L’acta de notificació en la subrogació hipotecària activa i altres qüestions de la jurisprudència recent i doctrina registral
| Autor | Antonio Ángel Longo Martínez |
| Cargo | Notari de Calafell |
| Páginas | 74-80 |
Page 74
Resolucions de la Direcció General dels Registres i del Notariat de 23 i 24 de setembre de 2009
La Llei 41/2007, de 7 de desembre, va introduir en el procediment de subrogació hipotecària activa regulat per la Llei 2/1994 la necessitat que la notificació a l’entitat creditora de la intenció de l’entitat oferent d’iniciar aquest procediment es faci notarialment, i incorpori un exemplar de l’oferta vinculant, acceptada pel deutor, que contingui les noves condicions del préstec que està disposada a aplicar. Aquesta acta contindrà, a més, el requeriment perquè l’entitat creditora entregui a l’oferent un certificat del saldo deutor actual del préstec.
Aquesta novetat només podia ser valorada positivament perquè representa una garantia afegida, dirigida fonamentalment a donar fe al començament del procediment legalment previst, en interès de totes les parts implicades. No obstant això, i lamentablement, la regulació segueix contenint llacunes que la pràctica diària ha anat posant al descobert, i que han fet necessària la presa de posició de la DGRN en diferents ocasions. En el cas de les resolucions dels dies 23 i 24 del setembre passat es torna a portar a col·lació el joc de terminis que conté l’article 2 de la Llei, concretament el que recull els seus paràgrafs tercer i quart: “L’acceptació de l’oferta pel deutor implica la seva autorització perquè l’oferent notifiqui, per conducte notarial, a l’entitat creditora, la seva disposició a subrogar-se, i la requereixi perquè li lliuri, en el termini màxim de set dies naturals, un certificat de l’import del dèbit del deutor pel préstec o préstecs hipotecaris en què s’hagi de subrogar.
Una vegada lliurat el certificat, l’entitat creditora té dret a enervar la subrogació si, en el termini de quinze dies naturals, a comptar des de la notificació del requeriment i en resposta a aquest, compareix davant el mateix notari que li ha efectuat la notificació a què fa referència el paràgraf anterior i manifesta, amb caràcter vinculant, la seva disposició a formalitzar amb el deutor una modificació de les condicions del préstec que igualin o millorin l’oferta vinculant.
D’aquesta manifestació s’ha de deixar constància en la mateixa acta de notificació”.
El còmput d’aquests terminis ha estat objecte de discussió entre els especialistes, notaris i registradors, no obstant això, sembla que pot sintetitzar-se com a “mínim comú denominador” de les opinions que els terminis es compten des que l’entitat oferent notifiqui en acta notarial a l’entitat creditora la seva intenció de subrogar, i que amb ells la norma la compel·leix a determinades actuacions.
D’aquesta manera, l’entitat tindrà:
— Els set dies naturals que la Llei li dóna per entregar a l’oferent la certificació del deute.
— Els quinze dies naturals (en els quals s’engloben els set dies anteriors) per comparèixer davant el notari autoritzant de l’acta i manifestar, amb constància en la mateixa, la seva intenció d’enervar.
En els supòsits de fet tractats per la Direcció General en les resolucions citades es donen les següents circumstancies:
Page 75
— L’entitat creditora no compareix davant el notari autoritzant de l’acta en els set dies des que se li va fer la notificació per entregar el certificat de saldo.
— El notari que va autoritzar l’acta la tanca un cop han transcorregut aquests set dies, però abans dels quinze;
— L’escriptura de subrogació es formalitza un cop han transcorregut els quinze dies des de la notificació (dada que la DG s’encarrega de destacar, ja que estableix “s’ha de fer constar”, però sense valorar res més).
— El registrador aprecia el defecte que consisteix en el fet que l’acta està tancada abans dels quinze dies que té l’oferent per enervar, encara que no hagi entregat el certificat.
I, en allò en què se centra la DG per acabar declarant inscriptible la subrogació, és en si per enervar ha d’haver-se entregat el certificat en el termini, i conclou que sí. No cal, doncs, l’enervació si no s’ha certificat en termini. I, tal com sabem i diu més endavant el mateix article, si no hi ha hagut certificat, el procediment subrogatori ha de continuar mitjançant el càlcul del deute per l’entitat oferent sota la seva responsabilitat, i el dipòsit del seu import en poder del notari autoritzant, a disposició de l’entitat creditora.
El problema és que en la regulació d’aquests dos terminis, el de set per entregar la certificació i el de quinze per enervar, existeix una gran diferència: l’entrega de la certificació no té per què fer-se notarialment, mentre que la decisió d’enervar sí que ha de constar en la mateixa acta de notificació. Aquesta és, sens dubte, una de les grans llacunes legals, quan tota lògica hauria indicat la necessitat que l’entrega de la certificació constés en l’acta.
