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Sucesión del contrato

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

TRANSMISIÓN

DE LA POSICIÓN DE ARRENDADOR—La posición contractual de arrendador es transmisible inter vivos y mortis causa; transmite su titularidad dominical o de otro derecho real de que sea titular en virtud del cual arrendó la finca y el adquirente continúa como arrendador.

Mortis causa es una aplicación del principio general del artículo 1257 del Código civil en virtud del cual los contratos obligan a los contratantes y a sus herederos.

Inter vivos, es un caso de cesión de contrato impuesta por ley; el artículo 74 de la Ley de Arrendamientos Rústicos la impone tajantemente y sin paliativos; dice textualmente: el adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador. Recoge el principio emptio non tollit locatum: entre el interés del arrendatario en continuar como tal en la finca, y el del tercero hipotecario en desconocer cuanto no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, la Ley de Arrendamientos Rústicos ha preferido el primero; es como un caso de publicidad legal y, por ello, la falta de publicidad registral no excluye la subrogación del nuevo propietario (1).

DE LA POSICIÓN DE ARRENDATARIO.—La transmisión de la posición del arrendatario, inter vivos, está, en principio, prohibida y declarada nula (art. 70).

Sin embargo, como excepción, el arrendatario puede transmitir o ceder el arrendamiento, como cesión del contrato, a su cónyuge o a uno de sus descendientes, si es profesional de la agricultura (art. 73); o bien al I.R.Y.D.A. o a organismos similares de las Comunidades Autónomas [art. 71.e)]; o bien, por último, puede aportar el uso y disfrute a una sociedad cooperativa agraria [art. 71.f), en relación con el 15.b)].

El arrendatario debe notificar al arrendador la cesión o transmisión del arrendamiento, antes de que el adquirente tome posesión de la finca (art. 72).

La transmisión —sucesión— del arrendamiento mortis causa la contempla la Ley de Arrendamientos Rústicos al establecer un derecho a sucederle, por orden de preferencia, siempre que sea profesional de la agricultura:

En primer lugar, el descendiente subarrendatario a quien el arrendatario le hubiese concedido por escrito el derecho a sucederle en el arrendamiento [art. 79, primer párrafo, en su remisión al art. 71.d), segundo inciso].

En segundo lugar, el orden que señala el artículo 79: legitimario o cooperador de hecho en el cultivo de la finca que haya...

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