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Derechos de tanteo y retracto del arrendatario de local de negocio
Autor | F. Javier García Gil |
Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
Páginas | 227-230 |
Page 227
El artículo 47. 1 de la LAU, en los casos de ventas por pisos, aunque e transmitan por plantas o agrupados a otros, concede al arrendatario el derecho de tanteo sobre los locales que ocupare, a ejercitar en el plazo de 60 días naturales, a contar del siguiente al en que se notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente el local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprado.
El apartado 2 del artículo 47 otorga el mismo derecho cuando en la finca sólo exista un local de negocio.
El derecho de adquisición preferente concedido al arrendatario del local de negocio, cuya finalidad estriba en facilitarle el acceso a la propiedad de la sede física de su establecimiento, evitando posibles desahucios y cumpliendo una función social de indudable relevancia, requiere como presupuesto básico que el objeto de la transmisión venga constituido por un local o espacio independiente, dotado de sustantividad, o de una finca en la que haya un único arrendatario. La hipótesis de «agrupación» a que se refiere el artículo 47, encaminada a combatir el « fraude legis» con fabulaciones impeditivas del tanteo mediante la arbitraria suma o acumulación de locales arrendados (S.TS de 5-1-1981).
Como puede observarse, el derecho de tanteo se concede al arrendatario ocupante del local, por lo que la efectiva ocupación del mismo es requisito condicionante de su ejercicio.
La Ley se refiere a la «venta» y a la «cesión solutoria», de manera que el tanteo no procede en los supuestos de permuta (SS.TS de 23-5-1960, 11-5-1959, etc.) o de donación (SS.TS de 21-6-1961 y 8-4-1959).
Los efectos de la notificación prevenida en el apartado 1 caducan a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma. Pasado dicho plazo, no podrá intentarse nuevamente la transmisión hasta transcurrido dos años desde la notificación del tanteo (art. 49 LAU).
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En los mismos casos del artículo 47 puede el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a o dispuesto en el artículo 1518 del Civil, cuando no se le hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente o se omitiere en ella cualquiera de los requisitos...
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