Cancelación de venta sometida a condición suspensiva por solicitud del vendedor

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A) Hechos:

1) En 2008 se otorga escritura de venta de un Hotel (con precio aplazado y condición resolutoria), sujeta además a 4 condiciones suspensivas: a) Que se inscriba la obra nueva; b) Que se obtenga la licencia de actividad; c) Que no existan otras cargas ni gravámenes distintos de los descritos en la escritura: y d) que se obtenga cierta financiación por el comprador. 2) El mismo día se otorga acta de manifestaciones por la que vendedor y comprador señalan que si el “vendedor no cumple todas y cada una de las condiciones en el plazo de 6 meses quedará anulada automáticamente dicha venta, concediéndose al vendedor las más amplias facultades para otorgar los documentos necesarios para conseguir la anulación de la inscripción de la compraventa”. [el acta no se presenta al Registro]. 3) Se inscribe la expectativa de adquisición del comprador sujeta al cumplimiento (por el vendedor) de las 4 condiciones suspensivas (y a la resolutoria del impago del precio aplazado –por el comprador-). 4) En 2009 el vendedor otorga unilateralmente (por sí, sin hacer constar que lo hace además como apoderado del comprador) escritura haciendo constar que no se ha cumplido ninguna de las 4 condiciones (impuestas al propio otorgante). 5) El vendedor presenta al registro esta escritura de 2009 y el Acta de 2008, solicitando la cancelación de la expectativa de adquisición del comprador. B) El registrador suspende la inscripción, señalando que la escritura de 2009:

1) Está otorgada unilateralmente sólo por el vendedor, sin la intervención del comprador (titular registral de la expectativa). 2) En ella sólo se alega el incumplimiento de las condiciones, sin acreditarlo fehacientemente.

3) Tampoco consta que haya habido representación ni hay reseñan del documento auténtico ni juicio notarial de suficiencia. 4) Tampoco cabría tal representación porque el apoderamiento sería condicional: solo para el caso de que efectivamente queden incumplidas las condiciones suspensivas, lo que necesitaría para surtir efecto, la prueba fehaciente de tal incumplimiento o el consentimiento del comprador en documento público.
C) El vendedor recurrente se opone al carácter condicional del poder, e invoca que es evidente que no se han cumplido todas las condiciones, especialmente la 3ª (c), referente a que no existan cargas en la finca [en la Res. no hay datos sobre qué cargas existen o existían]. D) La DGRN confirma la calificación. Señala que ni el art. 23 LH...

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