Análisis de un supuesto de indefensión de los arrendadores de inmuebles urbanos
| Autor | Aurelia María Romero Coloma |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 931-949 |
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El artículo 27 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en sede de incumplimiento de obligaciones, dentro del Capítulo V, «De la suspensión, resolución y extinción del contrato», establece que «el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil» (apartado 1 del precepto). Recordemos que el artículo 1.124 del Código Civil establece el régimen de las obligaciones recíprocas, expresando que «la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible...»
El apartado 2 del mencionado artículo 27 establece las causas de resolución del contrato de arrendamiento referidas al arrendador, en cuanto que éste podrá, efectivamente, resolverlo, de pleno derecho, entre otras causas, por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponda al arrendatario o de aquéllas que hubiere asumido. Como puede observarse, la LAU, bajo este epígrafe de «Incumplimiento de obligaciones», contempla, de un lado, causas de resolución comunes al arrendador y al arrendatario, que pueden condensarse en el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato, siempre que aquél que pretenda la resolución hubiere cumplido sus propias obligaciones, otorgándosele, a tal efecto, la posibilidad opcional de exigir, a su vez, el cumplimiento a la otra parte o, Page 932 de otro lado, resolver el contrato, todo ello en armonía con lo establecido en el citado artículo 1.124 de nuestro Código Civil.
La causa de resolución del contrato de arrendamiento contenida en el apartado 2 del artículo 27 de la LAU es una consecuencia lógica, de estricta justicia, en cuanto que el pago de la renta es la obligada contraprestación al uso y disfrute de la vivienda por el arrendatario. Si éste no cumple con esta obligación, está incumpliendo gravemente, porque el pago de la renta es su obligación principal, causa del contrato de arrendamiento, pues en los contratos onerosos, tal como expresa el artículo 1.274 del Código Civil, «se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte...»
Hasta aquí, he examinado la falta de pago de la renta o, en su caso, de otras cantidades que, asimiladas a ésta, le corresponda pagar al arrendatario o bien las haya asumido. Pero esta situación se complica extraordinariamente en el supuesto de que el arrendatario sea un agente diplomático. Este tema, precisamente, es el que va a ser objeto de nuestro análisis, en función del estudio y comentario de la Sentencia de 28 de septiembre de 1995, de nuestro Tribunal Constitucional.
El supuesto de hecho que vamos a tratar se reconducía a que el arrendatario, agente diplomático, había incurrido en impago de las rentas correspondientes, por lo cual cabía la resolución del contrato de arrendamiento, tal como con anterioridad hemos puesto de manifiesto, en base al artículo 27.2.a) de la actual LAU. Tras incoar el arrendador la oportuna demanda ante los Tribunales de Justicia, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial aceptaron su incompetencia para entrar a conocer el fondo del asunto, precisamente porque se trataba de un diplomático que gozaba de tal condición y, por ende, de inmunidad. Nuestro Tribunal Constitucional mantuvo el mismo criterio sustentado por dichos Tribunales y, con ello, dejó al arrendador indefenso, sin otorgarle el amparo que había solicitado, de modo que éste se vio en la difícil tesitura de no cobrar sus rentas, ni tampoco poder proceder al deshaucio del diplomático deudor, el cual ha seguido ocupando la vivienda arrendada sin pagar por la misma renta alguna.
