Supuestos prácticos (64 a 155)
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 293-378 |
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64. Concepto de local de negocio. Almacén. Extinción por transcurso del plazo
* Se cuestiona la procedencia de la resolución de un contrato de arrendamiento de almacén de paja, por expiración del término de cinco años establecido en la Ley.
* El artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 define al local de negocio como «aquellas edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea el de la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo», y el 5.2 considera asimilados a los contratos de arrendamiento de local de negocio «el de los depósitos y almacenes, en todo caso, aunque el arrendatario sea una de las personas señaladas en el artículo 4º, número 2».
El local discutido es un almacén, granero o depósito, es decir, un arrendamiento asimilado a local de negocio, cuya duración, a tenor de la DT. 4ª LAU 29/94, queda limitada a cinco años, al igual que los locales en los que se desarrollen actividades profesionales.
Faltan en el supuesto que nos ocupa las notas de apertura al público y habitabilidad a ese fin, y, sin duda, concurre el hecho diferencial recordado por la doctrina legal, es decir, que, cuando el local representa lo esencial en el ejercicio de la industria o comercio, se estará ante un arrendamiento de local de negocio por naturaleza, mientras que, cuando el local sea meramente una parte secundaria o accesoria del negocio, que radica en otro lugar distinto, se estará ante la asimilación, ahora ante el de «depósito y almacén», o local auxiliar de otras operaciones, destinado a guardar enseres, sin vínculo alguno con clientela.
La consideración de asimilado supone la aplicación de la disposición transitoria cuarta, y ello implica la extinción del contrato con independencia de que la subrogación deba o no ser autorizada por el arrendador o sólo notificada a éste (AP La Rioja 31-7-2003).
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65. Contrato mixto. Arrendamiento de parte del local destinado a centro médico a médico para el ejercicio libre de sus actividades médicas.
* Se impugna la resolución judicial que declaró excluido de la LAU el arrendamiento de parte de un local destinado a centro médico a médico para el ejercicio libre de sus actividades médicas, con pacto de prestación de servicios o de exclusividad, alegándose que en el contrato constaba expresamente la sujeción del mismo a la Ley arrendaticia.
* El mencionado arrendamiento es un contrato mixto, como contrato en que se combinan elementos de uno típico y elementos distintos, que dan lugar a un contrato nuevo; es arrendamiento de cosa, al que se añaden obligaciones de no hacer (pacto quinto: exclusividad) y de hacer (pacto sexto: uso de las instalaciones del centro, en exclusiva). No es un contrato de arrendamiento de local de negocio sometido a la normativa -derecho excepcional- de la Ley de Arrendamientos Urbanos que estaba vigente en aquel momento, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, careciendo de trascendencia jurídica la alusión a dicho texto legal en el pacto cuarto del contrato, pues éste tiene la naturaleza jurídica que deriva de su contenido y no de las expresiones de las partes. Se trata, en definitiva, de contrato que se rige por la normativa del arrendamiento de cosa de los artículos 1546 y siguientes del Código Civil y por el principio de autonomía de la voluntad que proclama el artículo 1255 (TS 8-3-2002).
66. Arrendamiento de temporada. Caracterización jurídica. Exclusión de la LAU.
* Solicitada la prórroga de un contrato de arrendamiento de local de negocio, se niega la misma, alegándose la exclusión del contrato de la LAU y su sujeción al Código Civil, al tratarse de un arrendamiento concertado de forma transitoria
* La nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada a que se refiere, en su núm. 1º el art. 2º LAU para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las le-Page 295yes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente de un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de «temporalidad» de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, como sucede en el presente caso, y no a la necesidad de habitar permanentemente o de la adecuada instalación del negocio o industria del ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación.
Siendo el arrendamiento de temporada, no puede convertirse por voluntad del arrendatario en permanente con sus prórrogas legales de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sino que, estando regulado por el Código Civil, es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado (TS 15-12-1999).
67. Derecho de tanteo. Renuncia por los arrendadores. Inexistencia. Resolución del contrato. Abuso de derecho inexistente.
* Se impugna la sentencia de instancia que estima la demanda formulada por los arrendadores contra la arrendataria y la entidad adquirente por traspaso del local de negocio y sótano, declarando resueltos los contratos de arrendamiento sobre dicho local y sótano que les liga con la arrendataria por traspaso ilegal, al haberse concertado el traspaso antes de los treinta días hábiles que para ejercitar el tanteo reconoce al arrendador el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Por la entidad adquirente se reitera que los arrendadores demandantes no han tenido nunca la intención de ejercitar el derecho de tanteo, al que renunciaron tácitamente, suponiendo su actitud un abuso de derecho.
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* No cabe conceptuar como actos claros e inequívocos de la renuncia al derecho de tanteo que los arrendadores guardaran silencio sobre el deseo y la propuesta de traspaso efectuada por la arrendataria, notificada a través de su representante, puesto que en la misma se les indicaba que se daría cumplimiento a los requisitos prevenidos en los artículos 32 y 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, lo que en realidad no efectuaron los demandados, al proceder a formalizar el traspaso proyectado sin respetar el plazo legal previsto en el citado artículo 35, infracción sólo atribuible a los contratantes del traspaso y no a la propiedad que, cualquiera que fuera su intención, tenía derecho a que se respetara el requisito legal previsto por la norma para ejercitar su derecho si le conviniera, máxime cuando ya había mostrado su voluntad contraria a la realización del traspaso.
En el ámbito de los arrendamientos urbanos, la jurisprudencia ha declarado que el ejercicio abusivo de un derecho sólo existe cuando se hace con intención de dañar, sin que resulte provechoso para quien lo ejercita, o utilizando el derecho de un modo anormal y contrario a la convivencia.
No hay abuso de derecho cuando el arrendador ejecuta, frente a una actuación ilícita del arrendatario, el derecho que la Ley le concede.
El derecho que la Ley concede al arrendatario de enajenar el uso del local arrendado obligando al arrendador, sin contar con su voluntad, a vincularse con un tercero, como excepcional que es, ha de ajustarse en su ejercicio a todas aquellas garantías a que el ordenamiento jurídico la condiciona, particularmente las que tienden a asegurar para el arrendador los derechos integrantes del dominio y la libre disposición mediante el tanteo, y claro es que quien ejercita la resolución del contrato de arrendamiento urbano por incumplimiento por la cedente en traspaso de cualquiera de las garantías o requisitos que la propia Ley Arrendaticia exige para su efectividad no abusa de derecho alguno al desconocer el traspaso ilegal (AP Baleares 14-4-2003).
68. Derecho de tanteo. Coarrendamiento. Necesidad de consentimiento unánime de los condóminos.
* Se cuestiona la legalidad de un traspaso en virtud del ejercicio del derecho de tanteo, alegándose que para tal ejercicio no se contó con la aquiescencia de todos los condóminos.
* El derecho de tanteo debió ser ejercitado con la unanimidad de los copropietarios, como exige el artículo 397 del Código Civil, toda vez que una al-Page 297teración jurídica en la cosa común que requiere el consentimiento de todos los condóminos («de los demás», dice dicha norma) es adquirir la plena propiedad del local, extinguiendo un derecho arrendaticio que con anterioridad pesaba sobre él, y no cabe duda que los derechos de preferencia (tanteo y retracto) recaen no sobre la posesión simple de la cosa que es su objeto, sino sobre el dominio que afecta a la misma (TS 23-10-1990).
69. Derecho de tanteo. Plazo de ejercicio. Cómputo. Días hábiles.
* Se recurre en apelación la...
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