TEMA 14. La comunidad de bienes, Arrendamiento de bienes inmuebles, Derecho de retorno. Tanteos y retractos convencionales. Retracto de comuneros. Retracto de colindante
| Autor | Juan Candela Cerdán |
| Páginas | 217-228 |
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Según el art. 392 del C.Civil “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. “
Pueden ser:
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singular, si recae sobre derechos determinados.
b) universal, si recae sobre un patrimonio.También puede ser:
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Convencional, si los participes lo constituyen voluntariamente,
b) Incidental, si viene derivado de otro derecho o acto jurídico (herencia, etc)También puede ser:
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ordinaria, cuando dimana de participaciones entre personas,
b) forzosa, siendo esta excepcional por excluir la libre división.Por su distinto régimen jurídico pueden dividirse en:
Comunidad por cuotas o romana:
Los cotitulares están unidos por la unidad de la cosa en la que tienen una participación patrimonial. En esta comunidad lo esencial es la unidad del objeto frente a una pluralidad de sujetos cuyos derechos se limita recíprocamente.
Comunidad en mano común o germánica:
En este tipo de comunidad, existe un vínculo personal entre los cotitulares al que se halla subordinada la misma relación real. (Ej. herencia, sociedad colectiva,
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por razón de matrimonio). En este tipo de comunidad existe una sola titularidad y un solo derecho. Aunque las voluntades siguen siendo distintas, deben manifestarse conjuntamente.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones del C. Civil.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
Y el Art. 394 del C. Civil dice al respecto: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común.
Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. (Art. 395 C. Civil)
El Art. 396 del C. Civil dice:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
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Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representan la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención. (art. 400 del C. Civil)
Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396.
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. (Art. 405 del C. Civil)
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Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.
Algunas propiedades especiales
Según el Art. 407 del C. Civil, las aguas son de dominio público:
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Los ríos y sus cauces naturales.
2º. Las aguas continuas o discontinuas de manantiales y arroyos que corran por sus cauces naturales, y estos mismos cauces.
3º. Las aguas que nazcan continua o discontinuamente en terrenos del...
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