Al respecte, la DG diu que, si més no d’acord amb els principis de bona fe i lleialtat entre entitats financeres, l’entrega del certificat per l’entitat creditora hauria de fer-se per la mateixa via notarial per la qual va rebre el requeriment, i l’entitat oferent no hauria de seguir el procediment de subrogació mitjançant dipòsit notarial de l’import del dèbit si ha rebut la certificació del deute per una via diferent a la notarial. Tot això sens perjudici de les accions que en el seu cas pugui exercir davant els tribunals l’entitat creditora per exercir el seu dret a enervar.
Quant a l’anterior, cal plantejar-se les següents qüestions:
— És correcte que, com en el cas de les resolucions, es tanqui l’acta abans dels quinze dies si en els set dies següents a la notificació l’entitat creditora no ha comparegut davant el notari i no ha entregat el certificat?
S’ha de reparar que, malgrat ser aquesta “una part” del defecte plantejat pel registrador, la Direcció General no es defineix, i únicament fonamenta i rebutja “l’altre part” del defecte, negant la possibilitat d’enervar si no s’ha certificat.
En el seu dia, i mitjançant “nota aclaridora” de 14 de març de 2008, el Consell General del Notariat va entendre que per tancar l’acta havia d’esperar els quinze dies previstos a l’article 2 de la Llei.
En la meva opinió, la interpretació que va fer el Consell segueix sent correcta pels motius que ja s’han exposat: l’entrega no té per què fer-se notarialment, encara que segons la DG s’hi hauria de fer i, si s’hagués fet d’una altra manera i en termini, en tancar l’acta anticipadament s’estaria impedint a l’entitat creditora el dret de manifestar en la forma legalment prevista, constància en l’acta, la seva decisió d’enervar. Què faria el notari que ha tancat l’acta si abans dels quinze dies compareix un representant de la creditora amb un burofax que acredita haver enviat a l’oferent el certificat de saldo dins dels set dies?
Ara bé, suposant que es contesti afirmativament a l’anterior qüestió, és correcte autoritzar la subrogació d’acord amb una acta tancada després dels set dies, però abans dels quinze dies? Sembla que per la DG sí. Jo sento no compartir aquest criteri per les raons exposades. En resum, perquè si bé és elemental que si hi ha manifestació de voler enervar no pot haver-hi subrogació, l’estaríem autoritzant sense haver comprovat en la forma legalment prevista que no s’ha fet tal manifestació.
— Té alguna incidència que en aquest cas l’escriptura de subrogació s’autoritzi abans o després que els quinze dies hagin transcorregut?
A les resolucions citades la Direcció General destaca la circumstància que han transcorregut aquests quinze dies, però no diu per què resulta una dada destacable. Òbviament, si no haguessin transcorregut els quinze dies, no s’hauria complert el termini que concedeix la Llei a l’entitat creditora per manifestar el fet de voler enervar, però quina importància té si es considera que el fet de no haver comparegut per entregar el certificat vol dir que ja no pot haver-hi tal manifestació? La veritat és que únicament si el notari autoritzant de l’acta és el mateix que autoritza la subrogació, podria saber que han transcorregut els quinze dies i no hi ha hagut manifestació de voler enervar (encara que no s’entendria llavors per què s’havia tancat l’acta amb anterioritat). Si haguessin estat notaris diferents, amb una acta tancada abans de temps aquesta circumstància hauria restat enlaire.
En qualsevol cas, segons la doctrina d’aquestes resolucions, que sembla basar-se més en principis com la “lleialtat entre entitats” que en la lletra de la llei, sempre serà una cautela elemental que el representant de l’entitat subrogada declari expressament que no ha rebut la certificació de la creditora per qualsevol via diferent de l’entrega al notari autoritzant de l’acta.
Sentència del Tribunal Suprem de 14 de setembre de 2009
De nou el tema de l’adquisició i pèrdua del veïnatge civil és objecte de tractament per part del Tribunal Suprem, la qual cosa
Page 76
no és estranya ja que, d’una banda, el nostre ordenament civil fa dependre del veïnatge la major part dels drets i deures que configuren l’estatut personal i patrimonial dels ciutadans (Capítols IV i V del Títol Preliminar del Codi Civil), amb la qual cosa la incidència que la seva correcta determinació presenta en l’àmbit jurídic és constant i, de l’altra, aquest mateix ordenament segueix presentant una falta de connexió cada cop menys justificable entre veïnatge i registre civil, la qual...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba