Las «servidumbres de equidad» en Puerto Rico
| Autor | DR. PEDRO F. SILVA-RUIZ |
| Cargo | Catedrático de Derecho Civil jubilado. Abogado, Comisionado Especial y Árbitro, Puerto rico. académico numerario, correspondiente o extranjero de las «international academy of Commercial and Consumer law», academia nacional de derecho y Ciencias sociales, Córdoba, argentina y academia de iusprivatistas Europeos, Pavía, Italia, respectivamente. |
| Páginas | 217-226 |
*Ensayo preparado para las segundas Jornadas australes de derecho Civil, Trelew, Provincia de Chubut, Patagonia argentina, 14-16 de mayo de 2008. se presenta al panel 7 sobre derechos reales. (C) PFsr, 2008. silvaruiz1@hotmail.com
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Ante la imposibilidad de asistir personalmente a estas segundas Jornadas australes de derecho Civil, en las cuales se rinde merecido homenaje al maestro dr. luis díez-Picazo y Ponce de león, he querido unirme al tributo presentando unas reflexiones sobre una institución del derecho anglo-norteamericano incorporada en el derecho de Puerto rico, por fiat judicial3.
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La figura jurídica a la cual me refiero es la servidumbre en equidad, en inglés denominada «equitable servitudes» o «restrictive covenants». Esta última es definida como «a private agreement ... that restricts the use and occupancy of real property, especially by specifying a lot size, building lines, architectural styles, and the uses to which the property may be put. also termed... equitable servitude»4.
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Al versar estas líneas sobre la servidumbre es conveniente ofrecer una definición de la misma como carga impuesta sobre un inmueble a favor de otro inmueble, y que obliga al propietario del fundo sirviente a sufrir de parte del dueño dominante actos de uso,Page 219o a abstenerse por su parte, de ejercer ciertos derechos inherentes a la propiedad5.
Este ensayo tendrá de relieve las diferencias entre las servidumbres legisladas en el Código Civil de Puerto rico y las servidumbres en equidad, introducidas jurisprudencialmente en el ordenamiento jurídico puertorriqueño6.
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El derecho en Puerto rico se ha descrito como uno mixto o híbrido7, aludiéndose así a la entremezcla, convivencia y desplazamiento o sustitución de un derecho privado, civil principalmente, de raíz europea continental por otro derecho, eminentemente de factura anglo- norteamericana. Esa mezcla es producto tanto de la obra legislativa como jurisprudencial, también cultural, en su acepción más amplia.
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En Puerto rico está vigente, desde el 1 de enero de 1890, el Código Civil español de 1889, según enmendado. la edición vigente del Código Civil de Puerto rico (CCPr) data del año 1930. Más la modificación, incorporación de otras instituciones y la transculturación es notable. además, la metodología jurídica, en la aprobación y aplicación de las leyes, es notablemente estadouni- dense, aún en el derecho codificado.
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En la materia concreta que nos interesa, el Código Civil de Puerto rico sigue el español. así: bienes, cosas, inmuebles, muebles, propiedad, posesión, comunidad de bienes, usufructo, uso y habitación, servidumbres, entre otros8.Page 220
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Esta última materia, las servidumbres, comprende los artículos 465 a 5409. Todas las disposiciones proceden del Código Civil Español, excepto el art. 467 que tiene su origen en el art. 646 del Código Civil de louisiana (CCPr, 1902, art. 538)10. El referido art. 467 CCPr, 31 lPra 1633, reza:
Todas las servidumbres que afectan a las tierras pueden ser divididas en dos clases: personales y reales.
Las servidumbres personales son aquellas inseparablemente unidas a la persona para cuyo beneficio han sido establecidas y que terminan con su vida. Estas servidumbres son de tres clases: usufructo, uso y habitación.
Servidumbres reales, que son también llamadas servidumbres prediales, son aquellas que disfruta el propietario de una finca, constituidas sobre otra propiedad vecina para beneficio de aquélla.
Se llaman servidumbres prediales, porque estableciéndose para beneficio de una propiedad, las obligaciones que la constituyen se prestan respecto a dicha propiedad y no respecto de la persona que sea su dueño11.
