Sistemas registrales en derecho comparado. La ubicación del Registro de la Propiedad español en el derecho comparado. La organización del Registro en España
| Autor | María Teresa Touriñan Morandeira |
| Páginas | 233-265 |
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II. Sistemas registrales en derecho comparado.
La ubicación del Registro de la Propiedad español
en el derecho comparado.
La organización del Registro en España
M T T M
I. EL ORIGEN Y LA FUNCIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES EN
DERECHO COMPARADO. UNA PERSPECTIVA HISTÓRICA
. F
El objetivo principal de los sistemas registrales es el fomento del Merca-
do inmobiliario a través de la creación de un entorno legal seguro para las
transacciones. Esa seguridad legal posibilita el incremento de la liquidez de
los activos inmobiliarios, es decir los hace más fácilmente transferibles y en
consecuencia incrementa su valor y por ende posibilita la utilización de la pro-
piedad inmobiliaria en cualquiera de sus versiones como garantía financiera.
El desarrollo de este último aspecto, la conversión de los activos inmobiliarios
en garantías reales para la financiación empresarial y familiar constituye el
germen y el motor del mercado de vivienda y de los modernos mercados hipo-
tecarios 1.
Desde una perspectiva histórica, a grandes rasgos cabe afirmar que los
sistemas registrales surgen en el S. XIX ligados a la revolución industrial, al
crecimiento de las explotaciones agrícolas y ganaderas y al desarrollo de las
actividades comerciales y mercantiles como un límite legal a las reclamaciones
de terceros por acciones frente al vendedor contra un comprador de buena
fe. Esta última afirmación, válida entonces, es igualmente sostenible en nues-
1 MÉNDEZ F.P. Fundamentación económica del derecho de propiedad privada e ingeniería jurí-
dica del intercambio impersonal [Madrid] : Civitas, 2011.
María Teresa Touriñan Morandeira
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tros días y juega un papel si cabe más importante tanto en el ámbito comercial
para el desarrollo de las iniciativas de emprendimiento y profesionales como
en el ámbito familiar para la adquisición de vivienda y la financiación del con-
sumo doméstico.
. T
En toda transacción inmobiliaria existen intereses contrapuestos, los del
vendedor y comprador, un interés convergente que es el de perfeccionar la
transacción, componentes de incertidumbre (sobre la cosa objeto del con-
trato y sobre la capacidad, potestades, y facultad de trasmitir y pagar de las
partes) y en consecuencia riesgos por su causa. En una transacción tipo “V”
(vendedor) quiere vender al mayor precio posible y quedar libre frente a
todos de las obligaciones vinculadas a la propiedad y tenencia de la cosa.
El comprador “C” además de pagar el menor precio posible querrá llevar a
cabo una transacción segura, es decir adquirir la propiedad frente a todos
y sin eventuales reclamaciones. Para ellos “C” comprador, debe estar seguro
tanto de que “V” vendedor es el verdadero dueño como de que la propiedad
es trasmitida sin más cargas ni limitaciones que las expresadas en el con-
trato. No obstante, las expectativas del comprador de adquirir la pacifica
propiedad de la cosa pueden verse mermadas como consecuencia de la apli-
cación de la regla “ nemo dat quad non habet” que en ámbito del derecho
de propiedad se traduce en lo siguiente: el vendedor no puede transmitir
propiedad plena y pacifica sobre la cosa si no es el verdadero dueño, y no
podrá transmitirla libre de cargas si pesa alguna sobre la cosa. Los sistemas
registrales nacen como límite a esta regla en orden a facilitar el trafico jurí-
dico inmobiliario.
Un primer grupo de estados, que llamaremos sistemas registrales de
efectos débiles, estableció la regla de que los documentos no registrados no
pueden servir como prueba de evidencia frente a los registrados. La inscrip-
ción no tiene efectos sustantivos sobre el derecho de las partes, en puridad
aquí no se inscriben derechos, sino que se toma razón de los títulos de trans-
misión y constitución de derechos reales y se les dota de una publicidad. Esa
publicidad facilita el conocimiento por terceros de las trasmisiones practi-
cadas y se alude además un efecto material, y es que ordinariamente rige la
regla de que frente a un título inscrito no se puede oponer la prevalencia de
otro no inscrito. En consecuencia, no aportan prueba ni evidencia de la titu-
laridad de los inmuebles ni de los gravámenes que pesan sobre la finca pero
Parte III. El registro de bienes: el Registro de la Propiedad
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de algún modo atribuyen cierta prioridad a los documentos inscritos sobre
los no inscritos 2.
A este primer grupo de sistemas registrales pertenece fundamentalmente
aquellos estados que beben en su legislación civil de la tradición napoleónica
como es la misma Francia a excepción de Alsacia y Lorena, Italia (con excep-
ción de Trento y Alto Adige) y Bélgica. También Grecia, Holanda con ciertos
matices para las inscripciones de Hipoteca y antaño solía hacerlo Portugal 3,
habiendo introducido recientes cambios en su legislación, que nos obligan a
sustraerlo de esta clasificación. En cuanto al caso español, desde sus orígenes
nuestra ley hipotecaria se apartó del modelo francés. Si bien es nuestro có-
digo civil tiene una fuerte inspiración francesa, no comparte esta tradición
jurídica nuestra ley hipotecaria, que de manera anómala nunca formó parte
del mismo cuerpo legislativo y que encuentra su inspiración en el derecho
germánico, fruto de la critica que la propia doctrina francesa hizo en su día a
su deficiente sistema registral frente al avance normativo que supuse en esta
materia el derecho prusiano. Constituye esta particularidad un hito histórico
en nuestra historia del derecho y es de alabar la complejidad conceptual que
supuso en su día entrelazar un sistema de adquisición causalista basado en el
título y el modo con la inscripción registral como prueba de certeza en la ad-
quisición de la titularidad frente al tercero hipotecario 4.
Estos estados en lo que al conflicto de intereses entre el dueño real y due-
ño registral-aparente (pensemos en un supuesto de doble venta) introducen
determinadas reglas que modulan las reclamaciones del dueño real frente al
aparente si este no ha inscrito su derecho, pero no le otorgan una protección
definitiva pues, conforme a las reglas de estos estados el adquirente del titular
registral no ha de ser necesariamente mantenido en su adquisición 5.
2 Resulta muy ilustrativa la diferenciación terminológica norteamericana. Teniendo en cuenta
que en USA coexisten ambos sistemas de registro inmobiliario llaman a los primeros (los de efectos débi-
les) deed recording system y a los segundos deed registry system o property right registries. Nótese que en el primer
caso no emplea ni siquiera el término anglosajón para registro.
La doctrina española se ha referido a esta dicotomía tradicionalmente a través de la contraposición
de los sistemas de publicidad negativa o de mera oponibilidad (los que hemos denominado de efectos débi-
les) y los de fe pública o publicidad positiva.
3 Código del Registro Predial portugués. Dl 224/84, de 6 de julio modificado, entre otras, por Ley
4 Hanstad, Tim. “Designing Land Registration Systems for Developing Countries.” American
University International Law Review 13, no. 3 (1998): 647-703.
5 Paz Ares resumió espléndidamente ya en su día la tensión que se produce entre la seguridad ju-
rídica (proteger al dueño conforme a derecho) y la seguridad del tráfico (proteger al adquirente de buena
fe): Paz A res, C.: «Seguridad jurídica y seguridad de tráfico», en RDM, 175-176 (1985).
El registro de la propiedad potencia la tutela efectiva de ambas, la seguridad jurídica (los derechos
del propietario) y la del tráfico (los del adquirente) “beneficia al titular porque revaloriza su derecho a la
hora de su transmisión, al hacerlo seguro para el adquirente, y la seguridad jurídica beneficia al adquiren-
te porque va a gozar, una vez adquirido el derecho, de una protección privilegiada“. Victor Ehrenberg,
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