Significado y alcance de la publicidad en los sistemas hipotecarios de folio personal y de folio real.

AutorAngel de la Fuente Junco
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas567-610

Page 567

Primer Congreso Internacional de Derecho Registral

Buenos Aires, 1972
1. Introducción

La importancia adquirida por la publicidad inmobiliaria es innegable. La Institución del Registro de la Propiedad instrumentando los medios de garantía y seguridad del tráfico de inmuebles, dotando de certidumbre y efectividad al crédito que en sus pronunciamientos se apoya, ha sido factor relevante en la economía de los países acusadamente en los últimos treinta años. Así lo evidencia el interés sentido en la Unión Panamericana (Secretaría General, Organización de los Estados Americanos), al plantearse el estudio sobre la publicidad inmobiliaria, en relación con el desarrollo económico y social de la América latina revisando como cuestión previa, las estructuras legales de los diferentes países 1.

Con anterioridad ya hacía notar Gallardo Rueda 2 cómo, en la En-Page 568ciclopedia de las ciencias jurídicas se ofrece un cambio de opinión en torno a las disciplinas hipotecarias, en el doble sentido de una mutación terminológica sustituyendo la expresión «legislativa hipotecaria» por la más exacta y amplia de «Derecho inmobiliario», atribuyendo a la par a éste unos principios jurídicos informantes.

Roger Nerson, profesor de la Universidad de Lyon, afirma «que no hay una sola parte del Derecho Civil, si exceptuamos la filiación, a la que no afecte el derecho registral». En efecto, añade: ha de estar presente en la transmisión de inmuebles, en los derechos reales que de estos puedan derivar; es soporte de los derechos de crédito... Y no sólo en esta disciplina, sino que es instrumento necesario en fenómenos de la vida mercantil, como notoria su relación con el Derecho procesal, etc. 3.

Si la aparente aridez de la materia puede disuadir de su estudio a la juventud universitaria como apunta este propio autor, «que prefiere la sutileza e incluso el bizantinismo que caracteriza a algunas de las otras partes del Derecho privado», en cambio cada día es mayor el número de profesionales atraídos por los fenómenos de la publicidad inmobiliaria, más frecuentes las elaboraciones doctrinales, las revistas especializadas, los cursos de conferencias y, en suma, a la vista se ofrece este llamamiento del Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de Buenos Aires 4 del que es obligado esperar conclusiones fructíferas y orientaciones de futuro, provechosas para la Institución del Registro y la mayor eficacia del régimen registral en general.

Sinceros plácemes merecen los organizadores de esta empresa. No se nos ocultan las dificultades con que habrán tropezado. Ojalá y ese franco y cordial diálogo a llenar en la bella ciudad porteña entre Registradores de la Propiedad de los diferentes países, culmine con los mejores resultados: que el debate abierto para la consideración y estudio de las cuestiones que la práctica, cuando no la normativa plantea, facilite el cauce a soluciones concordes y se dé un paso firme, hacia una técnica publicitaria lo más uniforme posible.

El amplio temario señalado para estudio en las sesiones del Congreso, en el que están comprendidas las cuestiones más trascendentes del Derecho registral, principios jurídicos informantes y técnicas de registración, me ha sugerido como acaso oportuno el' que seguidamente Page 569 ofrezco; una síntesis sistematizada de cómo se produce la publicidad en los diferentes sistemas de Registro vigentes y su alcance en pro de la tutela y seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

En dos grandes grupos a los fines antedichos, se separan los ordenamientos hipotecarios: de folio personal y de folio real. Sobre el primero de ellos hace más de una década estudiaba su sistemática y funcionamiento comprobados en la práctica cotidiana de despacho de títulos, observando y valorando el juego de su débil efecto publicitario. De aquellas experiencias y estudios han visto la luz trabajos concretos sobre diferentes países, con ocasión del Centenario de la Ley Hipotecaria española de 1861 ya ellos remito al lector 5.

Considero de utilidad volver sobre sus notas características y detenerme brevemente en el valor de su publicidad registral.' Está en vigor en cierto número de legislaciones de Europa como igualmente en la América Latina: en todas latente la influencia del derecho francés. He huido del casuismo preceptivo en general, en otra ocasión analizado al estudiar por separado los diferentes regímenes del grupo folio personal y he pretendido formular el juicio crítico más que con opiniones personales que pudieran estar influidas por el sistema técnico en que desenvuelvo mi actividad profesional, con las de la doctrina de los países en que está vigente.

En los sistemas sustantivos o de folio real (por cuanto que la publicidad viene organizada alrededor de la finca) asimismo va circunscrito este trabajo, a una exposición ordenada de sus características principales y a sus efectos protectores, en contraste con el sistema de folio personal. Es, pues, mi propósito señalar con sencillez el juego de la publicidad inmobiliaria en uno y otro: del examen comparativo se han de deducir enseñanzas provechosas.

2. Los sistemas hipotecarios

En la enumeración o clasificación de los Sistemas Hipotecarios hay en los autores un fondo de coincidencia: la disparidad es más bien terminológica. Jerónimo González 6 los separa en sistemas de clandestinidad o romano (¿es propiamente un sistema?); francés o de transcripción; alemán o de publicidad y del Acta Torrens o título real. Besson, Page 570 con anterioridad formulaba una clasificación sustancialmente idéntica, señalando como sistemas, que identificaba con los países de su vigencia, el francés, grupo alemán o germano, y grupo australiano 7. Gianturco viene a coincidir con los anteriores 8.

Desde otro ángulo, que a nuestro cometido importa, observando cómo está organizada la publicidad que deriva del Registro 9 los autores reúnen en dos grandes grupos los sistemas: de folio personal y de folio real. Bajo la rúbrica del primero de ellos está el que Besson como Jerónimo González 10 llaman francés o de transcripción. Sistemas de folio real son los restantes, es decir, el que llamaran los autores citados grupo germano o alemán y el del Acta Torrens o de título real 11.

¿Por qué la denominación «folio personal» y «folio real»? Anteriormente lo hemos apuntado. Todo estriba en el aspecto formal de la publicidad. En el sistema de folio personal, los libros del Registro se llevan por orden cronológico de entrada de documentos en la Oficina, y los índices se forman y ordenan en atención a la persona del titular de los derechos. Esta, la persona, es el eje fundamental de la publicidad del Registro. A su alrededor se agrupan los Inmuebles. Al decir de M. de Saint Genis 12 el Derecho de propiedad y las diferentes manifestaciones de la riqueza resultan sólo accesorios de la iniciativa y de la voluntad del individuo. Como aclara Trabuchi 13 al que en otro trabajo citáramos en estos sistemas la publicidad va dirigida a procurar información de actos o situaciones jurídicas relacionadas con una persona determinada. Es una consecuencia de la concepción individualista del Derecho de propiedad que en general está latente en las legislaciones latinas que han seguido la orientación francesa. En ella, alrededor del titular de la relación o negocio jurídico publicado, se agrupan los accidentes de la vida civil.

Por el contrario, en los sistemas de folio real, la publicidad viene configurada alrededor de la entidad finca: Consultando el folio u hoja a ella correspondiente, tendremos cuanto importa al inmueble en sí: derechos constituidos sobre el mismo, las cargas, afecciones etc. Pueden Page 571 variar la organización interna, pero en todos la clave de la publicidad, lo básico y trascendente es el inmueble, la finca.

Examinados desde el punto de vista de sus efectos, son considerados los de folio personal como adjetivos y de efectos sustantivos los de folio real 14. Anticipando en términos muy generales las consecuencias jurídicas de la publicidad en unos y otros (por cuanto con más detalle lo haremos al analizarlos por separado) diremos que los sistemas de folio personal ofrecen una tutela y protección registral muy relativa y escasa: su publicidad a veces no pasa del marco de su forma más incipiente-noticia-aviso-: y en su alcance más acusado fundamenta la acción de oponibilidad al tercero que derivando su derecho del mismo causante, no ha inscrito. De la Rica 15, dice que en «tales sistemas -la inscripción se reduce a una simple formalidad para que el sujeto pasivo universal sepa a qué atenerse, conozca lo que publica el Registro y sufra en su caso, las consecuencias de esa publicidad o advertencia. La inscripción, añade este autor, no es en estos sistemas «requisito esencial, ni necesario ni apenas conveniente, puesto que su eficacia es mínima».

Por contraste en los sistemas sustantivos o de folio real, es nota señalada la protección al contenido registral. Cierto que hay en esa sustantividad, grados: depende del valor asignado a la inscripción. La formalidad registral-inscripción-puede ser constitutiva: ella sola basta a dar vida al derecho, a crear el acto mismo: sirva de ejemplo el sistema Australiano: o bien que la inscripción sea un elemento más necesario en el proceso de registración (sistemas alemán, suizo, etc.). Incluso hay ordenamientos cual el español, que la doctrina sitúa (entendemos que impropiamente) en los llamados mixtos o intermedios de inscripción voluntaria, declarativa, excepto en la hipoteca, con distinción entre partes y terceros, de fuertes presunciones para el...

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