La subrogación arrendaticia mortis causa y la buena fe como principio basilar del conocimiento efectivo del fallecimiento y de la voluntad de subrogación: comentario a la STS, Pleno, de 20 de julio de 2018
| Autor | José-Ramón de Blas Javaloyas |
| Cargo | Magistrado-Juez del Juzgado de primera instancia número uno de Elche |
| Páginas | 1-21 |
La controversia que se dirime se circunscribe a la interpretación de los requisitos necesarios para que pueda entenderse válidamente efectuada la subrogación arrendaticia mortis causa a favor del viudo de una arrendataria. La sentencia que se va a comentar resulta relevante porque matiza la doctrina jurisprudencial que el propio Tribunal Supremo (TS, en adelante) había fijado en Pleno y que había prendido en la jurisprudencia menor.
La actora había adquirido la propiedad de un inmueble por sucesión hereditaria de su progenitor, subrogándose como arrendadora del contrato celebrado el día 15 de julio de 1969 entre su padre y la finada esposa de uno de los demandados. Fallecida la arrendataria el día 15 de julio de 2012, tuvo conocimiento de que los demandados ocupaban la vivienda, afirmando que sin saber desde cuándo y sin que hubieran solicitado subrogarse en el contrato.
La arrendadora consideraba extinto el contrato y negaba que los demandados, en particular el viudo, pudieran haberse subrogado en el arrendamiento. En defensa de su posición, ejercitó el 11 de abril de 2014 una acción de desahucio por expiración del término y, subsidiariamente, una acción de desahucio por precario, al considerar que carecían los demandados de título de ocupación. Así pretendía lograr la entrega y recuperación de la vivienda de su propiedad.
Para la parte actora, conforme a lo establecido en la disposición transitoria segunda (DT 2ª , en adelante) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (en adelante, LAU 1994), los demandados debieron acreditar en los tres meses siguientes al fallecimiento de la inquilina su legitimación para subrogarse. Al no hacerlo, el contrato se habría extinguido el 15 de octubre de 2012, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 16.3 LAU 1994. Añadió que el viudo de la arrendataria -uno de los demandados- no convivía con su esposa.
Por el contrario, desde el punto de vista de los demandados, el marido de la arrendataria fallecida había continuado residiendo en la vivienda junto con el codemandado, al que había acogido por carecer de residencia. Añadieron que el fallecimiento de la arrendataria original se comunicó a la arrendadora y que se inició una negociación para que el viudo pudiera subrogarse en calidad de arrendatario, con revisión de la renta. Consideraban que la arrendadora no podía ir contra sus propios actos, por tener pleno conocimiento de la voluntad de subrogarse, y porque habían pagado los recibos de agua y de luz.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de San Cristóbal de La Laguna desestimó la demanda mediante sentencia de 13 de octubre de 2014, cuya parte dispositiva resolvía: «FALLO: Que desestimando la demanda promovida por Dña. Agustina , representada por la Procuradora Dña. Renata Martín Vedder, contra D. David y D. Estanislao , representados por la Procuradora Dña. Gara García Hernández: 1) Debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos contenidos en la demanda. 2) Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento».
Para el órgano de la primera instancia, la actora conoció y consintió la subrogación del cónyuge viudo en calidad de arrendatario de la vivienda. Dio por acreditado que este, tras el fallecimiento de su esposa, continuó ocupando la vivienda, abonó los recibos de agua y luz e intentó llegar a un acuerdo con la arrendadora para mantener el contrato, si bien con una posible revisión de la renta. La sentencia declaró igualmente que no constaba el pago de la renta por haberlo rehusado la arrendadora.
El Juzgado razonó que, si bien no se había comunicado por escrito la subrogación y, por tanto, no se habían cumplido los formalismos exigidos por la DT 2ª de la LAU 1994, el artículo 24.1 y el artículo 58 de la Ley de arrendamientos urbanos aprobada por Decreto número 4104/1964, de 24 de diciembre 1964 (LAU 1964, en adelante), esta circunstancia no podía producir los mismos efectos que si no se hubiera efectuado comunicación alguna, porque, según resultó de la valoración probatoria, la arrendadora había aceptado la subrogación; lo contrario, entendió, supondría vulnerar la doctrina de los actos propios.