En Colón v. San Patricio Corporation12 se resolvió que las restricciones al derecho de propiedad sobre terrenos a ser urbanizados no se consideran servidumbres prediales de las reguladas por los principios de equidad13 del derecho angloamericano no en conflicto con nuestras leyes vigentes.
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De conformidad con el derecho jurisprudencial puertorriqueño, las servidumbres en equidad son las «cláusulas restrictivas [las restricciones, condiciones y limitaciones respecto al uso dePage 221una finca] a beneficio de los presentes y futuro adquirentes que imponen cargas o gravámenes [reales sobre un inmueble a beneficio de otro] especiales, como parte de un plan general de mejoras para el desarrollo de una urbanización»14. Es decir, «las restricciones privadas que constituyen cargas reales de urbanización»15.
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Dicho de otra manera: «... mediante una servidumbre en equidad, el dueño de una propiedad a urbanizarse puede constituir por sí solo un gravamen sobre un fundo propio y también puede establecer una carga real que imponga una obligación de hacer una prestación principal. asimismo, el titular del gravamen en equidad no dispone de una acción real confesoria para hacer reconocer sus derechos no de una acción posesoria cuando sea perturbada su pose- sión. sin duda cabe el recurso de injunction para obligar al dueño del predio sirviente a cumplir con la obligación que le impone la servidumbre en equidad. Pero la diferencia es obvia. El demandado en la acción de injuction puede oponer todas las defensas que le otorgan los principios de equidad. Por ejemplo, cabe invocar como defensa la incuria (laches), el impedimento (estoppel), el consentimiento (acquiescence), la conciencia impura (unclean hands), etc.»16. sobre estos elementos insistiremos más adelante.
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Algunos ejemplos que dibujan a la servidumbre en equidad, son los siguientes:
a) «En cada uno de los solares que se deslinden, segreguen y vendan no podrá construirse más de una casa residencia, de una sola vivienda, el costo del cual no podrá ser menor de tres mil dólares; podrán sin embargo construirse edificaciones independientes para alojamiento de servidumbre, chauffer, etc., así como también para almacenaje de automóviles privados.»17.
b) Una de las restricciones impide subdividir cualquiera de las fincas para fines residenciales «en parcelas menores de un acre» y otra dispone que no podrá edificarse «a menos de 50 pies del frente del solar o parcela y a no menos de 25 pies de los límites laterales del solar o parcela»18.Page 222
Y otro hipotético:
c) Pensemos en un terreno, muy cercano al mar. su propietario lo quiere urbanizar, para lo cual lo divide en lotes para enajenarlos. Quiere establecer una zona residencial, incluyendo un panorama agradable: el verdor de los contornos, buen sol, luz y aire. así, en proceso de la división de los lotes, el propietario lo sujeta a un sinnúmero de restricciones y limitaciones adecuadas que afectarán a todos sus futuros propietarios, tanto adquirientes como sus sucesores, cualquiera sea el título de adquisición. las particularidades para la edificación están bien significadas: área trazada en el plano guardando las distancias establecidas con relación a los confines del lote y a las otras edificaciones. El terreno restante, luego de la edificación previamente particularizada, para residencias únicamente, debe cubrirse con hierba, ciertos arbustos y árboles. no pueden construirse otras paredes que impidan que el cantar de las olas del mar al romper en la orilla se conduzca por el espacio abierto19.
En dicho caso hipotético, el propietario y urbanizador del terre- no hace constar en escritura pública la división de lotes de la finca exponiendo con lujo de detalles las restricciones, describiendo así mismo los fines perseguidos. hace constar que tanto él -que retendría varios lotes- así como todos los adquirientes posteriores quedaban obligados por las limitaciones, restricciones y condiciones. las limitaciones y restricciones impuestas han de ser razonables, así como lícitas.
La escritura se inscribe en el registro de la Propiedad inmueble. se persigue la oponibilidad de dichas limitaciones y restricciones erga omnes. inscritas éstas en dicho registro, constituyen derechos reales oponibles erga omnes, «lo que crea entre los predios afectados« una relación de servidumbres recíprocas, pues cada lote o solar es predio dominante, a la vez que sirviente, con relación en los demás lotes o solares de la urbanización (citando a vélez Torres y el caso Carrillo Norat v. Camejo, 107 dPr 132, 136 (1978)20.
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La incorporación del instituto...
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