Subrogación activa de hipoteca sin incorporar certificado de deuda

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) NO es imprescindible incorporar a la escritura el certificado del saldo pendiente expedido por el acreedor inicial.

- Hechos: En una escritura de Subrogación activa de acreedor (Ley 2/1994, tras la reforma de la LCCI 5/2019) la nueva entidad hace constar: que notificó su oferta vinculante a la entidad primitiva; que le solicitó Certificado de saldo pendiente, y que éste fue recibido en plazo (7 días); y que el deudor (él mismo lo manifiesta) no ha formalizado ninguna nueva novación con la entidad primitiva (dentro del plazo legal de 15 días).

En la escritura solo se protocolizan 3 documentos: La oferta vinculante de la nueva entidad; el justificante de haber notificado esa oferta a la entidad originaria; y el certificado de la transferencia realizada por el nuevo Banco con finalidad solutoria.

- La Registradora (titular y sustituta): califican negativamente, por entender que también debe incorporarse a la escritura la certificación de deuda pendiente emitida por la antigua entidad acreedora, a los efectos de calificar si la subrogación se hace en base a los datos de dicha certificación, o bien asumiendo el Banco subrogante el importe de la deuda hipotecaria pendiente.

- El Notario autorizante: recurre exponiendo (además de precisiones terminológicas) que no es preciso incorporar la certificación del saldo pendiente pues en la escritura ya se han hecho constar todos los elementos y datos precisos para la subrogación, incorporando el resguardo de la transferencia realizada con finalidad solutoria.

- Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

- Doctrina:

Señala que el art. 2 de Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios [tras la reforma de la LCCI 2019 -Disp. Final 3ª- ] no es todo lo claro que sería de desear, pero que con una interpretación lógica, sistemática y teleológica, pueden sentarse las siguientes conclusiones:

1) Supone una reducción del formalismo del proceso de subrogación activo;

2) Constituye una normativa de carácter excepcional, ya que prescinde del consentimiento expreso del titular registral por lo que la eficacia de la subrogación se supedita al cumplimiento estricto de los requisitos legalmente establecidos, singularmente al transcurso de los plazos;

3) Se suprime la posibilidad de la nueva entidad de calcular, bajo su responsabilidad, la cantidad debida, cuando el antiguo acreedor no...

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