El sujeto beneficiario de protección registral

AutorJosé Enrique Bustos Pueche
Páginas2583-2654
Capítulo I Acercamiento inicial
a) Planteamiento de la cuestión

Es indudable que la determinación del ámbito de la protección que a unos y a otros proporciona el principio de la fe pública registral es asunto de la mayor trascendencia en cualquier sistema inmobiliario registral pues, en fin de cuentas, proporcionar esa protección es uno de los fines institucionales básicos del Registro de la Propiedad.

En nuestro sistema registral, la fijación de los contornos del ámbito subjetivo de la tutela del Registro ha de lograrse a través de los artículos 32, 33 y 34 de la Ley Hipotecaria, aun cuando es verdad que pueden citarse otros artículos también encaminados a esa determinación personal de la extensión de la fe pública registral. Sin embargo, estos otros preceptos 1">dependen en su interpretación de la que se dé a los tres fundamentales que son los primeramente citados.

El objeto del presente trabajo es intentar una interpretación armónica de esos tres preceptos, llamados a fijar la extensión de la fe pública en su aspecto subjetivo. Dejamos fuera de nuestra atención el problema del alcance que la fe pública pudiera tener sobre las circunstancias de mero hecho, relativas a las características físicas y económicas de las fincas.

La tarea no es sencilla; y no pretendemos sino participar en ella: aportar algunas reflexiones que pudieran acaso servir para aclarar aquellas normas que, aun cuando una lectura aislada de cada una pudiera dar la impresión de contener una disposición clara o segura, es lo cierto que cuando se leen conjuntamente empiezan a suscitar dudas y vacilaciones. Pero no es nuestra opinión. Basta con la consulta de las opiniones de los autores o de los repertorios de jurisprudencia para confirmar aquella valoración inicial: no es pacífica la interpretación que deba darse a los artículos 32, 33 y 34 de la Ley Hipotecaria, con la consecuencia importante de que, según se imponga una u otra interpretación, un adquirente concreto de un derecho real inmobiliario se verá ratificado en su adquisición o la perderá.

B) Presentación inicial de los artículos 32, 33 y 34 acerquémonos superficialmente a los preceptos

El artículo 32 ordena: «Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero». Parece claro que se recoge en este precepto el principio de la llamada inoponibilidad de los títulos no inscritos. El titular de un derecho real inmobiliario no inscrito o anotado, no puede hacerlo valer frente al que adquirió otro titular, incompatible con el del primero, y que resultó inscrito en el Registro.

La doctrina pone de manifiesto que este efecto de inoponibilidad resulta ser la primera función atribuida a la protección registral en los sistemas latinos o de transcripción: si existe Registro, lo primero que ocurre es que quien no cuenta con él sufre las consecuencias perjudiciales de su desatención u omisión. No tienen que producirse necesariamente esos efectos perjudiciales, pero se presentarán siempre que en el mundo extrarregistral haya acontecido un negocio jurídico posterior respecto al no inscrito e incompatible con él. El Ordenamiento tiene que optar por mantener una u otra adquisición, y opta por la de quien contó con el Registro, aun cuando sea postrera e ineficaz según el Derecho sustantivo.

Pero en seguida los redactores de la Ley advirtieron el peligro que entrañaba aquel precepto si, por maniobras arteras y torticeras, ingresaban en el Registro no ya títulos nulos sino incluso falsos, elaborados de propósito para procurarse la indemnidad que facilitaba el Registro frente al verdadero titular, pero que había descuidado o retrasado la inscripción de su título. Para conjurar el peligro, la Comisión redactora incluyó el artículo 33: «La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes».

La lectura de esta segunda norma ha llevado a pensar que el legislador, tras sentar el principio general de la inoponibilidad de lo no inscrito, a renglón seguido, introduce una excepción: quien no inscribió pero prueba que el negocio inscrito es nulo, puede oponer victoriosamente su título frente al título inscrito pero ineficaz, por nulo, de su contrincante. El Registro no purifica los vicios del negocio. Éste queda registrado en el mismo estado de sanidad o enfermedad con que se produjo fuera del Registro. En resumidas cuentas, la Ley Hipotecaria no pretendía alterar sustancialmente el régimen del Derecho Civil, según el cual el acto nulo es insanable.

Pero todavía nos queda el siguiente artículo.

La Comisión se percató de que la aplicación, en toda su amplitud, del artículo 33 dejaba al tercer adquirente de un titular registral sin seguridad alguna. Había adquirido confiado en esa titularidad registral, pero ésta podría derrumbarse en cualquier momento, si se demostraba la nulidad del negocio que la originó, y ese derrumbamiento acarrearía el de su adquisición, a pesar de no haber sido parte en el negocio ahora anulado. Una Ley Hipotecaria no podía dejar sin amparo al tercero que adquiría confiado en el Registro. Para proporcionarlo, se añadió un artículo 34 a la Ley de 1861 que decía así: «No obstante lo declarado en el artículo anterior, los actos o contratos que se ejecuten y otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del Registro.

Solamente en virtud de un título inscrito podrá invalidarse, en perjuicio de tercero, otro título posterior también inscrito».

De nuevo la Ley juega con el binomio principio general-excepción. El artículo 34 se presenta como excepción al artículo 33: el rigor del Derecho sustantivo ha de ceder en favor del tercero. Aunque, en puridad, la nulidad de un título es insanable y acarrea la de los actos y negocios que traen causa del primero anulado, el tercero no se ve afectado por esa cadena de anulaciones y no verá «invalidado» su título, si concurren los requisitos establecidos en este artículo.

Como es sabido, este precepto ha sufrido varias alteraciones en su redacción, pero que se consideran modificaciones todas en la misma línea: mejora la defensa y protección del tercero. Intensificación progresiva de su primitivo significado. Así, hasta la presente redacción que es como sigue: «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud...

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