Sostenibilidad turística y el alojamiento colaborativo. Medidas utilizadas por las normas autonómicas reguladoras de la vivienda de uso turístico. Estudio comparado
| Autor | Pilar Juana García Saura |
| Páginas | 65-105 |
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Sostenibilidad turística
y el alojamiento colaborativo.
Medidas utilizadas por las normas autonómicas
reguladoras de la vivienda de uso turístico.
Estudio comparado
En la actualidad, uno de los principales retos de la agenda turística urba-
na es, precisamente, la gestión del crecimiento turístico en relación con la ca-
pacidad de carga de la ciudad para evitar situaciones de congestión percibida
y la banalización de los centros de mayor atractivo turístico. Este reto, como
comentábamos con anterioridad, tiene profundas implicaciones sobre el pro-
pio modelo de ciudad y de convivencia ciudadana119. Su crecimiento de forma
descontrolada está provocando graves problemas sobre el acceso a la vivienda
por el encarecimiento del parque de viviendas para la venta y el alquiler de
larga estancia (con el consiguiente impacto sobre la expulsión de residentes
de los centros y zonas de mayor atractivo turístico) y efectos sobre la conviven-
cia vecinal en los edificios y barrios donde se extiende.
Ciertamente, la utilización del alquiler privado es una opción legítima, fa-
miliar y hasta socialmente saludable, pero a veces tiene mucho impacto sobre
el sector turístico tradicional. En tal caso, los participantes en esta actividad
deben someterse y acatar las reglas de juego impuestas. Nos encontramos ante
una actividad turística que debe ser reglada ya no sólo por la competencia
que genera (competencia desleal, economía sumergida, problemas vecinales,
impacto urbanístico, gentrificación, etc.) sino porque, ante todo, se pone en
duda la calidad y sostenibilidad del destino España120.
119 Así quedaba reflejado en el informe “URBANTUR 2016. Monitor de competitividad
turística relativa de las ciudades Españolas, Exceltur, 2016, pág. 16. Documento web http://www.
exceltur.org/wp-content/uploads/2017/06/URBANTUR2016-240517-documento.pdf, fecha de último
acceso 7 octubre 2018.
120 GUILLÉN NAVARRO, N.A., La vivienda de uso turístico y su incidencia en el panorama
normativo español, en Revista Aragonesa de Administración Pública, núm. 45-46, pág.140.
Pilar Juana G S
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El objetivo de la actividad normativa llevada a cabo en los últimos años
relativa a la regulación de las viviendas vacacionales por las Administraciones
Autonómicas, ha tenido por objetivo la determinación de las condiciones y re-
quisitos que deben cumplir este tipo de alojamiento, incorporándolas así a la
regulación de los establecimientos de alojamientos turísticos como una nueva
tipología de la modalidad extrahotelera.
En la mayoría de la normativa analizada se establecen como razones que
sustentan la necesidad de regulación de las viviendas con fines turísticos las de
seguridad pública, protección de las personas usuarias de los servicios turísti-
cos y protección del medio ambiente y entorno urbano.
Concretamente, en las exposiciones de motivos se ponen de manifiesto
las pretensiones de la norma. Así, el Decreto 28/2016 de Andalucía, establece
que la protección del medio ambiente y del entorno urbano constituye una de
las razones que justifica la necesidad de regulación de la materia. No se puede
obviar la importancia del impacto y la incidencia que este tipo de alojamiento
produce sobre el territorio, la comunidad donde se integra y su repercusión
directa sobre la convivencia vecinal121. Uno de los ejes principales en los que
debe basarse la política turística es el desarrollo sostenible. La ordenación del
turismo tiene una significativa dimensión territorial, ambiental y paisajística.
Otras normativas también se refieren a que la necesaria intervención de la
Administración se encuentra fundamentada en la protección del medio am-
biente, del entorno urbano y la conservación del patrimonio histórico122 y,
aunque no aluden de manera directa al medio ambiente, sí lo hacen a la “ca-
lidad del destino turístico”123, “calidad de la oferta”124 o a la necesidad de “paliar los
efectos de la inmersión en el ámbito turístico de una sobreoferta descontrolada de vivien-
das dedicadas al uso turístico”125.
121 Exposición de Motivos, Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines
turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de
apartamentos turísticos.
122 Decreto Asturias 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de
uso turístico.
123 “se viene produciendo un aumento cada vez mayor del uso del alojamiento de turismo, por lo
que se modificó la Ley…para controlar las situaciones que pudieran dar lugar a intrusismo y competencia
desleal que afectaran a los destinos turísticos”. Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se
regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la
Comunidad de Castilla y León.
124 Así, el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de
apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en le Comunidad
Autónoma de Galicia.
125 Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las
viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
Viviendas de uso turístico y plataformas colaborativas en España. Aproximación al régimen jurídico
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No es posible obviar la importancia y el impacto que este tipo de actividad
produce sobre el territorio y su repercusión directa sobre el destino donde
se integra. También su desarrollo debe ser socialmente justo, es decir, tanto
la comunidad local receptora como el destino donde se integre han de verse
beneficiados sin acarrear problema alguno a esta realidad turística lo que no
es tan sencillo dándose problemas de masificación que afectan a la comuni-
dad receptora ya que se ha sobrepasado la capacidad de carga y problemas de
convivencia. El turismo sostenible también debe ser económicamente viable,
rentable tanto para el prestador del servicio turístico como para el destino en
general. Cuando la oferta es ilegal, la actividad se desarrolla en un espacio
no regulado por lo que se provocan problemas de intrusismo y competencia
desleal que afecta tanto a los destinos en general como, de forma particular,
a los empresarios turísticos que ejercen su actividad de manera reglada. Dada
la situación actual, cabe preguntarse si verdaderamente los nuevos decretos
que regulan la actividad de alojamiento en viviendas de uso turístico asumen
principios de sostenibilidad.
1. DIMENSIÓN SOCIAL: CAPACIDAD DE CARGA, CONVIVENCIA VECI-
NAL Y MEDIDAS DE ACCESIBILIDAD
1.1. Capacidad de carga
Precisamente uno de los puntos más conflictivos por alterar de manera irre-
mediable la convivencia ciudadana y más concretamente la vecinal, es precisa-
mente el hecho de sobrepasar la capacidad de carga del destino. Como se ha
visto a lo largo del verano 2017 y 2018, una de las quejas más habituales hacia
este tipo de turismo (denominado colaborativo) es la molestia que causa en el
entorno y en los residentes locales. Los destinos se están masificando y en buena
parte es debido a que se ha sobrepasado la capacidad de carga de los mismos.
La proliferación de viviendas de uso turístico sin reglar tiene mucho que ver
con esta situación. Por este motivo, unas de las primeras cuestiones que inten-
tan reglar las CCAA son: la capacidad máxima de la vivienda y el número máxi-
mo de días que pueden alquilarse. Muy relacionada con estas cuestiones, está
la buena convivencia vecinal. Para su logro, las normas echan mano a distintas
cuestiones. A saber: que no esté prohibida la existencia de estas viviendas en los
estatutos de la Comunidad de propietarios de que se trate; prohibición a los
usuarios de realizar cualquier actividad que entre en contradicción con los usos
de convivencia, higiene y orden público habituales; existencia de una norma de
régimen interior; establecimiento de consecuencias de tal incumplimiento, etc.
A continuación, comentaremos los aludidos problemas.
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