Subasta de bienes inmuebles

La subasta de bienes inmuebles es un mecanismo de realización forzosa de los bienes embargados en el proceso de ejecución, cuya finalidad es satisfacer el crédito reconocido al ejecutante mediante la enajenación del inmueble. Su regulación se contiene fundamentalmente en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (arts. 655 y ss.) , en conexión con el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria .

A continuación se analiza las principales actuaciones que integran el procedimiento de subasta de bienes inmuebles, desde los trámites preparatorios (certificación de dominio y cargas, valoración del inmueble y situación posesoria) hasta la convocatoria y desarrollo de la subasta, los requisitos para pujar, la aprobación del remate, el destino del precio obtenido y los efectos registrales y posesorios derivados de la adjudicación del inmueble.

El Letrado de la Administración de Justicia deberá interesar del registro certificación con información continuada, en la que consten los siguientes extremos. En primer lugar, la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado, y, en segundo lugar, los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.

Del resultado de la certificación se determinará la legitimación pasiva del proceso y su publicidad. En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado. El registrador hará constar por nota marginal la expedición de dicha certificación, con expresión de la fecha y el procedimiento a que se refiere.

Si una vez emitida la información solicitada, se presentan otros títulos que modifiquen la información inicial, tenida en cuenta para la convocatoria de la subasta, el registrador deberá notificarlo tanto al Letrado de la Administración de Justicia como al Portal de Subastas, de manera inmediata y telemática ( artículo 667 LEC ).

Podrá el procurador de la parte ejecutante, facultado por el Letrado de la Administración de Justicia, solicitar la certificación anteriormente referenciada, causando, igualmente, nota marginal en las hojas del registro. En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado ( art. 656 LEC ).

En la misma resolución en que se acuerde interesar del registrador la expedición de la certificación de dominio y cargas, el Letrado de la Administración de Justicia podrá, mediante diligencia de ordenación de oficio o a instancia de parte, requerir al ejecutado para que en el plazo de diez días presente los títulos de propiedad de que disponga, si el bien está inscrito en el registro. Una vez presentados, pondrá en conocimiento del ejecutante para que manifieste si los encuentra suficientes, o proponga la subsanación de las faltas que en ellos notare ( art. 663 LEC ).

Si el ejecutado no los presenta, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutante podrá emplear los apremios necesarios para su presentación, pudiéndose obtener de los registros y archivos en que se encuentren, por medio del procurador de la ejecutante, si fueran públicos ( art. 664 LEC ).

Si no existieren los títulos de dominio, podrá suplirse su falta por los medios establecidos en el Título VI de la Ley Hipotecaria , con el fin de que exista concordancia entre el registro y la realidad jurídica, inmatriculación de fincas, reanudación del tracto sucesivo y liberación de gravámenes.

Otra cuestión novedosa es que, en caso de ausencia de títulos, a instancia de la parte ejecutante, se podrá convocar subasta sin suplir previamente la falta de títulos de propiedad, expresándose en el edicto de la subasta. Debe observarse lo prevenido en la regla 5 del art. 140 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario .

De existir cargas anteriores preferentes a las que justifican el despacho de ejecución, el Letrado de la Administración de Justicia, de oficio, según el artículo 657 LEC , deberá dirigirse a los titulares de créditos anteriores y preferentes, así como al ejecutado. La finalidad de la comunicación se concreta en dos aspectos, por un lado, la comprobación de la subsistencia de los créditos, y, por otro lado, la concreción de su cuantía.

De la solicitud se pueden obtener las siguientes respuestas:

• La subsistencia del crédito. En este caso deberán precisarse los siguientes extremos:
  • La cantidad pendiente de pago
  • La fecha de vencimiento
  • De existir, las condiciones y plazo para efectuar el pago

• Si el crédito se encuentra vencido y no pagado, deberá también indicarse:
  • Los intereses moratorios vencidos
  • La cantidad de intereses que corresponde a cada día de retraso

• Si la preferencia es por una anotación de embrago anterior, es preciso señalar:
  • Cantidad pendiente de pago en la fecha en que solicita la información
  • La cantidad a que ascienden los intereses moratorios
  • La cantidad de intereses moratorios que devengan cada día
  • Una previsión de costas

• La extinción del crédito, precisando su causa.

Una vez emitida la información solicitada, las actuaciones posteriores son diferentes en función de la conformidad o no de las partes con la misma.

En caso de existir conformidad, el ejecutante solicitará al Letrado de la Administración de Justicia que expida los mandamientos que procedan para producir los efectos del artículo 114 LH .

En el caso contrario, esto es, en los supuestos de disconformidad, el Letrado de la Administración de Justicia convocará en los tres días siguientes, al ejecutado y a los acreedores anteriores a una vista, que se resolverá por auto inimpugnable, a dictar dentro de los cinco días siguientes a su celebración.

Asimismo, se establece que, transcurridos diez días, sin que ni el ejecutado ni los acreedores anteriores contesten respecto de la información de las cargas anteriores, este silencio equivale a que las mismas se encuentren actualizadas en el momento del requerimiento, en los términos fijados en el título preferente.

Asimismo, la jurisprudencia ha especificado que de resultar errónea la información solicitada por los titulares de créditos anteriores, se habrá de estar al contenido de la certificación de cargas y no podrá escudarse en lo informado por los acreedores anteriores.

Otra cuestión trascendente para el...