La subrogación del arrendatario de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos
| Autor | Henar Alvarez Alvarez |
| Cargo | Doctora en Derecho. Profesora ayudante de Derecho Civil Universidad de Valladolid |
| Páginas | 1332-1360 |
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En principio el arrendamiento, por generar un derecho de índole personal, debería quedar extinguido con la muerte del arrendatario. Sin embargo, de forma excepcional, se permite que el contrato continúe a favor de determinadas personas que tienen algún vínculo con el arrendatario. De esta manera, cuando éste fallece, otra persona se coloca en su lugar y se convierte en arrendatario subrogado, adquiriendo todos los derechos y obligaciones que vinculaban al arrendatario fallecido con el arrendador. Por tanto, con la subrogación se produce un cambio en la persona del arrendatario. De la subrogación en el contrato de arrendamiento cuando se produce la muerte del arrendatario se ocupa el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante LAU).
El precepto establece el orden prelativo de subrogación en caso de muerte del inquilino. En defecto de tales personas, el arrendamiento se extingue, pero si existen varias de la misma clase, descendientes, ascendientes, hermanos o parientes minusválidos en grado más lejano, determina unas reglas para señalar la preferencia. En todo caso, es necesaria una notificación al arrendador en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario.
La subrogación mortis causa sólo podrá tener lugar durante el período contractual restante, a diferencia de lo que sucedía en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (en adelante LAU de 1964).
A pesar de que se trata de una subrogación mortis causa , algún autor ha considerado que no es un supuesto de subrogación, sino una sucesión arrendaticia 1. Incluso se ha señalado que se trata de una sucesión mortis causa de carácter excepcional, establecida por la ley, nunca por testamento, pues el causante no puede disponer del derecho de arrendamiento 2. Para GONZALEZ PORRAS estamos ante un beneficio legal establecido para asegurar la estabilidad en la vivienda del arrendatario fallecido, que se logra mediante una sucesión legal a título particular en el contrato, diferente de la sucesión por causa de muerte. Los que se subrogan en la posición del arrendatario lo hacen no en virtud de un derecho sucesorio, sino iure propio fundado en la LAU 3. Según otros autores, en la subrogación legal del artículo 16 de la LAU el causante no tiene capacidad para designar a la persona que deba subrogarse, pues este derecho no se encuentra dentro de los derechos del arrendatario, por lo que no se halla en su patrimonio en el momento de su fallecimiento 4.
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La LAU de 1994 tan sólo contempla la posibilidad de que se produzca la subrogación mortis causa, no pudiendo tener lugar inter vivos . Si quiere cederse el contrato o si se quiere subarrendar, es preciso el consentimiento por escrito del arrendador, de acuerdo con las reglas generales del derecho de contratos, tal y como ha señalado LASARTE 5.
La subrogación no implica la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda entre el subrogante y el arrendador, sino que la persona que se subroga asume la posición que antes le correspondía al arrendatario, continuando la relación arrendaticia en los mismos términos que hasta entonces. Tan sólo se produce una novación subjetiva de la persona del arrendatario. Ello no es óbice para que el arrendador y el nuevo arrendatario formalicen la nueva situación documentalmente, pero no será un nuevo arrendamiento, sino un documento en el que conste claramente la continuación del anterior contrato en virtud de la subrogación producida.
A pesar de que posteriormente se analizará con mayor detalle, no está de más apuntar ya en este lugar los requisitos que la ley exige para que se produzca la subrogación en la posición del arrendatario. En primer lugar, debe tratarse de un contrato de arrendamiento vigente. En segundo lugar, debe producirse la muerte del arrendatario. En tercer lugar, tienen que existir, al tiempo del fallecimiento, alguna de las personas que contempla la ley con la facultad de subrogarse. En cuarto lugar, que esas personas convivan al tiempo del fallecimiento con el arrendatario. En quinto lugar, que la persona que pretende subrogarse lo notifique al arrendador. Además, en determinados casos se exigirá una convivencia mínima a los familiares que pretenden subrogarse en el contrato.