La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (en adelante, AP), en sentencia de fecha 31 de marzo de 2015, estimó el recurso, revocó la sentencia apelada y estimó la demanda. Declaró la resolución del contrato de arrendamiento al no tener por acreditada la comunicación de subrogación a la arrendadora en tiempo y forma, lo que determinaba la extinción del contrato.
Para revocar la decisión en la primera instancia, la AP se basó en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que había establecido que la validez de una subrogación relativa a un contrato de vivienda celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, una vez que entró en vigor la LAU de 1994, requiere el cumplimiento de los requisitos formales del artículo 16.3 LAU, a saber, la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario al arrendador del fallecimiento, y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse (con cita de la STS, Sala 1ª, de 22-05-12 y de 22-04-13, que a su vez refería las SSTS, Sala 1ª, de 03-04-09, 10-03-10, 24-03-11).
En suma, para la AP, la falta de acreditación de la comunicación en forma y plazo a la arrendadora de la persona que se subrogaría en el arrendamiento había de acarrear la extinción del contrato.
Los inicialmente demandados interpusieron recurso de casación frente a la decisión de la segunda instancia, justificada en dos motivos: primero, por infracción de los artículos 58 LAU 1964, 16.3 LAU 1994 y 7.1 CC; y, segundo, por vulneración de la jurisprudencia relativa a la doctrina de los actos propios. Hilvana estos motivos con la alegación de que la sentencia recurrida hace prevalecer un defecto formal en la comunicación sobre el principio de la buena fe en el ejercicio de los derechos. Señalan que la petición de resolución del contrato de arrendamiento instada por la arrendadora vulnera la doctrina de los actos propios, por entender que esta conocía la voluntad de subrogación, lo que supone una infracción del principio de seguridad jurídica y de la buena fe.
Para justificar la casación sostuvieron que la arrendadora tuvo la posibilidad de requerirles para que le comunicasen la subrogación del beneficiario, pero no lo hizo porque conocía y consentía la subrogación. Entendían así los demandados, ahora recurrentes en casación, que la subrogación se había producido por consentimiento tácito de la arrendadora. Plantean al TS la interpretación de los preceptos aplicables a la luz del principio de buena fe en el ejercicio de los derechos.
Por el contrario, la demandante, ahora recurrida, con base en la doctrina jurisprudencial sentada en la STS Pleno de 22-04-13, se opuso al recurso. Según dicha doctrina, el demandado debió acreditar su legitimación para subrogarse y notificar por escrito a la arrendadora el fallecimiento de la arrendataria en el plazo de tres meses a contar desde el fallecimiento de su esposa.
La cuestión sometida al TS no parecía reunir, apriorísticamente, interés casacional. La STS Pleno de 22-04-13 había fijado doctrina jurisprudencial sobre la extinción del contrato de arrendamiento concluido por un cónyuge, constante matrimonio, cuando se produce el fallecimiento del titular; doctrina que era directamente aplicable para la resolución del litigio. Bastaba entonces la cita de esta sola sentencia para entender que el recurso carecía de interés casacional.
Sin embargo, la matización de la doctrina jurisprudencial existente entonces justificó la admisión del recurso de casación. El Acuerdo del Pleno no jurisdiccional sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal de 30 de diciembre de 20111, señalaba que «el recurso de casación por razón de interés casacional va encaminado a la fijación de la doctrina que se estima correcta en contra del criterio seguido en la sentencia recurrida frente a otras sentencias de AAPP o en contra del criterio de la jurisprudencia, o cuando no existe jurisprudencia sobre una ley que lleva menos de cinco años en vigor (artículo 487.3 LEC).».
La admisibilidad del recurso depende de la concurrencia explicitada alguno de estos tres motivos: 1. La oposición o desconocimiento en la sentencia recurrida de la doctrina jurisprudencial del TS; 2. La existencia de jurisprudencia contradictoria de las AAPP sobre alguno de los puntos o cuestiones resueltos por la sentencia recurrida; 3. La aplicación por la sentencia recurrida de normas que no lleven más de...
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