La sobreedificación y la subedificación en la propiedad horizontal
| Autor | Ma Teresa Alonso Pérez |
| Cargo | Profesora Titular Derecho Civil Universidad de Zaragoza |
| Páginas | 392-763 |
(Estudio de Derecho comparado hispano-francés)
Page 692
Cuando una finca está constituida en régimen de propiedad horizontal, el ejercicio de las facultades de sobre o de subedificar plantea una serie de problemas específicos que merece la pena analizar, habida cuenta, además, de que es relativamente habitual la realización de sobreelevaciones y construcciones en el subsuelo.
A tal efecto, me parece muy importante empezar estableciendo todas las posibilidades de configuración de estas facultades con respecto a una finca en régimen de propiedad horizontal. Posteriormente, se plantearán los problemas de cada una de sus posibles caracterizaciones. En el primer capítulo se analiza su ejercicio cuando las facultades de sobre y de subedificación forman parte del contenido del derecho de propiedad como elemento común, para pasar, después, a estudiar los problemas que acarrea la atribución privativa de estas facultades, y su ejercicio; pero no sólo cuando son elementos privativos integrantes del contenido del derecho de propiedad sobre el edificio, sino que también se tienen en cuenta los supuestos en que han sido desmembradas del dominio e integran el contenido de un derecho real que grava la finca constituida en régimen de propiedad horizontal.
La única mención específica que la Ley de Propiedad Horizontal española hace de las facultades de sobre y de subedificar se contiene en el artículo 12 que se refiere literalmente a la posibilidad de construir nuevas plantas en el edificio. La regulación que establece dicho precepto, como se verá a lo largo del estudio, es insuficiente para atender todos los problemas que la sobre o Page 693 subedificación plantea en el seno de una finca constituida en régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, la Ley francesa de copropiedad de edificios de 10 de julio de 1965 regula con bastante minuciosidad los problemas que el ejercicio o enajenación de las facultades de sobre o de subedificar pueden provocar. Esto, unido a que las posibilidades de configuración de estas facultades son similares -con algunas matizaciones que se harán en el momento oportuno- en ambos Ordenamientos, nos ha llevado a tomar como referencia para nuestro estudio el Derecho francés.
Posibilidades de configuración de las facultades de sobre y subedificación en el seno de la propiedad horizontal
El artículo 396 CC establece cuál es la estructura típica del derecho de propiedad sobre un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal. Se establece claramente una diferencia entre dos clases de elementos configuradores del edificio cuando se alude, al acabar la enumeración, a cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos. Los materiales, entre los que se incluirían, entre otros, los pasillos, chimeneas, fachadas, o el tejado, vienen a ser los componentes del objeto del derecho de propiedad, es decir, los conformadores estructurales del edificio en cuanto realidad física. Los jurídicos, de los que únicamente se menciona expresamente a las servidumbres y entre los que entiendo hay que incardinar la facultad de sobre o de subedificar, serían aquellos que integran el contenido del derecho de propiedad sobre el inmueble.
Ahora bien, ¿se deriva alguna consecuencia práctica de la distinción? ¿Trata el Ordenamiento jurídico de diferente forma a unos y otros elementos? No parece que del artículo 396 CC pueda derivarse un tratamiento diferenciado; más bien al contrario, parece poner a los elementos materiales y jurídicos en un mismo plano.
Con respecto a esta cuestión puede ser ilustrativo recurrir al Derecho francés. Son los artículos 2 y 3 de la Ley francesa de 10 de julio de 1965 los que se ocupan de delimitar qué partes, de las que componen un edificio en régimen de propiedad horizontal, deben considerarse privativas y cuáles comunes, es decir, los que se ocupan de establecer la estructura del derecho de propiedad cuando el mismo está constituido en régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, no nos interesa ahora la diferenciación entre elementos comunes y privativos, sino que vamos a centrar nuestra atención en Page 694 el párrafo tercero del artículo 3, en el que se hace mención expresa de una serie de componentes que podríamos denominar -con terminología propia del Derecho español- elementos jurídicos: concretamente se alude al derecho de sobreedificar, al derecho de construir en patios, parques o jardines, al derecho de subedificar, o al derecho de medianería. No nos interesa en este preciso momento -porque aún no nos hemos planteado la cuestión- si se consideran partes comunes o privativas, lo que ahora nos preocupa es la circunstancia de que este precepto de la Ley francesa los califica de derechos accesorios 1.
¿A qué se refiere la Ley francesa cuando usa el término accesorios para calificar estos derechos? A mi modo de ver, tal caracterización es superflua en la medida en que, de no existir un título en sentido contrario, la facultad de ejercitar estos derechos corresponde al propietario de las cosas sobre las que se pretende su ejercicio. En realidad, se trata de facultades que integran el derecho de propiedad, es decir, son contenido del derecho de propiedad que recae sobre la finca y creo que eso es lo que ha querido reflejar con el uso de dicha palabra el legislador francés. Y, además, al igual que en Derecho español, no parece existir un tratamiento diferenciado entre este tipo de elementos y el resto.
El uso del adjetivo «accesorios» viene determinado, probablemente y como ponen de manifiesto ciertos autores 2, porque antes de la aprobación de la Ley francesa de 10 de julio de 1965 una sentencia del Tribunal de Niza de 4 de abril de 1952 había afirmado que sólo podían considerarse partes comunes los elementos corporales, y no los incorporales. La utilización del término «accesorio» pone de manifiesto la vacilación que al respecto albergó el legislador francés al redactar el precepto.
Esto trae como consecuencia una separación entre: por un lado, los elementos corporales o materiales que integran las partes comunes, enumerados en el párrafo segundo del artículo
Por lo tanto, se percibe cómo, tanto en Derecho español como francés, se refleja en la Ley una diferenciación entre elementos materiales y jurídicos; entre los segundos, se incluyen las facultades de sobre y de subedificación que estamos analizando.
El artículo 396 CC realiza una larga enumeración de los elementos comunes, y, entre ellos, no aparece la facultad de sobre o de subedificar. Sin embargo, esto contrasta con la mención explícita que de la misma se hace en otros ordenamientos.
Así, la Ley 436 del Fuero Nuevo de Navarra establece -al regular los derechos de sobre y de subedificación como derechos reales en cosa ajena- que cuando el edificio está constituido en régimen de propiedad horizontal, la facultad de sobre y subedificar debe considerarse parte común 4.
Con respecto al Derecho francés también puede afirmarse que los configura como elementos comunes, mencionándolos expresamente en el artículo 3 de la Ley, donde enumera:
* el derecho de sobreedificar o de subedificar sobre una construcción ya realizada, y
* el derecho de construir edificios nuevos en patios, parques y jardines, y el derecho de subedificarlos. Page 696
Estos derechos los configura el artículo 3.3 de la Ley francesa, en el silencio o la contradicción de títulos, como elementos accesorios a las partes comunes. Es decir, en lo que ahora nos preocupa, los considera elementos...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba