Sistema de compensación
| Autor | Alberto Palomar (Magistrado de lo contencioso-administrativo) y Javier Fuertes (Magistrado) |
El llamado sistema de compensación es un sistema de actuación en el que los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan .
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Contenido
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Se trata de un sistema de gestión indirecta de actuación de iniciativa o base privada en el que los propietarios de los terrenos asumen el papel de urbanizadores.
Tal y como señala el artículo 206 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, Ordenación Territorial y Urbanística Región de Murcia :
“el sistema de compensación tiene por objeto la gestión urbanística de una actuación integrada actuando como urbanizador los propietarios constituidos en Junta de Compensación”.
- Realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan.
- Aportan los terrenos de cesión obligatoria.
- Para lo cual se constituyen en Junta de Compensación.
Salvo en aquellos casos en los que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular o así lo acuerda la Administración actuante, correspondiendo su iniciativa a las personas propietarias que representen más del cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de ejecución, y siempre que se cumplan los requisitos establecidos para ello ( artículo 103.7 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía ).
En algunas regulaciones autonómicas también se dispone que no será necesaria la constitución de la Junta de Compensación cuando exista acuerdo de la totalidad de los propietarios para efectuar la reparcelación y prestan garantías suficientes (es el caso de Aragón, Asturias, Cantabria)
En el caso de Cataluña no será necesario (obligatorio) la constitución de la Junta de Compensación si así lo acuerda el ayuntamiento correspondiente, siempre que el proyecto de reparcelación voluntaria cumpla los requisitos y los criterios de representación y de actuación establecidos por reglamento. No obstante, puede constituirse en cualquier momento una junta de compensación.
Tal y como establecen, de manera expresa, determinadas norma autonómicas el sistema de compensación tiene por objeto fomentar la participación directa de los propietarios en la ejecución del planeamiento e incentivar su inmediata realización (Aragón, Extremadura).
Requisitos del sistema de compensaciónAndalucía: Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía ( artículos 101 a 104 ).Aragón: Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón ( artículos 151 a 158 ).
Asturias: Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril , Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Asturias ( artículos 171 a 178 ).
Baleares: Ley 12/2017 de 29 de diciembre , de Urbanismo de las Illes Balears ( artículos 83 a 87 ), que trata este Sistema de Compensación como una modalidad del Sistema de Reparcelación.
Canarias: Ley 4/2017, de 13 de julio , del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias ( artículos 225 a 230 ).
Cantabria: Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria ( artículos 159 a 167 ).
Castilla y León: Ley 5/1999, de 8 de abril , de urbanismo de Castilla y León ( artículos 80 a 82 ).
Cataluña: Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto , Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña ( artículos 130 a 134 ).
Extremadura: Ley 11/2018, de 21 de diciembre , de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura ( artículo 99 ).
Galicia: Ley 2/2016, de 10 de febrero , del suelo y urbanismo de Galicia ( artículos 122 a 128 ).
La Rioja: Ley 5/2006, de 2 de mayo , de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja ( artículos 135 a 142 ).
Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio , del Suelo de Madrid ( artículos 104 a 114 ). Para este caso el artículo 104 establece que:
La iniciativa para la aplicación efectiva y la definición del sistema de compensación podrá ejercerse, una vez establecido dicho sistema por el planeamiento urbanístico o con ocasión de la delimitación de la unidad o unidades de ejecución correspondientes, por:
a) En el suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable sectorizado durante el año siguiente a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General, por propietarios de terrenos incluidos en el ámbito de actuación, sector o la unidad de ejecución que representen al menos el 50 por 100 de la superficie total del ámbito de actuación, sector o de la unidad de ejecución.
b) En el suelo urbanizable no sectorizado durante los dos años siguientes a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General por los propietarios de terrenos que representen al menos el 50 por 100 de la superficie total del sector que se pretenda delimitar.
Región de Murcia: Ley 13/2015, de 30 de marzo , Ordenación Territorial y Urbanística Región de Murcia ( artículos 206 a 211 ).
Navarra: Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio , Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra ( artículos 161 a 167 ).
País Vasco: Ley 2/2006, de 30 de junio , del Suelo y Urbanismo del País Vasco ( artículos 160 a 165 ). Con la denominación legal de Sistema de Concertación y que viene a coincidir con la regulación tradicional del sistema de compensación.
Determinado que el sistema de compensación tiene por objeto la gestión urbanística de una actuación integrada actuando como urbanizador los propios propietarios de los terrenos afectados resulta preciso establecer cuál es el porcentaje de esos terrenos (en tanto propietarios que representen un porcentaje de esos terrenos) que se requiere para la ejecución del planeamiento mediante este sistema de gestión indirecta.
Y es que, las normas urbanísticas no exigen la existencia de un acuerdo unánime de los propietarios para que se pueda hacer usos de este sistema.
Téngase en cuenta, en este sentido, que el artículo 126.2 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1976 disponía que:
“A tal efecto, los propietarios que representen al menos el 60 por 100 de la superficie total del polígono o unidad de actuación presentarán a la Administración actuante los correspondientes proyectos de Bases y Estatutos. Con anterioridad a la resolución que se adopte, se dará audiencia a los demás propietarios”.
Las normas autonómicas contemplan diferentes porcentajes en cuanto a las propiedades (propietarios que representen una parte de los terrenos) que han de conformar el acuerdo de ejecución por el sistema de compensación.
| Sistema de Compensación | % Propiedad | Regulación | Norma |
| Andalucía | 50% | 102.1 b) | Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía |
| Aragón | + 50% | 152.1 b) | Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón - |
| Asturias | + 50% | 172.3 | Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril , Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Asturias 2004 |
| Baleares | + 60% | 83.4 | Ley 12/2017 de 29 de diciembre , de Urbanismo de las Illes Balears |
| Canarias | 50% | 225 | Ley 4/2017, de 13 de julio , del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias |
| Cantabria | + 50% | 160.1 | Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria |
| Castilla y León | 50% | 80.1 | Ley 5/1999, de 8 de abril , de urbanismo de Castilla y León de 1999 |
| Cataluña | +50%1 | 130.3 | Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto , Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña 2010 |
| Extremadura | +50% | 99.2 | Ley 11/2018, de 21 de diciembre , de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura |
| Galicia | +50% | 123.1 | Ley 2/2016, de 10 de febrero , del suelo y urbanismo de Galicia de 2016 |
| La Rioja | +50% | 136.1 | Ley 5/2006, de 2 de mayo , de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja |
| Madrid | 50% | 106.1 a) | Ley 9/2001, de 17 de julio , del Suelo de Madrid |
| Región de Murcia | 50% | 207.1 | Ley 13/2015, de 30 de marzo , Ordenación Territorial y Urbanistica Región de Murcia 2015 |
| Navarra | +35% | 162.1 | Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio , Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra |
| País Vasco | +50% | 160.1 | Ley 2/2006, de 30 de junio , del Suelo y Urbanismo del País Vasco |
(1) Más del 25% en el caso del Sistema de Compensación por Concertación, tal y como determina el artículo 135.2 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto , Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña .
(2) Con la denominación legal de Sistema de Concertación y con una regulación equivalente a la que, de forma tradicional, ha recibido el Sistema de Compensación.
Las regulaciones de Castilla – La Mancha y de la Comunidad Valenciana no regulan, como tal, un sistema de compensación, refiriéndose, respectivamente, a la gestión indirecta de la actuación urbanizadora ( artículos 117 a 125 del Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha ) y al régimen de gestión por los propietarios ( artículo 118 de la Ley 5/2014, de 25 de julio , de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de...
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