Conviene también tener presente que lo preceptuado en el artículo 16 de la LAU sólo se aplicará a los contratos de arrendamiento que se hayan celebrado a partir del 1 de enero de 1995. Se trata de un artículo imperativo para los arrendamientos de viviendas ordinarias, mientras que en las viviendas suntuarias es de carácter supletorio sólo para el caso de que los contratantes no hayan dispuesto otra cosa. También es posible que si lo quieren las partes lo apliquen a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
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Asimismo, es posible que a pesar de que el contrato de arrendamiento se encuentre en suspenso (art. 26 de la LAU) 6 se produzca la subrogación prevista en el artículo 16 de la LAU.
Es requisito imprescindible que para que se produzca la subrogación fallezca el arrendatario. Por ello, surgen dudas sobre si es posible la aplicación de lo previsto en el artículo 16 de la LAU al supuesto de que se haya realizado la declaración de fallecimiento del arrendatario. Es decir, si puede equipararse, a los efectos de producirse la subrogación en el contrato, la muerte con la declaración de fallecimiento. La doctrina no es unánime al respecto. A mi modo de ver, la subrogación se produce tanto con la muerte del arrendatario como con la declaración de fallecimiento, pues ésta produce los mismos efectos que la muerte natural. Sin embargo, esta postura no es unánime en la doctrina, pues GONZALEZ PORRAS considera al respecto que si expresamente el legislador no incluyó en el tenor literal del precepto la declaración de fallecimiento, es porque tan sólo se producirá la subrogación con la muerte natural, cierta y comprobada, y nunca con la declaración de fallecimiento 7.
Pero no sólo es preciso para que se produzca la subrogación, que acontezca la muerte o la declaración de fallecimiento del causante, pues debe existir además en ese momento alguna de las personas que el artículo 16 de la LAU contempla en los apartados a) a f), pues si a la muerte o declaración del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido.
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El artículo 16 de la LAU protege a la familia no en sentido nuclear, sino amplio, pues no sólo concede el derecho a subrogarse a padres e hijos. Las personas que aparecen enumeradas en este artículo tienen el carácter de numerus clausus , es decir, no se puede subrogar ninguna persona que no esté contemplada en esa enumeración, por lo que en ese caso se extinguiría sin más el contrato. Hasta tal punto es así, que tampoco podrán subrogarse los herederos del arrendatario.
CARRASCO ha entendido que las partes del contrato no pueden predeterminar en el mismo un orden diverso de subrogaciones, pues el derecho de subrogación no se adquiere por vía hereditaria, sino que se trata de un derecho potestativo de adquisición, intransferible a terceras personas que no sean aquéllas a las que beneficia el artículo 16 de la LAU. Es un derecho indisponible, que nace con la muerte del arrendatario y del que no pueden disponer si quiera los beneficiados por él 8.
Sin embargo, se ha considerado que es posible que haya una subrogación convencional, es decir, que el arrendador pacte expresamente con el arrendatario la posibilidad de que personas distintas a las legalmente reconocidas como beneficiarias de este derecho se subroguen en la posición del arrendatario, pero para ello lógicamente el arrendador debe consentir esta subrogación, recayendo la carga de la prueba del consentimiento del arrendador a la subrogación sobre la persona que pretende subrogarse 9.
No obstante, para CARRASCO sería totalmente posible que si no hay beneficiarios legales, o si éstos renuncian a su derecho a subrogarse, que el arrendador y arrendatario pactasen que el derecho arrendaticio pasase por vía sucesoria a los herederos del arrendatario 10.
Además, a diferencia de lo que ocurría con la legislación anterior, pueden producirse todas las subrogaciones que sean posibles, mientras el contrato de arrendamiento esté vigente y existan personas con derecho a subrogarse. Estas personas con derecho a subrogarse han aumentado con la ley locativa actual. Sin embargo, en los artículos 58 y 59 de la LAU de 1964, la subrogación en el contrato de arrendamiento podía producirse durante el plazo de tiempo equivalente a la vida de dos personas. En la actualidad, a pesar de que caben más de dos subrogaciones, el plazo es menor, pues el arriendo se extinguirá una vez transcurrido el plazo pactado y el correspondiente a las prórrogas legales de duración limitada, es decir, máximo tres años, según lo previsto en el artículo 10 de la LAU. La subrogación sólo opera durante la duración del...
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