La situación legal de ruina de los edificios en la legislación andaluza
| Autor | Francisco Manuel López Sánchez |
| Páginas | 92-141 |
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Concepto de estado ruinoso
El concepto de estado ruinoso de un edificio es un concepto complejo (STSJA del 19/9/00, Ponente Ilmo. Sr. Montero Fernández):
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En una primera aproximación, es un hecho, es un estado de degradación física, de degradación definitiva de la construcción.
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Jurídicamente, sin embargo, se emplea en un sentido mucho más amplio, porque abarca tanto el deterioro ya consumado como el estado previo de una construcción que amenaza ruina.
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Su evolución histórica1, jalonada, en una primera etapa, sólo por dos datos relevantes, el derecho de propiedad y el interés público de la seguridad (arts. 389 y 391 C. Civil, art. 1.676 de la LEC, art. 101.2 h) LRL y 1.1 del Reglamento de Servicios de 17 de junio de 1955); sin embargo, pronto se complica enormemente, concretamente a partir de la legislación de arrendamientos urbanos (art. 5 G del Decreto Ley de 17 de diciembre de 1924) utiliza el concepto de ruina para contemplarlo como supuesto de extinción del contrato de arrendamiento, y así ha permanecido en los diversos textos hasta los más recientes (art. 114.10º LAU de 1964 y art. 28 de la LAU de 1994, ahora vigente); sin embargo, en el Código Civil no se contempla la ruina como tal como causa de extinción del contrato de arrendamiento (arts. 1.554 y ss.). Y más se complica aún la regulación de la ruina, hasta hacerla entrar en crisis, cuando la ruina, Page 92 además pasa a constituirse, también ahora, en límite del deber de conservación de la edificación desde la consideración del denominado «urbanismo desarrollista», hoy superado por las concepciones que privilegian la conservación de patrimonio heredado (art. 170 de la Ley del Suelo de 1956, art. 183 del Texto Refundido de 1976, en cierta medida art. 247 del TRLS y más acusadamente en el art. 157 de la LOUA).
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La ruina se articula técnicamente como concepto jurídico indeterminado, por más que la ruina esté delimitada legalmente en una serie de supuestos, que más adelante veremos, los límites no aparecen absolutamente precisos, porque son supuestos que no admiten una cuantificación o determinación rigurosa. Es decir, aunque nos referimos a supuestos concretos, ya establecidos, los límites de esos conceptos, en sí mismos, por sus propias características son imprecisos.
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El carácter dinámico y evolutivo del concepto de estado ruinoso
Según nos recuerda reiterada jurisprudencia, el carácter dinámico y evolutivo se traduce en que las tasaciones sobre coste de la reparación y valoración del edificio han de ser las más cercanas al momento en que se decide sobre la declaración de ruina, porque el deterioro va progresando, como es obvio, conforme pasa el tiempo; incluso (STS 8-3-1993) pudiera darse el supuesto de poder apreciar el estado de ruina con arreglo a las valoraciones realizadas en el seno de un recurso contencioso administrativo, en vía jurisdiccional, aunque la valoración del inmueble fuere correcta en vía administrativa y no arrojase un estado de ruina del inmueble.
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Regulación jurídica
El conjunto de normas vigentes que regulan la declaración de ruina, tanto desde un punto de vista sustantivo o material, es decir, determinando en qué supuestos y con qué requisitos y condiciones estamos en un supuesto de ruina; como desde un puntoPage 94 desde un punto de vista adjetivo o formal, es decir, estableciendo el procedimiento a seguir para llegar a una declaración válidamente emitida del acto declaratorio de la ruina de un edificio.
Las normas son las siguientes:
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Artículo 157 y 159 de la ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
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Artículos 17 a 28 del Reglamento de Disciplina Urbanística, aprobado por Real Decreto 2.187/1978, de 23 de junio (D.Tª Novena de la ley 7/2002, de 17 de diciembre, en adelante LOUA).
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Artículos 18 y 19 del Reglamento de Edificación Forzosa de 1964 (D.Tª Novena de la LOUA).
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En su caso, artículo 24 de la Ley 16/1985, de 25 de junio, de Patrimonio Histórico Español; artículo 36 de la ley andaluza 1/1991, de 3 de julio, de Patrimonio Histórico de Andalucía; artículos 53, 54 y 55 del Decreto 19/1995, de 7 de febrero, de Protección y Fomento del Patrimonio Histórico de Andalucía y Resolución de 1 de junio de 1999, de la Dirección General de Bienes Culturales.
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Los supuestos legales. La «situación legal de ruina»
A) ruina urbanística, tipo ordinario
Establece el artículo 157.1.a) de la LOUA:
1. Procederá la declaración de la situación legal de ruina urbanística de una construcción o edificación en los siguientes supuestos:
a) Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que está en situación de manifiesto deterioro la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructu-Page 95rales supere el límite del deber normal de conservación, al que se refiere el art. 155.3 de esta Ley
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Por tanto, la ruina resulta de la comparación de dos términos, el primero, el coste de las reparaciones necesarias para devolver a una edificación la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, y el segundo, la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de dimensiones equivalentes que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable, que, como sabemos, es el límite del deber de conservación a que se refiere el art. 155.3 de la LOUA.
De tal modo que sólo en el caso de que el coste de las reparaciones a que hemos hecho referencia anteriormente, supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta en los términos antes señalados, estamos ante una situación legal de ruina.
Veamos con un poco más detenimiento cada uno de estos dos elementos.
a) Coste de las reparaciones necesarias
Concepto de reparaciones necesarias para devolver a una edificación la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales. Para delimitar y concretar este auténtico supuesto de concepto jurídico indeterminado, de contenido eminentemente técnico, habremos de recurrir a los siguientes elementos:
* La propia interpretación literal del precepto cuando utiliza la expresión de «reparaciones necesarias para devolver a la que esté en situación de manifiesto deterioro», pues con el término reparaciones, nos proporciona la propia naturaleza de las obras, obras de reparación -que no de mejora ni de rehabilitación-.
* También la interpretación literal del precepto nos proporciona un elemento teleológico o finalista, el devolver a la edificación deteriorada unas determinadas condiciones, por tanto, lasPage 96 reparaciones a realizar han de orientarse a recuperar unas condiciones previamente existentes, y,
* Por último, la determinación del objeto de las obras: la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, conceptos éstos que, como sabemos -por la aplicación del art. 24.1 de la LOUA-, están determinados en el 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación que establece:
Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación.
1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos básicos siguientes:
a) Relativos a la funcionalidad:
a.1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.
a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.
b) Relativos a la seguridad:
b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los Page 97 ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.
b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
2. El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad...
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