Subrogación de fiador que paga como acreedor en préstamo hipotecario. Escritura de subrogación.

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: En el caso de una subrogación de un fiador en la posición del acreedor por pago es necesario el otorgamiento de una escritura de subrogación de acreedor para su acceso al Registro.

Hechos: Consta inscrita una hipoteca en garantía de un préstamo a favor de determinada entidad bancaria. Posteriormente el fiador paga y al subrogarse en la posición jurídica del banco quiere que ello se haga constar en el Registro por nota marginal. Para ello presenta una escritura de ratificación de la subrogación por el fiador y un acta notarial de requerimiento a la entidad bancaria en la que consta un certificado acreditativo del pago y la declaración sobre ello de dos apoderados del banco. El fiador, ahora nuevo acreedor, solicita con esos documentos que se extienda nota marginal de subrogación

El Registrador deniega la práctica de dicha nota porque considera que los documentos presentados son insuficientes y que tiene que constar el consentimiento expreso del acreedor a la subrogación o en su defecto haber resolución judicial.

El interesado recurre y alega que para que se produzca la subrogación basta que se realice el pago y ello se acredita con el Acta notarial presentada, por lo que considera innecesaria la escritura pública de subrogación.

La Dirección General desestima el recurso

Doctrina: Aunque la subrogación opera automáticamente por el pago, es necesario un acto expreso de consentimiento por el acreedor y titular de la hipoteca para consentir la inscripción de la subrogación y no basta para ello con el reconocimiento del pago efectuado.

En estos casos, el fiador no puede acogerse al procedimiento de subrogación de la Ley 2/1994 porque ni es una entidad de crédito ni el supuesto encaja en el artículo 1211 del Código Civil .

El procedimiento adecuado para formalizar la subrogación del tercero viene constituido por el procedimiento general de ofrecimiento de pago y consignación regulado en los artículos 117...

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