El Alto Tribunal ha manifestado en este sentido que «a este fin ha de tenerse presente, en primer lugar, que el referido convenio permite -se refiere al Convenio de Viena de 1961- lograr esta protección por parte del Estado respecto del agente diplomático, a quien corresponde velar por una correcta aplicación del Convenio de Viena de 1961 en España y evitar así cualquier Page 933 posible abuso en los privilegios e inmunidades que en él se establecen, cuando el particular actúa diligentemente. En efecto, si el titular de la inmunidad tiene el deber de respetar las leyes y reglamentos del Estado receptor (art. 41.1 del mencionado convenio) de ello se deriva que en un supuesto como el presente el arrendador tiene la posibilidad de poner en conocimiento del Ministerio de Asuntos Exteriores el incumplimiento del pago de la renta pactada, para que dicho órgano solicite del Estado acreditante bien que compela al agente diplomático a cumplir dicha obligación o bien que renuncie a la inmunidad de jurisdicción civil (art. 32.1 del mismo convenio). Pues si el Estado acreditante no accede a ello, podrá comunicarle que el agente diplomático es considerado persona "non grata" en España, lo que entraña la retirada o el término de las funciones diplomáticas de éste, acordada por el Estado acreditante; y caso de no acordarla, el Estado receptor podrá negarse a reconocerlo como miembro de la misión (art. 9.1 y 2 del mismo convenio). De suerte que si existe una conducta diligente del particular y ésta va seguida de la acción del Estado acreditante, ello puede permitir que quede expedito para el arrendador el acceso a la jurisdicción civil en nuestro país. Debiendo señalarse, asimismo, que si los poderes públicos no adoptaran las medidas adecuadas para proteger los derechos e intereses del particular, por ejemplo, no ejercitando la protección diplomática cuando la misma sea procedente (STC 107/1992. Fundamento Jurídico 3), pese a haberla solicitado, éste podrá eventualmente ejercitar una petición indemnizatoria ante los Juzgados y Tribunales españoles por la lesión sufrida en sus bienes y derechos (art. 106.1 CE). Lo que también posibilita, aunque indirectamente, la satisfacción judicial de los derechos e intereses de los particulares por esta vía, pese a que no está exenta de desventajas para aquéllos. En segundo término, tampoco cabe olvidar que el reconocimiento de la inmunidad jurisdiccional al agente diplomático no priva al particular con el que contrata el arrendamiento de la protección judicial, ya que el artículo 31.4 del Convenio de Viena de 1961 ha determinado un Tribunal competente para hacer valer su pretensión, aún cuando éste sea el de otro Estado, al disponer que la inmunidad de jurisdicción de un agente diplomático en el Estado receptor no le exime de la jurisdicción del Estado acreditante. Lo que implica, en las circunstancias del presente caso, que la recurrente de amparo pudo hacer valer su pretensión dirigida al pago de la renta ante los Tribunales italianos. Y aunque pudiera alegarse que ello genera inconvenientes o cargas para el demandante, no es menos cierto que tal alegación carece de contenido constitucional, como se dijo en la STC 43/1986, Fundamento Jurídico 8. Y esa carga del demandante no es distinta de la que se produce en otros muchos supuestos en los que la litis se entabla por un nacional contra un extranjero, como se evidencia del examen de los foros de competencia judicial internacional en el orden civil que se contienen en el artículo 22 de la LOPJ, al no haber querido el legislador atribuir una ilimitada extensión a la competencia de los Juzgados Page 934 y Tribunales españoles sino sólo un volumen razonable de atención a la proximidad o vinculación de los supuestos con nuestro Ordenamiento. Por lo que en muchos casos el nacional español que se propone reclamar judicialmente frente a un extranjero habrá de ejercitar su pretensión ante el Tribunal competente de otro Estado, al igual que ocurre en el supuesto aquí considerado. Lo que lleva a estimar, en suma, que el obstáculo que se deriva del artículo 31.1 del Convenio de Viena de 1961 no es desproporcionado o excesivo para el particular, dado que éste puede lograr en ciertos supuestos el acceso a los órganos jurisdiccionales españoles y, en todo caso, puede recurrir a los del Estado acreditante del agente diplomático».
Expuesto el razonamiento de esta sentencia, queda por determinar si, efectivamente, al particular afectado se le ha otorgado la tutela judicial que consagra el artículo 24 de nuestra Constitución de 1978, en sede de protección judicial de los derechos, «todas las personas tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión» (apartado 1).
Hay que comenzar por determinar qué significado tiene el artículo 24 de nuestra Constitución. El derecho a la tutela efectiva, tal como ha declarado en diversas ocasiones nuestro Tribunal Constitucional, no comprende el derecho a obtener una decisión judicial acorde con las pretensiones que se formulan, sino el derecho a que se dicte una resolución fundada en derecho, siempre que se cumplan los requisitos procesales para ello. De ahí que la tutela judicial se satisface tanto en una sentencia favorable como desfavorable, siempre que dicha resolución sea fundada en Derecho. Así, la Sentencia de 8 de junio de 1981 definió el derecho del artículo 24 como el de promover la actividad jurisdiccional que desemboque...
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