de inscripción o nota de calificación desfavorable a la inscripción.
— Documentos de identidad de ambas partes (comparecientes).
— Si es finca Urbana, el recibo de IBI, y si es en “comunidad”, recibo de la misma, firmado por el Secretario con el Visto Bueno del Presidente. Si no lo hubiera, sólo por el Presidente. Por una desafortunada redacción del artículo correspondiente de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, los certificados que vengan suscritos por el Administrador, “sin el Visto Bueno del Presidente” no son correctos y no deben incorporarse a la matriz. Entraríamos en disquisiciones filosóficas y jurídicas pero en todo momento y siguiendo la seguridad jurídica ¿habría que determinar la capacidad de las personas que firman dicho certificado, sin tener a la vista el libro de actas y si la firma es legitimable o no por el notario?
— Si una de las partes es persona jurídica, se solicitará el documento de que dimane la representación, es decir, poder, nombramiento de cargo, que puede estar en la propia escritura constitutiva o en otra (ver siempre que el cargo esté inscrito y vigente), debemos por último en la escritura “aseverar la subsistencia de cargo y vigencia de la sociedad representada” así como que no ha variado su objeto ni domicilio social y suficiencia. Como norma de comprobación en las sociedades se debería sacar un informativo del Registro Mercantil, de esta forma se comprobaría la “salud” de la sociedad y constancia de sus representantes.
— Solicitar del Registro de la Propiedad donde radique la finca, la información registral continuada.
— Tributa por T.P. en el caso de viviendas libres, por transmisiones patrimoniales, entre particulares. Está sujeta a IVA en el caso de venta por una promotora, más A.J.D. y en el caso de ser solares o locales, garajes o trasteros al tipo que corresponda más AJD.
La permuta es muy parecida a la compraventa, realmente son dos compraventas, lo único que la diferencia es que en vez de pagar el precio en metálico se “permuta” o cambia por otra cosa, puede ser un inmueble u otro bien. Se diferencia de la compraventa, en que si el valor de la cosa dada como parte del precio excede al del dinero o su equivalente, estaremos ante una permuta, si por el contrario, el va-
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lor de la cosa dada como parte del precio es inferior al del dinero que además habrá que abonar, eso es una compraventa.
Por ej. Si una persona transmite una finca cuyo valor total es de 1.000.000 €, y recibe a cambio una finca de 600.000 €, y otros 400.000 € en metálico, como la finca supera la parte de metálico, estaremos ante una permuta, si fuera al contrario, estaríamos ante una compraventa.
Como regla general, en una permuta, una persona da una cosa y espera otra, con o sin compensación en metálico.
Tributa como si fueran dos ventas por T.P.
Entramos de lleno en la autonomía de la voluntad, una persona es propietario de dos fincas colindantes entre si, y decide, agruparlas o unirlas para que forme una sola finca nueva e independiente, para lo cual en la escritura pondremos la siguiente coletilla:
Don .. y Doña... siendo colindantes entre si las dos descritas fincas, las agrupa para formar una sola finca nueva e independiente, cuya formalización expresamente solicita del Sr. Registrador de la Propiedad, bajo la siguiente nueva descripción:
Descripción de la finca, teniendo en cuenta que la finca resultante tendrá la suma de ambas superficies y los linderos de ambas, uno de ellos debe ser único entre las dos que es por donde se une, que luego no figurará en la descripción.
Como caso excepcional pueden agruparse dos fincas que no sean colindantes, pero que ambas formen una unidad de explotación agrícola .
Tributa por A.J.D. sobre la totalidad del valor de la finca agrupada.
Muy a tener en cuenta la licencia de “segregación”, sin la cual no es posible su realización. Sólo en fincas urbanas puede realizarse, si en la obra nueva y su división horizontal estaba previsto por el promotor y así se hizo constar en las normas de comunidad. En solares y fincas rústicas “es preciso a licencia del Ayuntamiento”, sin la cual lo mejor es abstenerse.
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Como regla general en las fincas rústicas, debemos tener en cuenta que tanto la superficie segregada como la matriz o resto, no debe ser inferior a la unidad mínima de cultivo o “propiedad familiar indivisible”.
Tributa por A.J.D. por el valor de la parcela segregada.
La declaración de obra nueva es una actuación totalmente del ámbito de la voluntad, pues no está obligado a su declaración, pero si a obtener las debidas licencias o autorizaciones y catastrales en cuanto a su modificación.
Por ello, se deberá aportar por el declarante:
— La escritura de propiedad del terreno solar.
— La licencia del Ayuntamiento de la localidad donde radique la finca.
— Si la obra es en “construcció...
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